21 сентября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 1629

«Опасные» квартиры

Рынок вторичного жилья требует тщательной проверки объекта!

Надежда Телеш
© DREAM REALTY

Покупка недвижимости — дело ответственное, и никому не хочется стать жертвой обмана. Поэтому очень важно заранее понимать обо всех «скользких» моментах, которые могут возникнуть при покупке недвижимости. Сегодня КВАДРУМ пообщался с Надеждой Телеш, исполнительным директором агентства недвижимости DREAM REALTY, о том, какие риски подстерегают нас на рынке вторичного жилья.

- Надежда, люди часто опасаются покупать обремененную залогом недвижимость. И, прежде всего, на наш взгляд, это связано с тем, что они мало понимают, что такое залог...

- Согласно закону, залог — это своего рода ипотека. Причём, ипотека может возникать не только в силу кредитного договора с банком, но и в силу договора займа и договора ипотеки с физическим лицом. И при этом совсем неважно, какой именно объект закладывается: земля, коммерческая или жилая недвижимость. Нужно понимать, что заложены могут быть любые объекты, хотя квартиры на сегодняшний день считаются наиболее ликвидной недвижимостью.

- Кстати, если говорить про саму ипотеку... Насколько я знаю, ипотеку под землю или загородный дом получить довольно трудно. Правильно ли я понимаю, что ипотека на загородном рынке выдается исключительно под залог имеющейся недвижимости?

- Это справедливо для Москвы и московского региона, в других областях всё несколько иначе. Например, мне известен случай, когда в Брянской области покупался земельный участок с домом с помощью ипотеки. И здесь Сбербанк без проблем выдал кредит под залог самого этого участка. И дело даже не в том, что дом уже был построен, а в том, что для людей это был основной вид жилья. В этом случае банк прекрасно понимает, что человеку просто некуда деваться, поэтому смело выдает кредит. А вот москвичу ипотеку под землю и загородный дом банк уже даст с большой неохотой, скорее он будет стараться получить в залог имеющееся жильё в столице.

© Квадрум. Журнал

- А есть ли определённые требования к жилью, под которое выдаются кредиты?

- Определённых требований нет, но нужно понимать, что кредит под имеющееся жильё — это всегда очень сильный дисконт по оценке закладываемой недвижимости! Чаще всего, ты сможешь получить в кредит лишь 30% от реальной стоимости недвижимости. Т.е., если у тебя роскошная квартира за 40 миллионов рублей, то максимум, на что ты можешь рассчитывать — это 13 миллионов. И нужно понимать, что в случае невыплаты долга поплатиться придется той самой роскошной квартирой.

- Но ведь это грабёж...

- Грабёж. Причём далеко не каждый банк даже на это идёт, а, если и идет, то, чаще всего, это происходит с какими-то проблемами. Не так давно одной моей знакомой потребовался кредит под залог очень хорошей московской квартиры, и лишь два банка согласились его выдать. И в обоих случаях речь шла лишь о 30% стоимости недвижимости, причём в одном ещё и откат попросили. Поэтому людям в очень трудной ситуации выгоднее продать свою квартиру с дисконтом в 20% и купить себе что-то на остаток, чем идти на такие условия.

- Хочу уточнить такой момент: допустим, квартира заложена и выставлена на продажу. Как потенциальному покупателю узнать о том, что она находится в обременении?

- Прежде всего, необходимо проверять любую квартиру, даже купленную ранее в ипотеку. Не стоит думать, что банк перед выдачей кредита сделал комплексную проверку. К сожалению, за свою практику я часто встречалась с ситуациями, когда банк просматривал даже очевидные риски. Например, продавалась ранее купленная в ипотеку квартира, согласие на продажу которой от супруга-иностранца было получено за полгода до оформления этой квартиры в собственность. Какое правомочие было у супруга давать согласие на сделку в то время, как ни он, ни его половина ещё не стали собственниками, непонятно... А кроме того, у супруга, который давал согласие, была онкология последней стадии. Мало того, что он просто не имел права давать такое согласие, так и нахождение человека в трудных жизненных условиях в связи с тяжелым заболеванием могло привести стороны в суд и давало ему право оспаривать сделку по причине ее кабальности. А банк пропустил все эти моменты. И всё потому, что у банка есть страховка, поэтому все проблемы, которые впоследствии могут возникнуть, коснутся либо страховой компании, либо заемщика. Банк свои деньги в любом случае вернёт, он чаще всего ничем не рискует.

© firestock.ru

Если же вернуться к заложенным квартирам, то узнать об этом можно, заказав выписку из ЕГРП. Это выписка не архивная, но она показывает, заложена или нет недвижимость на сегодняшний день. Однако данная выписка не показывает всей истории объекта, как и не показывает, например, имеется ли информационный запрет на сделку.

- А что это такое?

- Это очень интересная ситуация, когда органы государственной власти просто звонят в Росреестр и просят сделать информационный запрет на сделки с определенной недвижимостью. Этого запрета в обычной выписке нет, о нём узнают лишь после того, как получают отказ в регистрации. И в отказе будет сказано, что, к сожалению, сделку нельзя зарегистрировать, потому что, например, у ГСУ города Москвы есть подозрения в отношении конкретного соучастника преступления и совладельца этой квартиры. Это не арест, но сделку в этом случае вам всё равно не удастся зарегистрировать, по крайней мере, в установленные сроки.

Нюансов здесь много, поэтому проверять до сделки необходимо любой объект. При этом не стоит бояться покупать квартиру, купленную ранее в ипотеку. Многие думают, что они чужой кредит погасят, а жильё им так и не перейдёт. Это не так! Все технологии перехода давно уже отработаны. А вот приобретаемую недвижимость обязательно необходимо проверять по архивным документам! Ведь история квартиры может скрывать множество нюансов, которые впоследствии не позволят считать сделку действительной. Например, квартиру приватизировали в 90-х годах, в приватизации не участвовал ребёнок, которого накануне просто выписали. Потом эту квартиру продали, и вроде бы всё хорошо. Но ребёнок вырастает, и с момента 18 лет у него есть ещё три года для опротестования продажи данной квартиры, потому что его права были нарушены. «Собака» чаще всего зарыта отнюдь не в залоге недвижимости, а совсем в ином месте...

- Какая-то безрадостная картинка получается...

- На самом деле в покупке недвижимости ничего страшного нет, нужно просто вовремя произвести проверку и убедиться в правомочности планируемой сделки. Подобная проверка стоит обычно 15-20 тысяч рублей, но не надо их экономить, рискуя при этом миллионами. Наше агентство вообще делает правовые экспертизы по факту юридической проверки квартиры. Мы прописываем все риски, если они есть, а в заключении пишем, рекомендуем ли мы приобретать такой объект или нет. Более того, если риски велики, а клиент всё равно настроен на покупку, то мы отказываемся от сделки. Мы не хотим потом быть третьим лицом в суде, ходить и что-то доказывать. Вот если бы у нас было не агентство недвижимости, а адвокатское бюро, то мы бы на этом зарабатывали, а так нам это не интересно...

© firestock.ru

- Заложенная квартира реально позволяет выгодно купить жильё? Она продаётся с дисконтом?

- Нет. Просто агенты, которые не умеют продавать ипотечные квартиры, стараются убедить собственника в том, что его квартира должна идти с дисконтом.

- А если залог не связан с ипотекой?

- Тоже без дисконта. Здесь встает вопрос самого объекта, интересен он потенциальному покупателю или нет. Если интересен и подобного объекта на рынке нет, то почему он должен продаваться с дисконтом? Залог не является проблемой, он снимается за три дня. Главное, чётко понимать, что за объект ты покупаешь. Чаще всего с дисконтом идут нечистые объекты. И если клиент видит квартиру дешевле рыночной стоимости на несколько десятков процентов, то я рекомендую ему: сто раз подумать. Скорее всего, этот объект «левый». И такие периодически встречаются.

- Вы говорите, что заложенная квартира — это не проблема. А какой тогда объект Вы считаете проблемным?

- Проблемной является любая сделка, которая имеет все шансы быть признанной недействительной. Чаще всего это приватизированные квартиры, где были прописаны дети, или такие, где прописаны люди с правом пожизненного проживания (а такое право имеет человек, который отказался от приватизации!). И, к сожалению, подобные нюансы часто в свидетельстве не указываются, а видны исключительно в архивных документах...

Поэтому повторюсь, проверять надо всё! И делать это должен профессиональный юрист, причем, желательно, который специализируется именно на сфере недвижимости, потому что нюансов может быть множество.

Иногда, например, пропускают частицу «не», и от этого меняется смысл договора. Например, агент продавца подсунет покупателю для подписания договор купли-продажи, в котором будет фраза «продавец подтверждает, что сделка является кабальной», результат — оспоренная сделка, утраченное право собственности и квартира. Но покупатели чаще всего ни о чем подобном даже не задумываются. Если у человека нет юридического образования, какой бы он умный ни был, он банально не сможет полностью проверить квартиру и отследить все последствия договора...

Поэтому в нашем агентстве работают не только риэлторы, но и юристы, и каждый занимается своим делом, чтобы максимально обезопасить наших клиентов даже от малейших проблем с недвижимостью, не говоря уже о том, что я рассказала выше.

© shutterstock.com
Наталья Бухтиярова В городе 0 1629
В городе