21 сентября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 764

Единственный в своём роде

ДДУ — пока самый безопасный способ покупки квартиры в строящемсядоме

© shutterstock.com

О договоре долевого участия (ДДУ) знает практически каждый покупатель жилья в новостройке. Сегодня КВАДРУМ вместе с Ольгой Клочковой, юристом агентства недвижимости DREAM REALTY, и Ириной Тиховской, экспертом по недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, расскажет о всех нюансах данного договора, его преимуществах и обязательных условиях.

Договор долевого участия защищает покупателя от недобросовестного застройщика на уровне государства, именно такой способ приобретения жилой недвижимости предусмотрен 214 Федеральным Законом. Как отмечает Ирина Тиховская, это единственный на данный момент документ, заботящийся о простых покупателях, рискующих подчас всеми своими сбережениями, а иногда деньгами, взятыми в долг под большой процент.

ДДУ заключается между застройщиком и покупателем с целью привлечения заёмных средств для будущей или текущей стройки. Причём по этому договору клиент становится участником долевого строительства, так как в строящемся доме ещё нет квартир, которые бы можно было сразу купить.

Для заключения этого договора от застройщика необходимо разрешение на строительство, свидетельство о государственной регистрации права собственности земельного участка или документ об его аренде. Застройщик должен сделать публикацию о начале строительства в печатных органах или, как минимум, объявить об этом на своём официальном сайте. Кроме этого, проектная декларация будущего объекта должна находиться в свободном доступе: на сайте застройщика или в публикациях СМИ. Ольга Клочкова рассказывает, что проектная декларация обязана содержать информацию о застройщике: наименование, адрес, состав учредителей, проекты за три последних года, финансовые результаты текущего года, бухгалтерскую отчётность за последние три года и аудиторское заключение. Вся эта информация должна быть актуальной, то есть обновляться, как минимум, раз в год. Со стороны же клиента необходим паспорт с регистрацией по месту жительства.

© shutterstock.com

Договор долевого участия заключается в письменном виде в вольном стиле, а после этого обязательно регистрируется в Государственной Регистрационной палате. Лишь после регистрации происходит оплата будущего жилья. Ольга Клочкова обращает внимание, что закон предусматривает регистрацию не только самого ДДУ, но и соглашений к нему. Например, договора уступки прав по ДДУ.

И хоть стиль договора никак законодательно не регулируется, эксперты отмечают, что есть обязательные пункты для признания документа действительным. Прежде всего, в данном договоре должно содержаться подробное описание объекта строительства, стоимость, порядок и сроки погашения. Под подробным описание объекта подразумевается проектный адрес и проектная площадь объекта, этаж, номер квартиры на этаже. Достаточно часто к ДДУ в качестве приложения идёт проектный план этажа с выделенной на нём квартирой. 

Безусловно, в ДДУ прописываются и сроки сдачи объекта, однако, застройщик вправе прописать и форс-мажорные обстоятельства, которые могут отодвинуть сроки сдачи на полгода или даже дольше. Но в любом случае, если и после всех предусмотренных ДДУ обстоятельств новостройка не сдаётся, то государство обязывает застройщика выплатить дольщику компенсацию. Это небольшой процент, но он рассчитывается исходя из количества просроченных дней, в результате «набегает» вполне ощутимая сумма. А если учесть, что, затягивая сроки, застройщик попадает на такие штрафы не с одним клиентом, а со всеми, купившими в доме квартиры, то итоговая компенсация может изрядно опустошить карман девелопера. Однако застройщик может в суде заявить и об уменьшении неустойки, и суд часто идёт ему навстречу. Тогда пострадавшая сторона получает значительно меньшую сумму, чем рассчитывала.

© shutterstock.com

Ольга Клочкова обращает внимание, что зачастую в ДДУ прописываются условия о доплате покупателя после окончания строительства, если площадь квартиры окажется больше, или о возврате денежных средств застройщиком в противном случае. Также в этом договоре должен быть прописан гарантийный срок на объект долевого строительства. По закону этот срок не должен быть меньше пяти лет на сам объект строительства и трёх лет на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта.

Казалось бы, всё просто и отрегулировано, приобретайте квартиры по ДДУ и спите спокойно. Однако реальность несколько отличается от мечты. Во-первых, не все застройщики продают квартиры по ДДУ, иногда под видом этого договора могут предложить предварительный договор. Ирина Тиховская напоминает, что предварительный договор является документом, фиксирующим лишь намерение приобрести квартиру, но не сам факт покупки. Данные договора не регистрируются и не имеют законной силы в суде, а поэтому всегда надо читать документы внимательно и чётко понимать, какие бумаги следует подписывать, а какие нет.

Стоит помнить, что только ДДУ защищает покупателей от многих рисков, которые при других способах приобретения квартиры остаются без внимания. Прежде всего, это двойные продажи. Только ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, а, значит, делает невозможным продажу одной и той же квартиры дважды, а иногда и многократно.

© shutterstock.com

Кроме того, купив квартиры, по предварительному договору, можно в конечном итоге получить совсем не тот «товар», на который рассчитывал. Например, квартиру не в 17-этажном доме у одной из станций московского метро, а в Тьмутаракани. Ирина Тиховская вспоминает, что подобные примеры были в её практике: «Пожилой клиент, имеющий сына-инвалида, намеревался уехать из московской квартиры в новостройку Павшинской поймы. Он искал квартиру свободной планировки, так как в обычных квартирах узкие двери мешали движению коляски. Нужный вариант нашёлся довольно быстро, деньги были уплачены полностью и в срок, а после началось многолетнее ожидание. Всё это время семья жила в съёмной квартире, так как московская "двушка" была продана в счёт будущего просторного жилья. Наконец пришло долгожданное известие: получите ключи. Но где? Вместо ожидаемой "трёшки" в двух километрах от метро «Тушинская» были предложены две однокомнатные квартиры, причём в разных концах не ближнего Подмосковья. Пришлось ещё несколько лет заниматься продажей совершенно ненужных квартир и заново покупать требуемый вариант, но уже по ДДУ».

Также договор долевого участия, как уже отмечалось выше, предусматривает компенсации в случае затягивания сроков строительства. Однако не стоит думать, что ДДУ является панацеей от всех бед. К сожалению, от банкротства застройщика этот договор никак защитить не может. Именно поэтому, даже приобретая квартиру по ДДУ, всегда следует изучать репутацию компании, которой вы отдаёте свои деньги, и страховать свои риски. Между прочим, добросовестный застройщик часто делает это сам, а к недобросовестным лучше не попадать.

© shutterstock.com
Наталья Бухтиярова В городе 0 764
В городе