6 декабря 2016    Вторник
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 451

Мифы о промзонах

Чего не нужно бояться, когда речь идёт о редевелопменте

© GLINCOM

Основными точками роста в границах «старой» Москвы являются бывшие промышленные территории. Хотим мы этого или нет, но других крупных участков под застройку в столице практически не осталось. При этом в обществе сформировались и пустили глубокие корни мифы относительно строительства жилья и коммерческих площадей в промзонах. Развеять некоторые из них нам поможет Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.  

Миф 1. Запуская девелопера в промзоны, Москва лишается рабочих мест и реального сектора производства, который необходим для сбалансированного развития города.

© stroi.mos.ru

Около 15-17% территории «старой» Москвы занимают коммунально-промышленные участки, ранее принадлежавшие тем или иным предприятиям. Сегодня эти предприятия давно уже выведены, а оставшиеся после них унылые постройки с высокой степенью износа в 90% случаев  занимают сторонние организации - офисы класса С, склады, мелкие производства. Так что об утрате городом реального сектора речь в данном случае не идет, а огромные площади здесь используются крайне неэффективно. 

Что касается рабочих мест, то редевелопмент, напротив, способствует их созданию. Ведь формат новой застройки предполагает появление не только апартаментов, но и офисных помещений с эффективной рыночной ставкой. Занимать такие помещения могут только жизнеспособные компании, обеспечивающие, соответственно, отчисления в бюджет и хорошо оплачиваемые рабочие места. 

Таким образом, редевелопмент экономически целесообразен для всех вовлеченных в проект участников. 

Миф 2. Промзоны будут застроены офисами или объектами неопределённого пока формата – апартаментами.

© stroi.mos.ru

Необязательно. Здесь нужно различать масштабы застройки. Есть такие крупные проекты, как реорганизация территории заводов «Серп и Молот», «Нагатинская пойма» или ЗИЛ. Они предполагают комплексное освоение, где есть место самым разным объектам: жилым домам, бизнес-центрам, торговым и спортивным комплексам, паркам и скверам. Другими словами, всему тому, на что у общества имеется заказ. Новые микрорайоны города должны быть сбалансированы, в том числе и с точки зрения инфраструктуры. 

Если же речь идёт о редевелопменте единичных объектов площадью в 10, 30, 50 тыс. кв. м, то тут будущий формат определяется существующими проектными характеристиками - архитектура, высота потолков, глубина этажа. Действительно, апартаменты выгодны девелоперу, но и рынок обеспечивает стабильный спрос на них.

Сегодня апартаменты это наиболее востребованный покупателями сегмент, за счёт более низкой по сравнению с квартирами стоимостью покупки. Сомнительным этот формат называют из-за большого количества страшилок и мифов. Вот уже и власти запретили возводить апартаменты, как самостоятельные объекты капитального строительства. Но если речь идёт не о новом строительстве, а о реновации (по сути, капитальном ремонте) здания, без конструктивного вмешательства и вывода его из эксплуатации, допустим, как в случае с проектом ApartVille на Дмитровском шоссе, то запретить устройство там апартаментов практически невозможно. И все взаимоотношения с городом тогда сводятся к получению разрешения на капитальный ремонт и техусловий на подведение к объекту инженерных сетей.

Миф 3. На территории промзон нельзя строить жильё, потому что экология там безнадежно загублена.

© stroi.mos.ru

Ни жилой дом, ни какое-либо другое здание никогда не будет построено на месте, не соответствующем нормам и требованиям, установленным законом. Прежде чем принять такое серьёзное решение, как реализация проекта жилого комплекса, офисного или торгового центра, девелопер обязан получить заключение экологической экспертизы. Если соответствующее изыскание в результате экспертизы выявит ту или иную проблему, скажем, превышение предельно допустимой нормы концентрации вредных веществ, застройщик должен её проанализировать, определить объёмы работ и принять меры по утилизации или деактивации источника заражения. При освоении бывших промышленных объектов иногда вывозится до полуметра верхнего грунта. Как для проведения экспертизы, так и для утилизации обычно нанимается подрядчик, имеющий соответствующую лицензию на данный вид деятельности. 

Впрочем, профиль фабрик и заводов, располагавшихся прежде на территории Москвы, как правило, не был связан с вредным производством, таким как тяжелая промышленность или нефтепереработка. 

© stroi.mos.ru

К тому же, конфигурация самих заводских и фабричных цехов в принципе чаще всего не подходит для размещения там апартаментов - из-за глубины этажа там очень сложно обеспечить необходимую инсоляцию, без существенной потери полезной площади. Поэтому в данном случае можно говорить только о полном демонтаже и возведении новых строений. Для реновации и последующего использования в качестве апартаментов, как правило, подходят больше всего бывшие административные корпуса таких фабрик. 

Миф 4. После застройки промышленных территорий город столкнётся с транспортным коллапсом, потому что нагрузка на дорожную сеть драматически возрастёт.

Если мы говорим о комплексном освоении территорий, то новые массивы строительства, безусловно, будут обеспечены необходимой транспортной инфраструктурой. Так, в рамках развития проектов «Нагатинская пойма» (Южный порт), «Серп и Молот», ЗИЛ запланировано создание новых станций метро, дорог, развязок, маршрутов городского транспорта. 

Миф 5. Высокий налог на недвижимость для апартаментов.

Начнем с того, что покупатель апартаментов уже сэкономил: стоимость апартаментов на 15-20% ниже стоимости квартиры. Что касается самого налога, то, например, для проекта ApartVille Fitness&Spa Resort кадастровая стоимость на данный момент составляет 1000 долл/кв.м и налоговая ставка 0,5%. Стало быть, за апартамент площадью, скажем 30 кв. м, покупателю придётся заплатить 150 долларов в год, т.е. около 7000 рублей.

Все наиболее привлекательные предложения жилой недвижимости в объектах редевелопмента - на Квадрум.Ру.

Александр Шевчук В городе 0 451
В городе
События