23 ноября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 615

Отдайте де-юре юристам

Риск – дело благородное, но рисковать своими кровнозаработанными деньгами при покупке недвижимости..

© firestock.ru

Покупка квартиры – масштабная сделка, требующая знаний и юридических аспектов, и нюансов рынка. Чаще всего помогают в этом вопросе риэлторы, однако, не следует забывать, что лучше всего в юридических тонкостях разбираются именно юристы.

Задача любого риэлтора, по большому счёту, — продать квартиру, а задача юриста – защитить вас от рисков. Риэлтор получает процент от продажи, а услуги юриста имеют почасовую оплату. Безусловно, риэлтор с опытом собаку съел в вопросе покупки и продажи квартиры, однако, каждая сделка индивидуальна.

Елена Казанкова, управляющий партнёр компании «Юридическое бюро», убеждена, что в настоящее время рынок уже дорос до необходимости юридического сопровождения сделок с недвижимостью — спектр возможных услуг весьма широк: от предварительного общего консультирования до подготовки документов и организации оформления сделки, а также прохождения установленных процедур регистрации.

Безусловно, мнение, что со всем может справится риэлтор, весьма распространено, но практика имеет и обратные примеры. Так, в компании «Юридическое бюро» был случай, когда клиенту требовалась юридическая проверка приватизированной ранее квартиры. В процессе проверки выяснилось, что на момент приватизации в квартире проживало четыре человека, и каждый имел право на получение доли в собственность. Однако бабушка отказалась от получения этой доли, и по решению суда право общей долевой собственности на квартиру было признано за остальными членами семьи. Но в ходе дальнейшей проверки было установлено, что через несколько месяцев пожилая женщина была признана ограниченно дееспособной. Причём в рамках судебного процесса по ограничению дееспособности была назначена судебно-психологическая экспертиза, которая пришла к выводу, что «степень изменения психики у лица выражена столь значительно, что лишает её способности понимать значение своих действий и руководить ими». А такая ситуация грозила тем, что иные наследники пожилой женщины после её смерти могли на законных основаниях оспаривать её отказ от приватизации, мотивируя, что отказ от приватизации был подписан в момент, когда женщина не осознавала значение своих действий. В результате, клиент от сделки отказался.

© firestock.ru

Директор по юридическому сопровождению ГК «САПСАН» Светлана Илюхина также обращает внимание, что часто в силу своего опыта юристы замечают нюансы, которые зачастую может упустить из вида риэлтор. Например, в последнее время стала распространённой практика использования банковской ячейки для передачи денежных средств от покупателя продавцу. Арендуя ячейку, в договоре с банком прописывается, какие документы необходимы для получения доступа к хранилищу. В качестве одного из таких документов банк может указать свидетельство о регистрации. Грамотный же юрист всегда предусмотрит и негативные сценарии событий, а в данной схеме есть сомнительный вариант для продавца: когда покупатель получает свидетельство о регистрации самостоятельно, а продавец остаётся без возможности доступа к ячейки с деньгами. В таком сценарии может даже и не быть злого умысла, например, покупатель может уехать в длительную командировку, однако продавец всё равно останется без доступа к ячейке. Именно поэтому в договоре с банком надо прописывать документы, которые будут у продавца.

Другой сомнительный нюанс сделок с недвижимостью, по мнению Илюхиной, — поэтапный расчёт за объект: «Продавец может указать первый платёж в качестве задатка. А задаток – это сумма, которая остаётся на руках у продавца, если покупатель отказывается от сделки. И есть вероятность, что продавец предполагает такой вариант развития событий. Возможно, он знает о каком-то неявном минусе объекта, который покупатель может обнаружить. И когда покупатель это обнаружит и откажется, то деньги свои вернуть не сможет, они останутся у продавца на законных основаниях».

На первый взгляд, создаётся впечатление, что юристы чаще всего стараются перестраховаться, что они ищут подвохи и отговаривают от сделок. Но на самом деле их работа заключается не в этом. Юристы из сферы недвижимости заточены именно на сделки продажи и иногда способны ускорить процесс покупки, который мог бы встать из-за требований риэлтора.

© firestock.ru

Ольга Клочкова, юрисконсульт компании DREAM REALTY, рассказывает, что часто риэлтор принципиален в моментах, которые не имеют большого значения на сделке, а сталкиваясь с нестандартной ситуацией, предпочитает отговорить клиента от этой покупки и найти более простой вариант. 

Например, в практике компании был случай, когда продавалась квартира, полученная братом и сестрой в собственность по наследству от тёти. На момент сделки возможных наследников, претендующих на обязательную долю, не было. Однако агент покупателя, не зная тонкостей наследственного права, начал требовать от продавцов, клиентов DREAM REALTY, нотариально заверенные отказы от обязательной доли в наследстве от сестёр умершей: «Во-первых, сёстры по закону не имели никакого права на обязательную долю в наследстве. Во-вторых, подобные заявления имеют правовую силу только в том случае, если они сделаны в течение срока принятия наследства (6 месяцев с момента смерти наследодателя). Безусловно, можно было пойти навстречу категоричному агенту, тем более, что нотариус в данном случае не несёт ответственности за информацию, изложенную в заявлении, он удостоверяет только подпись и личность заявителя. Но в приведенном примере одна из сестёр наследодателя находилась в другой стране, а это усложняло процедуру получения бесполезной бумаги». Опытный юрист понимал правовые аспекты сделки, а риэлтор покупателя отговорил клиента от покупки «сомнительной» квартиры, которая таковой на самом деле не являлась.

Хороший юрист должен полностью понимать полноту всех вопросов, а не работать по шаблону. Так, Клочкова считает опасным заблуждением требование второй расписки «на разницу» в случае, если стоимость квартиры в договоре купли-продажи занижена. В качестве примера эксперт вспоминает следующий случай из практики: «Квартира была приватизирована и после этого продана за 16 миллионов рублей, однако в договоре был указан лишь один миллион. Покупатель сделал в квартире ремонт, перепродал её за полную стоимость и требовал в суде избавить его от уплаты налога на прибыль в связи с тем, что квартиру он купил не за один миллион, а за шестнадцать. И в качестве доказательства в суд была представлена вторая расписка «на разницу», и это при том, что все и всегда обещают эту расписку в налоговую не носить. Продавцам удалось в суде признать распиской по договору купли-продажи расписку на один миллион рублей, а вторую – недействительной. И здесь возникает вопрос, а зачем нужна эта вторая расписка, если в суде её можно признать документом, к договору купли-продажи не относящимся?»

© firestock.ru

Подобных историй масса, особенно на вторичном рынке. Защищать себя от рисков надо, делать это следует через юриста, специализирующегося именно в сфере недвижимости. Далеко не любой юрист способен разобраться в правовых тонкостях этой сферы.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», обращает внимание, что если обратиться за помощью к юристу без соответствующей практики, то ничего путного ждать не следует. Чаще всего такая помощь будет заключаться в длительной проверке шаблонных договоров и их правке, при которой смысл меняться не будет, а за это время желанная квартира может просто «уйти» к другому покупателю.

Ирина Прачева, заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест», также отмечает, что юрист, привлекаемый к сделке с недвижимостью, должен знать именно это законодательство. Клиенты, приобретающие элитное жильё, любят привлекать к сделкам своих юристов, которые профессионально разбираются в корпоративном праве, но ничего не понимают в законодательстве сферы недвижимости. В результате такие сделки затягиваются, так как юристы девелопера вынуждены проводить курсы ликбеза для юристов покупателя. Специализация и опыт юриста важны! Кроме того, на первичном рынке нюансов для юридических подвохов не так-то много. Прачева обращает внимание: «Надо понимать, что у каждого девелопера есть утверждённая типовая форма договора, по которой продаётся объект недвижимости. Данная форма уже испытана притензионно-судебной работой, и ни один юрист девелопера не согласится на условия, которые усилят риски компании. По факту все дискуссии и переговоры с юристами и адвокатами приводят к несущественным правкам».

Одним словом, юристы способны минимизировать любые риски, но это должны быть специалисты именно своей области. Реальную пользу приносят лишь знатоки своего дела. Кроме того, следует помнить, что риэлторские и юридические услуги ни в коем случае не конкурируют друг с другом, они являются взаимодополняющими.

© firestock.ru
Наталья Бухтиярова В городе 0 615
В городе