21 сентября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 736

Королевская страховка

© shutterstock.com

При покупке квартиры на вторичном рынке титульное страхование может стать именно той спасательной соломкой, которую следует стелить на скользкое место. Однако оно не всемогуще, поэтому не является пилюлей от всевозможных рисков, возможных при приобретении жилья.

Титульное страхование финансово защищает добропорядочного покупателя, а именно позволяет минимизировать материальный ущерб в случае утраты права собственности на приобретаемую недвижимость. Это означает, что если ваше право собственности на купленную квартиру будет оспорено в суде, и этот спор вы проиграете, то страховая компания возместит вам первоначальную стоимость квартиры за вычетом судебных издержек.

Данный вид страховки возможен только на объект, на который есть право собственности. Адвокат Олег Сухов разъясняет, что невозможно оформить договор титульного страхования, покупая квартиру в новостройке на стадии строительства, чтобы застраховать риск от банкротства либо от неоднократных продаж одной и той же квартиры: «На такие квартиры титульное страхование не распространяется, потому что у гражданина нет права собственности на жилое помещение. Договор титульного страхования можно заключить только после получения свидетельства о государственной регистрации права».

Берегись бед, пока их нет!

Покупка квартиры всегда связана с риском как на первичном рынке, так и на вторичном. Высокая ставка в случае выигрыша привлекательна для многих мошенников, не стоит также забывать и про несчастливое стечение обстоятельств. Ситуаций, из-за которых вы можете лишиться законно купленного жилья, достаточно много.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», обращает внимание, что право на объект недвижимости может быть оспорено по разным основаниям: признание сделки недействительной или мнимой (прикрывающей иную сделку), противозаконной, совершённой недееспособным гражданином или неправоспособным юридическим лицом, ограниченно дееспособным гражданином, несовершеннолетним, под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжёлых обстоятельств, а также заключение сделки одним из супругов без согласия другого и т.п.

Достаточно часто сделки оспариваются по причине недееспособности продавца. Ольга Кузнецова, генеральный директор «Метриум Групп», поясняет: «Если покупатель не обратил внимание на наличие документов, подтверждающих дееспособность продавца, то родственники бывшего собственника могут опротестовать сделку в суде, и новый владелец утратит право собственности».

© shutterstock.com

Олег Сухов дополняет, что на момент сделки продавец может обладать психическим расстройством, но не быть лишённым дееспособности. Однако, если он потребует признать сделку недействительной и докажет, что не понимал значение своих действий, то суд удовлетворит его просьбу. Доказать же этот факт особого труда не составит: достаточно заявить ходатайство суду о назначении судебной психиатрической экспертизы. Если заключение эксперта будет положительным, то у суда не будет основания удовлетворить исковые требования заявителя.

Марина Маркина, юрисконсульт компании «ИНКОМ-Недвижимость», обращает внимание, что право собственности легко теряется при появлении наследников, которые пропустили срок вступления в наследство по уважительным причинам. Например, вы купили квартиру у законного наследника — дочери. На момент покупки родители уже были мертвы, других наследников не было, а спустя четыре года вы получаете повестку в суд, где выясняется, что у умершего отца есть ещё одна признанная им дочь, которая на момент смерти отца была несовершеннолетней и не знала о его кончине. Достигнув совершеннолетия она подала иск в суд о признании вашей сделки недействительной, и суд оказался на её стороне.

Ольга Клочкова, юрист агентства недвижимости DREAM REALTY, отмечает, что большая часть сделок по приобретению недвижимости проходит с участием специалистов, однако, бывают случаи, когда предоставленных документов недостаточно для того, чтобы увидеть незаконность одной из сделок в истории квартиры: «В моей практике был случай, когда приобретая квартиру, через полгода собственница получила заказное письмо из суда, в котором было исковое заявление, поданное в суд по инициативе города Москвы в связи с тем, что одна из сделок в истории квартиры была совершена с нарушением законодательства. Квартира в 1993 году была приватизирована пожилой женщиной, а после её смерти передана по наследству. Но в права наследника вступила женщина по подложным документам, на самом деле она не являлась наследницей умершей. После этого квартира несколько раз продавалась, но не повезло последней владелице. Исковые требования настоящей наследницы были удовлетворены, а последняя собственница оказалась на улице».

Также в своей практике Ольга Клочкова сталкивалась со случаем, когда сделка была оспорена бывшей супругой, согласие которой собственник не получал: «При продаже владельцем квартиры было заявлено, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял. Покупатель, таким образом, был введён в заблуждение, но это не повлияло на исход дела, когда бывшая супруга обратилась в суд по причине того, что её права были нарушены».

© shutterstock.com

Итак, риск остаться с носом есть всегда, особенно, если у квартиры богатая история перехода права собственности. Стоит также помнить, что титульное страхование распространяется не только на квартиры, но и на дома, нежилые помещения, земельные участки.

Понятно, что крайний собственник по решению суда должен получить назад свои деньги от продавца. Но «должен» не означает, что получит. Иногда виновного не найти, иногда деньги уже истрачены, и ждать их придётся целую жизнь. 

При наличии же титульной страховки деньги в случае утраты права собственности вернёт страховая компания. Причём вернёт ту сумму, которая указана в договоре страхования, а она может отличаться от суммы в договоре купли-продажи. 

Дело в том, что в договоре купли-продажи стоимость квартиры по разным причинам может быть занижена, разницу же между указанной и рыночной ценой покупатель отдаёт в таких случаях по расписке. Безусловно, это определённый риск для покупателя, но при оформлении титульного страхования можно (и нужно) указывать именно рыночную цену. Марина Маркина поясняет, что сумма, указанная в страховке, выплачивается страхователю в результате наступления страхового случая и не может быть выше рыночной стоимости объекта на момент страхования. В пределах этой суммы также возмещаются расходы, связанные с рассмотрением дел в суде по утрате права собственности на недвижимое имущество.

Зоны риска

Титульное страхование обеспечивает вам некую материальную гарантию не попасть в просак. Однако, не всё так гладко. Стоит понимать, что эта страховка не покрывает все возможные случаи.

© shutterstock.com

Прежде всего, Ольга Клочкова обращает внимание, что при таком страховании к страховым случаям не относят утрату права собственности вследствие воздействия ядерного взрыва и радиации, военных действий и народных волнений, изъятия застрахованной недвижимости по распоряжению государственных органов, выкупа земельного участка для государственных нужд, обращения взыскания на застрахованный объект недвижимости по обязательствам собственника и т.п. Во-вторых, Олег Сухов напоминает, что титульное страхование бессильно в случае возникновения обременений. Например, если в купленной вами квартире был некогда зарегистрирован гражданин, который на момент совершения сделки находился в местах лишения свободы, а после освобождения ему больше негде жить, то он вправе восстановить свою регистрацию в купленной уже вами квартире и снова начать проживать в ней. Здесь титульное страхование не работает, потому что бывший заключённый никак не претендует на ваше право собственности, он просто имеет право на проживание, а не владения.

В-третьих, титульное страхование деньги вернёт, но сумма может быть обесценена. Марина Маркина поясняет: «При наступлении страхового случая страхователю придётся выехать из квартиры и только после предоставления вступившего в законную силу решения суда сможет получить страховую сумму, указанную в договоре страхования на момент его заключения. Это означает, что рыночная стоимость квартиры может и существенно увеличиться, а страховая сумма нет. Например, страхователь заключил договор титульного страхования в 2009 году, и на этот год квартира стоила 4 млн руб. Соответственно страховая сумма тоже составила 4 млн руб. В 2011 стали судиться по квартире, суд закончился лишь в 2014-м. Страхователь приносит решение суда в окончательной форме, и страховщик выплачивает 3,8 млн руб. за вычетом судебных издержек, хотя рыночная стоимость квартиры на этот момент уже 7 млн руб. К сожалению, в страховую сумму также не входит стоимость ремонта, который был сделан в квартире уже вами».

Кроме того, Ольга Клочкова напоминает, что большинство договоров титульного страхования содержит условие об обязательном извещении страховой компании об оспаривании права собственности как только стало известно об этом. Страховая компания участвует в судебном процессе как третье лицо с собственными требованиями. В случае же нарушения этого условия, страховая компания может отказать в выплате.

Стоит также помнить, что страховка прекращает своё действие, если у недвижимости меняется собственник. Например, если подарить квартиру при действующем страховом полисе своему ребёнку, то договор титульного страхования автоматически прекращает своё действие.

Когда? Как? Почём?

© shutterstock.com

Данный вид страховки востребован на вторичном рынке. Если же квартира приобретается с помощью ипотеки, то банк вообще будет на ней настаивать. В противном случае он может увеличить процент по кредиту до 3%. Стоит отметить, что банк может настаивать на этой страховке и при покупке квартиры в кредит на первичном рынке. Однако титульное страхование возможно лишь после получения собственности, и требование банка такого страхования у первого собственника, купившего жильё по ДДУ, которое исключает риск двойных продаж, непонятно. Но банки любят перекладывать все свои риски на страховые компании, в том числе и маловероятные.

В любом случает для оформления титульной страховки потребуются следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • акт передачи на объект недвижимости;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений;
  • кадастровый паспорт (если это земельный участок);
  • экспликация жилого помещения (БТИ);
  • поэтажный план жилого помещения (БТИ);
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • разрешение на перепланировку (если она имелась);
  • выписка из домовой книги о лицах, проживающих в помещении;
  • копия финансово-лицевого счёта жилого помещения;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка из налоговой службы об уплате налога продавцом на квартиру в порядке наследования или дарения.

Ольга Кузнецова добавляет, что страховые компании могут потребовать и другие документы в зависимости от обстоятельств.

Оценив риски, страховая компания принимает решение о стоимости титульного страхования, но в любом случае это дорогое удовольствие. Обычно размер страховки составляет 0,25-1% от стоимости недвижимости. И заключать страховку надо как минимум на три года — это общий срок исковой давности в гражданском праве. Однако необходимо помнить, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо, чьё право было нарушено, узнало или должно было узнать об этом. Сделка может быть оспорена и через 10 лет после её совершения.

Одним словом, покупка недвижимости — рискованное мероприятие, стоимость которого исчисляется миллионами. Именно поэтому следует не только просчитывать все возможные риски, но и страховать себя от них.

© shutterstock.com
Наталья Бухтиярова В городе 0 736
В городе