21 сентября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 1327

Вежливый отказ

Приобрести жильё, согласно российскому законодательству,можно разными способами

© shutterstock.com

Самые распространённые способы покупки жилья — договор купли-продажи и договор долевого участия, однако, встречаются ситуации, когда приобретение происходит иначе. Например, с помощью договора переуступки (уступки).

Покупка по договору переуступки происходит в случае, когда жилплощадь приобретается в несданном доме не у застройщика, а у другого собственника, заключившего ранее ДДУ с девелопером. Ирина Маевская, руководитель юридического департамента ГК «Премьер», отмечает, что на рынке такая практика встречается часто, так как это распространённый способ заработка среди инвесторов: «Инвестор на первых этапах строительства выкупает у застройщика сразу несколько квартир, а уже потом, ближе к сдаче дома, продаёт их по более высокой стоимости желающим. С одной стороны, у второго покупателя такой недвижимости риски ниже, так как можно видеть практически готовый к сдаче дом, а с другой стороны — за это приходится платить дороже. При этом инвестор, который продает жильё по договору уступки, не только выигрывает в цене, но и в том, что экономит на налогах, не дожидаясь оформления права собственности на квартиру после сдачи дома-новостройки в эксплуатацию».

Суть вопроса

С юридической точки зрения договор уступки (переуступки) является дополнительным соглашением к ранее заключённому ДДУ. Здесь не происходит новой сделки, здесь просто права и обязанности участника долевого строительства переходят к новому лицу. В результате меняется лишь одна сторона в ДДУ, а другая остаётся прежней. Все нюансы продажи квартиры застройщиком остаются прежними, описанными в уже заключённом и зарегистрированном ДДУ. Именно поэтому, приобретая квартиру таким способом, обращайте внимание не только на договор уступки, но и на заключенный договор долевого участия. Помните, что условия ДДУ договор уступки менять не может! Договор переуступки прав по ДДУ подлежит также обязательной регистрации в Росреестре.

Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, обращает внимание, что квартиры в несданных домах можно покупать по переуступке прав договора участия в ЖСК, но это довольно сложно. Напомним, ЖСК — добровольное объединение граждан, желающих удовлетворить свою потребность в жилье. Желающие приобрести квартиры становятся членами ЖСК и выплачивают пай — цену квартиры. Таком образом, ЖСК привлекает денежные средства на строительство и производит с застройщиком взаиморасчёты. 

Купить квартиру члена ЖСК в недостроенном доме можно, но с согласия ЖСК. И вот тут-то и возникает определённая сложность. Ольга Клочкова рассказывает, что на практике договор переуступки заключается за один день, а вот выдача протокола общего собрания членов ЖСК о выходе одного пайщика из кооператива и выступление в него нового производится лишь через 1-2 месяца. А покупать жильё без этого документа нельзя, потому что он существенен для покупателя.

Следует также знать, что в данном случае оформлением договора уступки будет заниматься застройщик.

Обязательные условия

© Квадрум. Журнал

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость», обращает внимание, что договор уступки заключить и зарегистрировать проще, чем договор ДДУ, но и в этом процессе есть свои нюансы. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», разъясняет, что для заключения договора уступки необходимы два условия: полный расчёт продавца с застройщиком и согласие застройщика на заключение договора переуступки.

Итак, купить в недостроенном доме можно полностью оплаченную квартиру. Такое условие, как отмечает Владимир Зимохин, соответствует закону об участии в долевом строительстве. Факт полной оплаты обычно подтверждается соответствующей справкой, выданной девелопером.

Однако на первичном рынке далеко не всегда квартиры сразу 100% оплачиваются. Но квартиры-«должники» можно купить по договору уступки, если покупатель уплатит долг или согласится на перевод долга на себя. Мария Литинецкая рассказывает: «Если участник долевого строительства приобрёл жильё в рассрочку и внёс, например, 50% стоимости, а оплатить вторую половину у него возможности нет, он может уступить свои права на квартиру другому человеку только при согласии застройщика. Тогда заключается договор переуступки прав с частичным переводом долга. Покупатель в данном случае выплачивает 50% стоимости жилья продавцу, а остальную сумму девелоперу. Кроме того, заключить договор переуступки прав возможно и в том случае, если дольщик для покупки брал ипотечный кредит. Тогда в сделке, помимо продавца и покупателя, участвует представитель банка, который снимает ипотечное обременение с квартиры. Заключение договора происходит именно с банке, выдавшем ипотеку. Покупатель переводит на расчётный счёт продавца сумму, равную первоначальному взносу и тем процентам, которые дольщик успел выплатить. Оставшуюся часть стоимости жилья покупатель выплачивает банку».

Вторым, зачастую обязательным условием, для заключения договора переуступки является согласие застройщика на него. Обязательность такого согласия обычно предусмотрена в основном ДДУ. Если этого нет, то согласие застройщика на переуступку не требуется. Ирина Маевская уточняет, что это делается для того, чтобы у застройщика была актуальная информация о том, какому именно участнику долевого строительства следует передать построенный объект долевого строительства. 

Однако не всё так гладко и безобидно. Ольга Клочкова в своей практике встречала случаи, когда именно это условие мешало сделке. Эксперт рассказывает: «Не так давно столкнулась с подобной ситуацией. Застройщик не давал согласие на уступку, так как ещё сам не реализовал большую часть квартир. В результате, пришлось к заявлению прикладывать медицинские справки, подтверждающие, что в связи с состоянием здоровья продавца ему необходимо продать квартиру». В конечном итоге, согласие было получено, но «по уважительной причине».

Дополнительные штрихи

© shutterstock.com

Юристы отмечают, что договор переуступки - стандартный небольшой документ, который вполне может разместиться на двух-трёх листах формата А4, так как все основные условия прописаны были в договоре, по которому продавец первоначально приобретал объект. Однако к каждому юридическому документу надо подходить вдумчиво. Ирина Маевская предупреждает, что негативные последствия могут иметь любые положения договора, которые позволяют двояко толковать его пункты или создают неопределённость по поводу важных для сторон условий. Любой из подобных пунктов может являться основанием для расторжения договора переуступки, если одна из сторон будет в этом заинтересована. Кроме того, в любой договор, в том числе и в этот, можно внести дополнительные условия, в которых заинтересован либо продавец, либо покупатель. 

Достаточно часто в договоре переуступки прописываются ответственности сторон. Например, включается условие, по которому в случае расторжения договора уступки или признания его недействительным по вине продавца, продавец обязуется не только возвратить покупателю всю сумму денег, полученную за объект, но и выплатить штрафную неустойку.

Оценка рисков

Риск быть обманутым есть при любой сделке. Именно поэтому лучше всего заключение юридических документов доверять профессионалам. В любом случае Ирина Маевская советует покупателям обращать особое внимание на следующие нюансы:

 

 

  • тщательно проверять ДДУ, так как именно одной из сторон этого договора вы и становитесь;
  • проверять реальность оплаты продавцом квартиры в полном объёме, просить не только справку от застройщика, но и копии платёжных документов;
  • проверять получение согласия от застройщика на уступку прав по ДДУ, требовать себе дополнительный экземпляр этого согласия;
  • не передавать каких-либо денег продавцу до момента регистрации договора уступки;
  • позаботиться, чтобы вместе с зарегистрированным договором уступки со штампом Росреестра, вам был передан подлинный экземпляр ДДУ, а в случае, если в ДДУ указано несколько квартир, и вы приобретаете только одну — нотариально заверенная копия ДДУ.
© shutterstock.com

Также следует помнить, что на заключение договора уступки требуется согласие супруга или супруги.

В категорию рисков стоит отнести и сумму, указанную в договоре уступки как стоимость объекта. Дело в том, что такие квартиры чаще всего продаются дороже, чем покупались, в результате у продавца появляется доход, с которого он обязан заплатить налог в размере 13%. И бывает, чтобы избежать налога, в договоре пишется не вся стоимость квартиры, а лишь первоначальная сумма, по которой квартира покупалась. Однако для покупателя это риск, если сделку признают недействительной, он рискует получить назад не все свои денежные средства.

Окончательный лоск

Завершающим этапом в заключении договора переуступки является государственная регистрация его в Росреестре. В настоящий момент процедура упрощена, и сделать это можно через МФЦ. Для этого надо подать все требуемые документы и заплатить госпошлину. Срок регистрации данного договора — 18 календарных дней. Договор можно зарегистрировать быстрее. Для этого следует обратиться к нотариусу, но придётся заплатить дополнительную пошлину. 

После регистрации договора продавец получает деньги и информирует застройщика о заключённой сделке. Он в течение десяти дней после регистрации обязан отправить письмо застройщику, приложив копию зарегистрированного договора и координаты нового дольщика. В противном случае уведомление о сдаче дома при вводе его в эксплуатацию будет отправлено не тому дольщику.

Итак, договор уступки — это серьёзная сделка, в результате которой приобретается жильё, поэтому к её заключению надо относиться со всей ответственностью.

© shutterstock.com
Наталья Бухтиярова В городе 0 1327
В городе