23 ноября 2017    Четверг
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 1633

Риски вторички

Покупка жилья -высокорисковая сделка, но профессиональные юристы и опытные агенты по недвижимости..

© Квадрум. Журнал

Эксперты агентства DreamRealty рассказали журналу КВАДРУМ о подводных камнях, что чаще всего подстерегают покупателей недвижимости на вторичном рынке, и как их избежать.

Первой к беседе присоединилась юрисконсульт агентства – Ольга Клочкова.

- Ольга, что бы вы могли причислить к числу наиболее возможных рисков в плане приобретения недвижимости на вторичном рынке?

Ольга Клочкова

- Прежде всего, это претензии третьих лиц. К числу третьих лиц можно отнести бывшего супруга, с которым собственник, продающий квартиру, состоял в браке на момент её приобретения. И, хотя брак был расторгнут более трёх лет назад, между бывшими супругами возможно так и не было достигнуто согласие по разделу совместно нажитого в браке имущества. Судебная практика знает немало примеров, когда оспаривались подобные сделки, ведь срок исковой давности по таким спорам начинается с момента, когда бывший супруг узнал о том, что его право нарушено (квартира продана, а свою половину денежных средств он не получил). 

Также к третьим лицам относятся возможные наследники, которые по каким-либо причинам пропустили срок для принятия наследства (в суде они могут предоставить доказательства пропуска срока по уважительной причине и отсудить свою долю в квартире), их право на обязательную долю не учли при наследовании по завещанию. Право на обязательную долю имеют не только нетрудоспособные дети, родители и переживший супруг наследодателя, а также лица, которые находились у наследодателя на иждивении не менее года до смерти. Например, в моей практике был случай, когда право на обязательную долю получила племянница наследодателя, т.к. было доказано, что тот оплачивал её обучение в ВУЗе в течение двух лет, и она проживала совместно с ним в квартире.

Также не стоит забывать о детях, которых не включали в приватизацию в начале 90-х, о лицах, выписанных из квартиры в места лишения свободы. В первом случае, возможна потери части квартиры, а во втором – получение в качестве претендента на пользование квартирой уголовника, только что вернувшегося из тюрьмы.

Во-вторых, существует риск нарушения закона при совершении предыдущих сделок с квартирой. Чем старше квартира, тем порой длиннее история переходов права собственности. В прошлом могла быть совершена сделка с квартирой с нарушением законодательства. Например, наследство или купля-продажа по подложным документам, дарение, совершённое с целью прикрыть сделку по купле-продаже, нарушение преимущественного права покупки при продаже долей, комнат и пр. В случае признания такой сделки недействительной, пусть даже она была совершена в далёком прошлом, суд примет решение об изъятии квартиры у нынешнего собственника.

В-третьих, существует риск оспаривания сделки лицом, которое на момент её совершения не осознавало характер своих действий. В первую очередь это лица, страдающие наркоманией, алкоголизмом, психическими заболеваниями. В связи с чем я всегда рекомендую убедиться, не состоит ли человек на учёте в психо-неврологическом и наркологическом диспансерах.

Но всех этих рисков можно избежать при грамотном подходе к проверке квартиры. Необходимо изучить историю переходов права собственности на приобретаемую недвижимость, архивную информацию из домовой книги, задать все необходимые вопросы продавцу и получить все необходимые для сделки документы и заявления.

- Если можно про документы подробнее. Где их получить? И как убедиться в том, что все документы в порядке?

На этот вопрос отвечает агент отдела жилой недвижимости Артем Хачатурян:

Артём Хачатурян

- Для начала необходимо проверить: действительно ли продавец является тем, за кого себя выдает. Паспорт могут и подделать, так что следует попросить показать другие документы, удостоверяющие личность, например, медицинский страховой полис или водительское удостоверение. Если человек прописан в данной квартире, то необходимо проверить страницу регистрации в паспорте. Если человек не внушает доверия, необходимо попросить у него справку о том, что он не состоит на учёте в психоневрологическом и/или наркологическом диспансере. Это поможет избежать возможных судебных разбирательств, оспаривающих договор купли-продажи.

Также следует выяснить, на основании каких документов у продавца возникло право собственности. В большинстве случаев, законные владельцы недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи (мены, дарения), свидетельства о праве на наследство. При этом все документы, которые участвуют в операции купли-продажи, должны быть представлены в подлинном виде.

Безусловно, необходимо проверить историю квартиры. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним (ЕГРП) отражается история всех жилых объектов с 1998 года, т.е. там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т. д. Однако получить искомую информацию могут только профессиональные участники рынка недвижимости. Обычную выписку из ЕГРП с информацией об отсутствии обременений (ареста, залога) и запретов может получить любой желающий, оплатив госпошлину и составив заявление в территориальном отделении Росреестра, МФЦ. К сожалению, такая выписка не будет содержать сведений именно об истории квартиры. 

Покупая жильё на вторичном рынке, следует обязательно проверить его состояние. Необходимо запросить у собственника документы из БТИ, с помощью которых можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство. Дело в том, что, согласно российскому законодательству, практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления, а в случае их самопроизвольного выполнения они являются административными правонарушениями, и за них придётся нести ответственность.

Если человек является не единственным наследником или собственником квартиры, то для проведения каких-либо операций по недвижимости, у него должно быть на руках нотариально заверенное согласие других совладельцев. Если сособственником квартиры является несовершеннолетний – разрешение на продажу из опекунского совета. В случае, если квартира досталась по наследству, необходимо уточнить, нет ли других наследников, претендовавших на эту квартиру. Если продажа квартиры осуществляется по доверенности, прежде чем поставить свою подпись под договором о купле-продаже, надо встретиться с хозяином либо обратится к нотариусу и перепроверить, действительно ли данному продавцу была выдана доверенность на распоряжение данным имуществом.

Также необходимо сделать запрос в Единый реестр судебных решений и узнать, не была ли эта квартира предметом судебных разбирательств, проверить предыдущие сделки, связанные с этой квартирой, учесть состав собственников.

- Тем не менее, какие-то нюансы «всплывают» уже после оформления сделки (будь то возможные наследники, несовершеннолетние дети и т.д.). Новый владелец жилья может лишиться права собственности? И как быть в этом случае?

На вопрос отвечает юрист агентства и руководитель отдела коммерческой недвижимости Арсен Григорян:

Арсен Григорян

- Утратить право собственности можно только в судебном порядке, если оспорить сделку и признать её недействительной. Каждая сделка индивидуальна, избежать неприятностей, связанных с появившимися претендентами на долю в недвижимости невозможно, но можно минимизировать риски. Для предотвращения подобных ситуаций рекомендую проводить сделки с юристом, который сможет своевременно проверить историю и документы по сделке. Новым владельцам подобные проблемы могут грозить долгими судебными тяжбами. Поэтому очень важно выходить на сделку с собственником, т.к. в практике были случаи, когда пытались продать квартиру по доверенности от человека, который уже мёртв. Также могут оспариваться ранее проведённые сделки. Например, если есть заявление об удовлетворении требований возможных наследников. Это тоже стоит учитывать.

- А как быть с так называемыми «невидимками», которые не значатся в обычной выписке, но по факту имеют право на проживание в продаваемой квартире? Как убедиться в том, что недвижимость «чистая»? И обезопасить себя от возможных проблем?

Комментирует данный вопрос руководитель юридического отдела агентства Альфия Рахманкулова:

Альфия Рахманкулова

- При исследовании правоустанавливающих документов на квартиру не сразу можно углядеть подводные камни, в виде лиц, снятых с регистрационного учёта и поставленных на учёт по месту пребывания в местах лишения свободы, или на военной службе. Такие лица при возвращении сохраняли за собой право на проживание в продаваемой квартире, а поскольку выписка из домовой книги, по которой и можно отследить движение прописанных в данной квартире лиц, всегда актуальна на сегодняшний день, т.е в ней будут указаны только те лица, которые прописаны на данный момент, это не дает возможности увидеть тех самых «невидимок».

Проверка юридической чистоты квартиры с заказом архивной выписки из домовой книги – единственный способ обнаружить или не обнаружить тех лиц, которые впоследствии могут серьёзно попортить жизнь новоиспеченному собственнику. Такой документ может самостоятельно получить только собственник квартиры в паспортном столе, и то с большим трудом. Но в этом документе есть необходимость даже ради собственного спокойствия. 

Но это вопрос теряется по истечении какого-то срока. Прошло немало времени, и законодатель посмотрел на этот вопрос с другой стороны – риск  возвратиться в родной дом и обнаружить, что ты остался без жилья, поскольку его беспрепятственно продали, очень велик… 

В конце 2014 года Федеральным законом N 525-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» были внесены правки, по которым лица, отбывающие наказание, а также находящиеся на военной службе, больше не снимаются с регистрационного учёта по месту жительства, а соответственно при продаже квартиры в предоставленных документах, а именно в выписке из домовой книги, перестанут быть человеком-«невидимкой». Конечно, подобная норма облегчит проверку объекта на благонадёжность, но это касается только тех, кто столкнётся с подобной ситуацией (лишение свободы, уход в армию) после 1 января 2015 года. Что же касается дел прошлого – по-прежнему необходимо досконально проверять историю квартиры и для гарантии чистоты сделки доверить такое дело профессионалу!

- Люди преклонного возраста – наиболее уязвленная категория граждан по очень многим вопросам. Но когда вопрос стоит о приобретении у них недвижимости, также могут возникать разные спорные ситуации, связанные всё с теми же родственниками пенсионера или состоянием его здоровья. Как обезопасить себя в этом случае?

Комментирует данный вопрос эксперт отдела жилой недвижимости агентства – Яна Острикова:

Яна Острикова

- Есть несколько видов страховки при проведении сделок с лицами преклонного возраста.

Прежде всего, необходимо получить медицинское освидетельствование участников сделки с выдачей соответствующего заключения. Оно выполняется специалистами, обладающими действующими сертификатами в сфере наркологии, психиатрии и судебной медицины. По прибытии они предоставляют оригиналы документов, которые подтверждают их квалификацию и полномочия, с последующим прикладыванием копий этих документов к уже готовому заключению. На основе полученных результатов, участники сделки принимают окончательное решение о её заключении или аннулировании. 

Необходимо перед сделкой получить справки ПНД и НД (психоневрологического диспансера и наркологического диспансера), но нужно понимать, что справка говорит лишь о том, состоит ли человек на учёте или нет, но она не ответит на вопрос, отдаёт ли человек отчёт своим действиям. Однако подобная процедура – это необходимость, использование которой сведёт к минимуму вероятность того, что в будущем против вас будет открыт судебный процесс по отчуждению имущества.

Одним из наиболее эффективных на сегодняшний день правовых механизмов защиты сделок с недвижимостью является также титульное страхование. Это такой вид страхования, который обеспечивает компенсацию убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость. В отличие от страхования имущества данный вид страховой защиты снижает риск утраты недвижимости не от событий, которые возможны в будущем, а от возможных неприятных последствий, уже произошедших, но неизвестных страхователю. Эти события на момент заключения договора со страховщиком ещё не проявились и не известны, однако в будущем они могут стать причиной утраты прав на недвижимость и, следовательно, наступления страхового случая. Сделка может быть признана недействительной, например, при незаконности прошлых сделок с помещением по наследованию, приватизации, продаже, при ошибках в процессе составления юридической документации и т.д.

Ольга Клочкова добавляет по данному вопросу:

- В этом случае при утрате квартиры страховая компания выплатит пострадавшей стороне страховую стоимость недвижимости (она может быть установлена в размере рыночной стоимости квартиры и отличаться от суммы, указанной в договоре). Стоимость такой страховки может составить от 0,5% до 4% от страховой стоимости в зависимости от срока страхования (от 1 до 10 лет). А страховым случаем будет считаться потеря права собственности на данный имущественный объект на основании судебного решения, которое вступило в законную силу. Однако, судебные тяжбы могут длиться достаточно долго, а это денежные затраты на юриста, нервы и время. При этом стоит понимать, что страховая компания не возместит ваши затраты, понесённые при приобретении недвижимости, затраты на ремонт, переезд и пр. 

© Квадрум. Журнал
Александр Шевчук В городе 0 1633
В городе