Навечно должник

Ипотечный рынок в этом году, как в Москве, так и по России в целом растет, и по итогам года вполне может превысить показатели прошлого — банк «Дельта Кредит», в частности, прогнозирует, что по России он составит порядка 1,4 трлн рублей, в то время как показатели прошлого года — 1,16 трлн рублей. 

Кто больше?

«Общее количество ипотечных сделок в Москве за год выросло в 2,4 раза», — отмечает и Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. По его данным, средний размер кредита в столице в этом году составил 5 млн рублей.

В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают, что в 2016 году показатель ипотечных сделок по Москве вырос до 52% (по сравнению с 47% прошлого года), при этом увеличился и средний размер кредита (с 4,3 до 4,6 млн рублей), а также средний размер первоначального взноса (с 33% до 38%). Последний показатель, кстати, напрямую связывается с изменением предложения и появлением большего количества бюджетных проектов. «Если ранее, располагая определенной суммой, покупателю хватало, например, всего на 20% первоначального взноса, то теперь хватит на 25%», — поясняет Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Банк «Дельта Кредит» называет соотношений выданных им ипотечных кредитов на покупку квартир на первичном и вторичном рынках как 20 к 80%. В компаниях же, продающих недвижимость, может наблюдаться иная ситуация — к примеру, в Est-a-Tet порядка 85% ипотечных сделок пришлась на первичный рынок и только 15% — на вторичный.

Где деньги лежат?

Основными причинами роста ипотечного рынка стало снижение процентных ставок на вторичном рынке до уровня новостроек — 12,5%, а также уменьшение средней ставки по программам с господдержкой — в среднем до 11,5%. И если в будущем банки предложат новые программы с еще более низким первоначальным взносом или же позволят рефинансировать ипотеку в рублях по более низким ставкам, то рынок продолжит расти. 

«Еще одна особенность текущего года — это снижение закредитованности населения. Наши потенциальные клиенты стали осознанно относиться к своим тратам и планированию финансов», — рассказывает Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер». Практически половина ипотечных клиентов компании, по его словам, целенаправленно старалась закрыть свои потребительские и авто-кредиты прежде, чем заключать договор ипотеки. Кроме этого, покупатели стали более тщательно рассчитывать и сравнивать расходы, связанные со страхованием, знакомиться с отзывами банков и рейтингами. При этом нередко отмечается, что и сам рынок ипотечного кредитования стал более прозрачен и понятен потенциальным заемщикам.

Тем не менее, далеко не всегда ситуация с клиентами благополучна, и в ряде случаев экспертами отмечается, что при общем улучшении условий кредитования, портрет заемщика все же ухудшился. «Доля проблемных клиентов выросла до 70% от общего числа заемщиков. Эти те, кто имеет просрочки или высокий уровень закредитованности в кредитной истории, а также низкий уровень дохода», — объясняет Алексей Новиков. Кроме этого, по его словам, на рынке наблюдается кризис наличности: покупатели, у которых были накопления, за два кризисных года уже успели их вложить, и сейчас спрос отмечается со стороны тех, кто заинтересован в улучшении своих жилищных условий, а у них бывает недостаточно собственных свободных средств. Выходом из ситуации становится продажа своих активов: имеющейся недвижимости и другого имущества — например, машин. 

И все же на первичном рынке все еще активно задействуются и собственные сбережения. «Например, при покупке квартиры за 6 млн рублей, необходим первоначальный взнос в размере 1,2 млн рублей. Скопить такую сумму семье из двух работающих человек зачастую под силу за пару лет», — говорит Татьяна Гусева. А вот покупателей, продающих «бабушкины квартиры», по ее словам, в настоящее время уже не так много.

В бизнес-классе покупатели также располагают средствами для совершения сделки, и ипотечный кредит используется для привлечения некоторой недостающей суммы. «Тем самым покупатели предпочитают вложиться в жилье более высокого класса с улучшенными характеристиками и находящееся в более престижной локации. В целом же стоит отметить, что для данного сегмента доля сделок с привлечением заемных средств не превышает 15%, а размер привлекаемого кредита находится на уровне 30-40% от общей суммы сделки», — рассказывает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.

Маленький повод для радости

Позитивным моментом стало и уменьшение количество отказов со стороны банков. «Если вспомнить первую половину 2015 года, то доля отказов по отправленным на рассмотрение в банки клиентов доходила до 40%-50%. Это были печальные и удручающие цифры, в то время как сейчас процент отказов по клиентам нашей компании не превышает 5%», — рассказывает Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family. Кроме того, специалисты отдела ипотеки «S.A. Ricci Жилая недвижимость» считают, что важнейшей новостью этого ноября стало заявление «Сбербанка» о продлении срока выдачи кредитов по ипотеке с господдержкой после 1 января 2017 года по всем заявкам, принятым банком до 31 декабря (раньше предполагалось, что кредитование по этой программе будет возможно только по договорам, заключенным в 2016 году). Продлил сроки ипотеки с государственной поддержкой и ВТБ24 — до конца февраля 2017 года она будет осуществляться по заявкам, принятым банком до 31 декабря 2016 года. «Пока не известно, означает ли это пролонгирование программы на более длительный период, — отмечают в S.A. Ricci, — но, в целом, свидетельствует в пользу того, что господдержка рынка ипотеки в будущем году все-таки продолжится».

Государственная поддержка повлияла на то, что банки были вынуждены предоставлять более интересные для заемщика предложения, и в настоящее время ставки по льготной ипотеке начинаются от 10,45% с максимальным сроком кредита до 30 лет. «Кроме того, поменялись и системы андеррайтинга, делая условия кредитования в целом более гибкими. Сегодня ситуацию с ипотекой на первичном рынке можно смело назвать оттепелью», — считает Анна Борисова. Положительное влияние государственного субсидирования, по ее мнению, сложно переоценить в плане влияния на рынок. «Однако в дальнейшем господдержка вряд ли будет продлена, так как государство уже не раз довольно прозрачно намекало, что этот продукт им не выгоден и не интересен», — отмечает эксперт. 

Специально для Квадрума Надежда Двоскина.