Первичный рынок устаканился

Конец декабря – традиционное время подведения итогов года уходящего и попыток заглянуть в год наступающий. Для рынка недвижимости 2016 стал, бесспорно, временем непростым.

Бурный рост, ажиотажный спрос, россыпи анонсируемых и вводимых в строй новых проектов – все это осталось в далеком прошлом, в том периоде, который сейчас ностальгически называют «докризисным». С другой стороны, не случилось в уходящем году и ничего ужасного, не оказался рынок «разорванным в клочья». По нынешним временам и это – большое достижение… 

Человек ко всему привыкает

Рынок недвижимости существует не в вакууме, а внутри «большой» экономики – поэтому начнем мы с небольшого общеэкономического обзора. Ситуация в целом была тяжелой: наш всенародный любимец, баррель нефти, всю осень торговался по $45, и лишь к декабрю подрос до $50-55. Действовали – кто бы что ни говорил – и зловредные западные санкции. С другой стороны, в отличие от предыдущих двух лет, добрый наш народ сумел приспособился к новым реалиям и даже стал решать долгосрочные задачи – в том числе и возобновил приобретение квартир.

«2016 год для рынка недвижимости стал однозначно более спокойным и предсказуемым, чем предыдущий, - говорит Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». – Этап адаптации к новым экономическим реалиям уже прошел, и сейчас мы наблюдаем пусть медленное, но все же восстановление рынка. Об этом свидетельствует вновь запущенный процесс роста цен, который обозначился в III квартале». Эксперт добавляет, что надеется на продолжение данной тенденции – при условии, что «никаких новых катаклизмов экономика и политика нам не подкинут». 

Адаптироваться к новым реалиям пришлось, разумеется, не только гражданам (покупателям), но и противоположной стороне. «Одним из трендов уходящего года стало слияние компаний и передача проектов, - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Мы имели возможность наблюдать за покупкой ДСК-1 компанией ФСК «Лидер», приобретением компании «Мортон» Группой компаний ПИК, а также за передачей проектов-долгостроев крупным девелоперам, в том числе Urban Group, ФСК «Лидер» и ГК ПИК».

Крепкое плечо государства

Помимо общего «устаканивания» экономики и адаптации граждан к новым реалиям, существует еще один фактор, оказавший мощнейшее стабилизирующее воздействие на рынок. Это — ипотечные программы банков, и особенно ипотека с господдержкой. Говоря о них, наши эксперты не скупились на похвалы и громкие эпитеты. «По оценкам „БЕСТ-Новострой“, госпрограмма стала значимым двигателем продаж — до 85% ипотечных сделок на первичном рынке совершалось по программе господдержки, — говорит Ирина Доброхотова. — Кроме того, характерным для 2016 года стало появление эксклюзивных совместных программ банков и застройщиков. Они включают такие приятные для покупателя опции как 0% первоначальный взнос и субсидирование ставок застройщиком. На сегодняшний день ипотека на первичном рынке демонстрирует рекордные показатели по объемам выдачи».

Программа господдержки ипотеки была принята в марте 2015 года, напоминает Павел Брызгалов. На тот момент ставки от крупнейших банков составляли 11,9% годовых. За время действия программы они постоянно снижались, и сегодня уже можно встретить варианты начиная от 7-8% годовых.

Спрос: уменьшившийся, но живой

Основа любой экономической деятельности — платежеспособный спрос, т. е. готовность потребителей приобретать предлагаемый товар по предлагаемым ценам. Именно поэтому за ним — за волшебным спросом — и смотрят участники рынка с таким пристальным вниманием. В уходящем году спрос продавцов и радовал, и нет — смотря с чем сравнивать…

«Спрос, безусловно, уменьшился, и в целом рынок просел на 10-15% относительно докризисного периода», — отмечает  Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP. Однако далее эксперт называет уже упоминавшийся рост количества ипотечных сделок в качестве фактора, серьезно поддержавшего рынок.

Ирина Доброхотова обращает внимание на еще один интересный феномен последнего года: перетекание части спроса из Подмосковья в Москву, что вызвано появлением доступных предложений в столице, в том числе в пределах МКАД (минимальный бюджет покупки в московской новостройке — 2,7 млн рублей). С ней соглашается и Юрий Неманежин: по его словам, стоимость 1 м² в Ближнем Подмосковье и Москве практически сравнялись и отличаются незначительно. «Ранее купить квартиру в Москве для многих семей было проблематично, теперь же стало возможным, — говорит он. — Кроме того, современный покупатель имеет возможность выбирать из практически равных по уровню и качеству объектов наиболее интересный, чуть более дешевый или предлагающий дополнительные бонусы при покупке».

Павел Брызгалов отмечает и еще одну любопытную особенность: на рынке изменилась сезонность, и теперь всплески и провалы спроса стали происходить совершенно иначе. «В спокойные годы всегда было два периода активизации спроса: весна и осень, а „каникулярно-отпускное“ лето традиционно демонстрировало снижение объемов продаж, — говорит эксперт. — В 2016 году максимум сделок был заключен в конце лета, на фоне коллективных заявлений застройщиков о повышении цен в сентябре. Август показал лучшие за 11 месяцев года темпы реализации новостроек. При этом хорошие шансы потеснить „лидера“ есть у декабря: на него работают предновогодние акции и скидки».

Предложение: рост по инерции

На сокращающийся (все-таки!) спрос продавцам хорошо бы ответить уменьшением предложения — это азы экономической науки. Но недвижимость — штука инерционная: от старта проекта до его реализации проходят годы. Кроме того, девелоперы вынуждены тратиться на содержание строящегося объекта, многие из них залезли в кредиты… В общем, просто так взять и спрятать в карман нереализованный ЖК нельзя — надо его продавать.

Именно поэтому на рынке наблюдается несколько странный для непосвященного человека рост предложения. «В целом, предложение выросло, — подтверждает Юрий Неманежин. — Это связано еще и с тем, что началось строительство многих объектов, работа по которым велась еще в 2014 году. От многих проектов девелоперы отказались — но далеко не от всех». А Павел Брызгалов приводит конкретные цифры: в 2016 году в Москве на рынок вышло порядка 20 новых проектов комфорт-класса. Это в старых (до 2012 года) границах города, а если приплюсовать «Новую» Москву, то цифра возрастает до 25. Эксперт добавляет, что в 2015 году московский рынок новостроек впервые за последние годы обогнал область по числу новых проектов. А 2016 год эту тенденцию продолжил.

«Конкуренция постоянно увеличивалась, — подтверждает Иван Иванов, руководитель проекта „Фили Парк“. — В начале года у нашего проекта был только один конкурент в радиусе 5 км. Уже к концу года их количество возросло многократно. Положительным моментом является то, что большинство проектов — довольно крупные, и рассчитаны на несколько лет реализации. В то время как мы планируем завершить проект к концу следующего года».

Законы: мелких заставят уйти

Серьезные процессы происходили в уходящем году и в вопросах законодательного регулирования строительства. Обычному потребителю они, правда, не очень заметны — но зато очень заметны потом результаты… Главный сегодняшний тренд, по единодушному мнению наших консультантов — это совершенствование ключевого для отрасли закона, 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

«Изменения  коснулись очень многих аспектов девелоперской деятельности, — говорит Ирина Доброхотова. — Они включают размер уставного капитала, который теперь должен соотноситься с объемами строящегося проекта, расширение перечня предоставляемой застройщиком документации, запрет использования денежных средств одного объекта для достройки другого, отчисление 1% от каждого ДДУ в компенсационный фонд и много другого».

Выводы, которые эксперты делают на основании этих процессов, очевидны: рынок изменится. С него уйдут многие мелкие компании, а оставшиеся крупные укрупнятся. Этот процесс уже вовсю шел в уходящем году, и в наступающем, без сомнения, продолжится.

Для конечного потребителя это означает две новости — причем будут они, как в анекдотах, хорошей и плохой. Плохая состоит в том, что маленькая компания имеет меньше собственных трат — соответственно, она способна предложить товар по более низкой цене. Таким образом, уход с рынка «мелкоты» означает вымывание самого дешевого предложения. С другой стороны (хорошая новость) крупные застройщики более надежны — у них больше опыт, финансовые ресурсы, государство, в случае чего, поддержит. На наш взгляд, хорошая новость в целом перевешивает плохую, так что для конечного потребителя описанные в данной главе процессы можно считать позитивными.

Цены: стоят и растут одновременно

Все упомянутые выше факторы, причудливо переплетаясь и взаимодействуя, образуют тот самый, который важнее всего для покупателя. Именно за ним он и следит, затаив дыхание… Проницательный читатель, конечно же, уже догадался, что мы говорим о ценах.

С ними происходит парадоксальная картина — цены стоят и растут одновременно. Впрочем, при ближайшем рассмотрении, никакого парадокса тут нет. «С одной стороны повышения цен по отдельным жилым комплексам проходят: на их размер влияет уровень покупательского спроса и рост строительной готовности проекта, — объясняет Павел Брызгалов. — С другой, на рынок ежемесячно выходит по две-три новостройки по стартовым ценам, которые, накладываясь на уровень цен уже реализуемых проектов, нивелируют выборочный рос и среднемесячные показатели в итоге «топчутся на месте».

«Средняя цена 1 м² в ноябре 2016 года составила 148 590 рублей, — говорит Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». — За последний месяц она практически не изменилась (-0,2% к октябрю) и все еще ниже значения годичной давности (-1%)». В ноябре, продолжает эксперт, несмотря на общую стабильность среднего показателя на рынке, отмечена разнонаправленная ценовая стратегия девелоперов. Повышение цен зафиксировано в трети комплексов. В то же время в нескольких объектах (11%) застройщики пошли на снижение стоимости квартир. Кроме этого, с конца ноября девелоперы начали предлагать покупателям новогодние скидки и акции. По итогам месяца праздничный дисконт предлагался почти в половине проектов, в среднем он составил 10%.

На любопытный нюанс обращает внимание Ирина Доброхотова: по ее словам, в 2015 году появился и в 2016-м продолжился тренд на сокращение метража квартир. В массовом сегменте на московском рынке минимальные метражи сегодня начинаются от 17 м² — это означает, что при стабильной цене 1 м² потребитель может приобрести целый объект дешевле.

Перспективы: «лишь бы не было войны»

Ответ на вопрос о будущем понятным образом перекликался с тем, что было сказано в начале данной статьи. Да, времена нелегкие, конкуренция растет, а объемы платежеспособного спроса далеко не те, что были в золотые «докризисные» времена. Но девелоперы научились работать в новых условиях, и в целом смотрят в будущее с осторожным оптимизмом. При условии, конечно, что внешний (лежащий за рамками рынка недвижимости) мир не подбросит в наступающем году каких-то новых напастей. Но об этом, как и обо всем находящемся вне нашего влияния, лучше вообще не думать…

Специально для Квадрума Владимир Абгафоров