По декабрю считаем

2016 год для загородной недвижимости Подмосковья был все еще довольно непростым. И, хотя в ряде случаев и отмечался рост продаж, общая картина свидетельствовала, скорее, о продолжении снижения рынка. 

Так, по данным «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», всего за три квартала 2016 года на рынках Подмосковья и Новой Москвы было реализовано 3500 объектов, причем основной объем сделок (60%) пришелся на загородную недвижимость в зоне от 50 до 70 км. Эти показатели на 25% ниже, нежели в прошлом году, и более чем на 50% — по сравнению с тем же периодом 2014 г. 

Основные цифры

Основными тенденциями года стало смещение покупательского интереса в сторону более низких сегментов, а также рост спроса на земельные участки — последнее, кстати, отмечалось даже на элитном рынке. Часть потенциальных покупателей премиум-класса сместилась в сторону бизнес-класса (реже из «бизнеса» — в «комфорт»), и вместе с этим в коттеджных поселках стали встречаться условия высоких классов (например, большое количество инфраструктуры) по более низким ценам. Отчасти потеснила высокий сегмент и «вторичка». «В уходящем году люди предпочитали купить загородную жизнь под ключ, нежели разворачивать индивидуальный проект», — рассказывает Павел Матюхин, генеральный директор iResidence. 

Стоит признать, элитный рынок активно боролся в этом году за покупателя: застройщики либо экспонировали предложение в рублях, либо фиксировали курс валют. Цены на предложения снижались, и ставка делалась на различные акции и скидки — девелоперы были готовы идти на дисконт до 30%, даже если это не было заявлено официально. И все равно динамика закрытия сделок на рынке первичной загородной недвижимости была невысокой. «В 2016 году на первичном элитном загородном рынке в целом было продано более 140 земельных участков, что на 30% превышает объем проданных участков за 2015 год», — рассказывает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. По его данным, в этом году на элитном рынке было продано более 130 коттеджей, почти на треть меньше, чем в 2015 году. Снижение же спроса на сблокированное жилье составило порядка 17% — всего в этом году было реализовано не более 65 лотов. Вместе с этим на элитном загородном рынке на четверть увеличился спрос на аренду, а ставки, по данным Kalinka Group, выросли на 20% и достигли 600 тысяч р/месяц. Еще одной тенденцией года стало то, что покупатели с большей готовностью начали приобретать жилье, расположенное на большем удалении от МКАД. Если до кризиса таунхаус (как альтернатива городской квартире) приобретался не далее 25 км от Москвы, то в этом году подобные покупки совершались уже в 35-60 км, а для дач рассматривались даже расстояния 100 км и далее. 

Миграция спроса

В этом году основной спрос, а вместе с ним и предложение, сосредоточились в эконом-сегменте. «Основные продажи происходят в бюджете до 12 млн рублей, — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер „МИЭЛЬ-Загородная недвижимость“. —  При этом если в 2013 году этот показатель был 14,5 млн рублей, в 2014 — уже 14 млн рублей, то сейчас он находится на уровне ниже, чем в 2011 году — 11 млн рублей. В этом диапазоне заключается до 80% сделок». Вместе с этим растет спрос на квартиры в малоэтажных комплексах, поскольку их можно приобрести по цене от 2 млн руб. (за такую стоимость предлагается, к примеру, «однушка» в «Ирландском квартале» в Новой Москве). 

Многоэтажные цифры

Снижение, кстати, наблюдалось не только в загородных поселках, но и на довольно активно развивающемся рынке новостроек. За период с января по октябрь на первичном рынке Подмосковья было заключено более 76,3 тысяч ДДУ, что на 3% меньше, чем за тот же период в прошлом году. «Снижение спроса связано как с общим снижением покупательской способности граждан, так и с тем, что спрос на квартиры в области оттягивает значительный объем бюджетного предложения в Москве», — считает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. Тем не менее, в этом году были открыты продажи в целом ряде крупномасштабных проектов, в том числе «Видный город» и «Эко Видное 2.0» в городе Видное, UP-квартал Римский рядом с пос. Развилка, «Одинцово 1» и «Лайково» в Одинцовском районе, «Новорижские кварталы» в Красногорском районе, а также UP-квартал Скандинавский в Мытищинском районе. 

Потребительские качели

Что касается динамики самого года, то наибольшая активность покупателей загородной недвидимости пришлась, по утверждению ряда экспертов, на теплые месяцы, что не самая обычная ситуация для рынке, ведь именно это время является периодом отпусков, а сделки переносятся на начало осени. «Интересно отметить, что в 3 квартале 2016 года наблюдался существенный рост спроса на объекты, расположенные на Рублево-Успенском шоссе. Так, если год назад доля этого направления в общем объеме спроса находилась на уровне 4%, то по итогам июля-сентября 2016 года данный показатель составил 33%», — отмечает Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome. Именно в этот период были зафиксированы активные продажи в проектах ParkVille, «Ильинка» и Rubin Estate. Летом же был отмечен повышенный интерес к сделкам с землей: по сравнению с весной количество сделок выросло в 1,6 раз, что связано с появлением на рынке нового предложения участков без обязательного подряда. 

Отсутствие харатерного затишья в январе отмечает Инна Лещинер, директор по развитию департамента загородной недвижимости Kalinka Group: «Буквально с окончанием зимних праздников клиенты стали активно подыскивать себе подходящие варианты». При этом, по ее словам, гораздо более выражена оказалась осенняя пауза, что было продиктовано, по ее мнению, выборам в Госдуму в России и ожиданиями результатов выборов президента США. «Особых политических неожиданностей и колебаний валютного курса,  они не принесли, так что далее рынок продолжил свое движение», — резюмирует эксперт.     

Павел Матюхин же и вовсе считает, что в этом году застройщики стали выводить новые проекты намного смелее, и ссылается в этом на опыт iResidence, запустившей продажи в четырех поселках. «Валюты относительно стабильны, отложенный спрос накапливался более года — это достаточные причины для того, чтобы выглянуть наконец из норы стагнации», — считает эксперт. 

Специально для Квадрума Надежда Двоскина