27 февраля 2020    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 988

Обитаемый остов

Под любоестроительство требуется земля, которая не всегда свободна от владельцев

© wired.com

Возведение новостроек в любом городе сталкивается с проблемой свободных территорий, а именно их отсутствия. Безусловно, город может расширяться за пределы существующих границ, но этот процесс далеко не бесконечный. Кроме того, в связи с заменой старого жилищного фонда, нередко возникают спорные вопросы при изъятии земли у частных собственников.

Всё это, действительно, очень сложный клубок проблем, где есть стороны, имеющие разные интересы. С одной стороны - это городская власть и застройщики, которые, в конечном итоге, стараются улучшить городскую среду. С другой - собственники, чьи интересы личного имущества непосредственно затрагиваются. Практически всегда реализация задач сопряжена с тем, что приходится не только следовать закону, но и воплощать в реальность ожидания собственников. 

Адвокат Олег Сухов рассказывает, что решение вопроса о расселении аварийного дома зависит от того, собственники или наниматели в нём проживают: «Собственникам местные органы власти обязаны предоставить выкупную рыночную стоимость их жилья, что не очень выгодно, ввиду низкой цены квартир в аварийных и непригодных для проживания домах. Если же переселению подлежат лица, занимающие жильё на условиях социального найма, то им местная власть должна предоставить равноценные заменяемому помещения, т. е. однокомнатная квартира меняется на однокомнатную, двухкомнатная на двухкомнатную и т. д.».

При этом требуется не только расселять жильцов аварийного дома, но и изымать землю, которая понадобилась для государственных и муниципальных нужд. В данном случае собственник должен быть предупреждён об изъятии земли не менее, чем за год. Взамен изымаемого участка ему должны предоставить рыночную компенсацию его стоимости. И вот здесь, как правило, и начинаются проблемы. Адвокат обращает внимание, что споры о размере компенсации необходимо решать в суде, где рыночная цена земли будет определена на основании экспертного заключения оценщика. Однако постановление суда не означает только такой вариант решения проблемы - всегда можно договориться о других условиях, например, об обмене земли на квартиру или другой земельный участок.

© facebook.com/PixarUp

Что же, по закону почти всё гладко и понятно. Вместе с тем, реалии жизни не всегда совпадают с установленными нормами и правилами.

Юлия Лурье, директор отделения «Цветной бульвар» АН «ПРОСТОР-Недвижимость», считает любое расселение – вершиной риэлтерского мастерства. В этом вопросе не просто расселяемые получают новое жильё, они реализуют свои мечты: «И получается, что мечты на 5-10 миллионов надо вместить в бюджет 2-3». К тому же сложность поиска новой жилплощади заключается и в том, что необходимо найти квартиру, оплата за которую будет производиться безналично на расчётный счёт продавца уже после регистрации сделки или путём аккредитива. Юлия Лурье рассказывает: «Найти таких вменяемых собственников, да ещё и обладающих ликвидной площадью, на которую и без наших сложных схем стоит очередь - сложнейшая и объёмная задача. Это работа, требующая навыков переговорщика и агитатора». Кроме этих и ряда других проблем бывает и так, что за время расселения, которое может длится 2-3 года, желания собственников меняются: люди женятся и у них рождаются дети, разводятся и становятся отдельными квартиросъёмщиками.

Всё это крайне сложно, иногда с несговорчивыми гражданами приходится долго работать. Юлия Лурье вспоминает: «Знаю случай, когда к последнему, оставшемуся жильцу из  расселяемого  здания на Садовнической улице (а  это была женщина с тремя детьми) приезжали на поклон и с предложениями  вариантов на переезд по очереди - заказчик в лице генерального директора, руководитель ДМЖ ЦАО, зампрефекта, префект ЦАО, министр правительства Москвы! И всё она не могла выбрать вариант, всё ей казалось, что на ней экономят, и она заслуживает  большего. Уже в доме отключили воду и свет, тепло и газ, уже начали разрушать другие подъезды, а она жила с детьми, как говорится, стояла на смерть. И выстояла ...трёшку в кирпичном ЦКовском доме на Удальцова!». Эксперт также отмечает, что если бы работа по расселению велась более грамотно, если бы с этой женщины и начался процесс предоставления нового жилья, то подобных проблем не возникло бы.

Однако в любом случае это крайне сложная работа. Изъятие земель и процесс предоставления за них компенсации также лёгкостью не отличается. Собственники практически всегда стараются не прогадать и судебные разбирательства с ними могут тянуться годами.

Учитывая все эти особенности, понятно желание застройщиков найти более лёгкий путь решения этих вопросов. Так, например, некоторые девелоперы считают, что в случае несогласия собственника с ценой при изъятии его земельного участка, государство должно применять меры налогового давления: налог на такую землю должен многократно возрастать, чтобы собственник был заинтересован избавиться от неё. Есть и иные предложения, но все они явно ущемляют права другой стороны.

В расчёт надо принимать не только неоправданные аппетиты собственников, но и стремление другой стороны также получить выгоду. И здесь главное, что власть считает институт частной собственности незыблемым. Елена Николаева, первый заместитель председателя Комитет по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы РФ, так прокомментировала этот вопрос: «Желание изъять со стороны того, кто изымает, понятно, но совсем не хочется быть на другой стороне. Надо всегда искать оптимальное решение. Иначе, если мы будем нажимать и пользоваться правом сильного, то это право может обернуться и против нас. Безусловно, жадность надо ограничить. И если переговоры о выкупе земли зашли в тупик, надо говорить о предоставлении жилья в новом объекте».

Наталья Бухтиярова В городе 0 988
В городе