23 ноября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 964

Продай и поделись

Продажа недвижимости — дополнительный доход, с которого необходимо заплатить налог

© shutterstock.com

Как известно, с доходов необходимо уплачивать 13 % налогов, и продажа недвижимости не является исключением из этого правила.

Однако, как отмечает независимый эксперт, юрист Евгений Страхов, в законодательстве предусмотрены различные льготы и вычеты при уплате НДФЛ с продажи жилья. Не так давно в соответствующий закон были внесены существенные изменения, касающиеся налога на доходы физических лиц. 

Всему свой срок

Главное изменение, которое затрагивает процесс продажи квартиры, — увеличение минимального срока владения недвижимостью, который освобождает собственника от налога на доход.

Евгений Страхов рассказывает, что по действующему сейчас закону, этот минимальный срок равен трём годам, то есть если собственник владеет жильём три года, а после этого его продаёт, то он освобождается от уплаты НДФЛ. По новым же правилам этот срок, называемый «минимальным предельным сроком владения объектом недвижимого имущества», увеличен до пяти лет. Данное изменение начинает действовать с 1 января 2016 года и касается недвижимости, купленной после этой даты.

Однако, закон предусматривает и исключения, которые позволяют не платить налог после продажи недвижимости в любом случае.

Во-первых, это касается объектов, полученных в собственность налогоплательщиками по наследству или по договору дарения от члена семьи или от близкого родственника. В соответствии с Семейным кодексом к близким родственникам относятся: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, а также полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры. 

© shutterstock.com

Во-вторых, такое право есть у налогоплательщиков, получивших объект в собственность в результате приватизации. 

И, в-третьих, такой срок распространяется на плательщиков ренты, получивших жильё в собственность в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Евгений Страхов отмечает: «Новый закон даёт право субъектам Российской Федерации принимать законы, уменьшающие вплоть до нуля минимальный предельный срок владения недвижимостью. Но на сегодняшний день не известно о принятии субъектами таких законов».

Не всё так страшно

Безусловно, платить налоги — обязанность каждого, но всегда лучше жизнь у тех, кто кроме обязанностей, знает ещё и свои права. И эти права позволяют уменьшать налоговую базу для уплаты НДФЛ, если дополнительный доход был в результате продажи недвижимости, находящейся в собственности меньше минимального срока. 

У собственника есть две возможности для уменьшения налоговой базы. Прежде всего, налогоплательщик имеет право на вычет 1 млн руб. из налоговой базы. Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп» разъясняет: «В этом случае налог равен 13% от суммы, полученной после налогового вычета, равного 1 млн руб. Например, если собственник продаёт квартиру за 10 млн руб., которой он владел меньше трёх лет, и заявляет в декларации налоговый вычет, то размер налога считается так: (10 млн – 1 млн) х 13% = 1,17 млн рублей».

Елена Воробьёва, руководитель отдела продаж ООО «Некрасовка Девелопмент», уточняет, что вычет при продаже имущества, находящегося в общедолевой собственности, распределяется между совладельцами пропорционально долям. 

© shutterstock.com

Во-вторых, Ольга Клочкова, юрист агентства недвижимости DREAM REALTY, обращает внимание, что можно воспользоваться правом сократить налоговую базу на размер денежных затрат, которые были осуществлены при покупке данного имущества. Безусловно, затраты эти должны быть документально подтверждены. 

Евгений Страхов поясняет: «Собственник приобрёл квартиру по договору купли-продажи за 6 млн руб., о чём имеется расписка продавца. Через два года собственник решил продать квартиру за 7 млн. Заполняя при этом налоговую декларацию, собственник включает сведения о покупке квартиры ранее за 6 млн руб. и предоставляет расписку о своих тратах. Таким образом, он уменьшает свой доход с 7 млн до 1 млн руб., и сумма налога составит 130 тыс. руб.».

Стоит отметить, что достаточно часто продавец и покупатель сознательно занижают цены объекта в договоре купли-продажи, чтобы продавец имел возможность сэкономить на налоге. Однако, это уголовно наказуемо, а также несёт дополнительные риски для покупателя. Кроме того, с 2016 года такое занижение стоимости станет абсолютно бесполезным. Новые изменения Налогового кодекса приводят к тому, что если доход от продажи недвижимости меньше, чем её кадастровая стоимость на год сделки, то налоговая база рассчитывается из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Евгений Страхов иллюстрирует это на следующем жизненном примере. Допустим, квартира продавалась по новым правилам по заниженной цене в 1 млн руб. А кадастровая же её стоимость составляла на момент продажи 5 млн руб. В результате для расчёта налога 5 млн умножают на коэффициент 0,7 и получают 3,5 млн. Таким образом, с точки зрения закона, доход собственника от продажи этой недвижимости равен 3,5 млн руб. Учитывая право на вычет миллиона рублей, налог будет исчисляться из 2,5 млн, а, кроме того, такому «укрывателю доходов» будут начислены пени на штраф.

Преимущество покупателя

© shutterstock.com

Елена Воробьёва напоминает, что налоги платятся с прибыли, то есть при сделки купли-продажи льготы касаются только продавца. Но у покупателя есть суперльгота, которой он может воспользоваться один раз в жизни, и она также связана с налогом. Покупатель освобождается от уплаты подоходного налога! Этот вычет не может, согласно закону, превышать 2 млн руб. Эксперт уточняет, что если покупатель воспользовался вычетом в меньшем размере, то его остаток можно использовать в будущем при приобретении или строительстве другого объекта недвижимости. 

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет покупатель предоставляет в налоговую договор о покупке недвижимости/земли, документы, подтверждающие право собственности на этот объект, и документы, подтверждающие произведённые расходы. Если такое имущество покупалось для ребёнка, то дополнительно надо предоставить свидетельство о его рождении. Если ребёнок усыновлён, то также требуется решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства. Но стоит помнить, что вычет предоставляется из уплаченных собственником ранее налогов, а поэтому он должен быть работающим. Пенсионеры могут перенести налоговые вычеты на предшествующие налоговые периоды, когда они работали, но не более трёх лет назад.

Итак, продажа собственной недвижимости по закону является дополнительной прибылью и облагается 13% налогом. Но всегда есть возможность сделать это бремя слабее.

Наталья Бухтиярова В городе 0 964
В городе