23 ноября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 709

Как разорвать оковы?

Ипотека - палочка-выручалочка рынка недвижимости, но иногда с ней приходится расставаться

© shutterstock.com

Ипотечное кредитование для многих является единственным способом решения квартирного вопроса. Однако бывают в жизни ситуации, когда бремя долга становится непосильным.

КВАДРУМ расскажет, как продать ипотечную квартиру и какие нюансы следует предусмотреть.

Разлука бывает внезапной

Покупая квартиру в долг, все, безусловно, рассчитывают свои силы, да и сам банк кредиты выдаёт обдуманно. Однако бывают в жизни ситуации, когда ипотечное ярмо становится непосильным. Обычно это форс-мажорные обстоятельства: потеря работы или существенное сокращение заработной платы, болезнь или несчастный случай. Достаточно часто ипотечные квартиры продаются при разводах. Но бывает, что продажа такого жилья является своеобразным заработком для «должника».

Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills, рассказывает: «Квартиру, находящуюся в залоге у банка, есть смысл продавать, когда вы понимаете, что цена продажи на текущий момент будет такова, что даже вернув долг банку, вы не только "отобьёте" кредит и проценты, но и сможете ликвидно "переложить" эти деньги или, по крайней мере, покрыть затраты на ремонт и на произведенные улучшения. Например, в 2008 году в период кризиса я приобрела однокомнатную квартиру за 5 млн рублей, из которых 2,3 млн были ипотечными средствами. Через два года, на хорошем рынке 2010, я продала квартиру за 5,9 млн руб., при этом уплатив за пользование кредитом 500 тысяч рублей за два года. Учитывая, что никаких улучшений в квартире не производилось, чистая прибыль от продажи составила 400 тыс. руб.».

В настоящий момент, как отмечает Ирина Маевская, руководитель юридического департамента ГК «Премьер», статистика «расставаний» с ипотечными квартирами невелика — она не превышает 1-3% от всех сделок, несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране.

Способы продажи

© shutterstock.com

Ипотечная квартира заложена банку, собственник не может ею распоряжаться по собственному усмотрению, поэтому для продажи необходимо получить банковское согласие. Обычно банки не возражают против продажи заложенной квартиры должником, если при этом кредит гасится досрочно.

В трудной ситуации не стоит затягивать вопрос с выплатой долгов, и если ипотечные каникулы или реструктуризация долга не являются выходом из затруднения, то не стоит ждать судебного разбирательства, потому что при ультимативной продаже с банком согласуют не только сам факт продажи, но и стоимость недвижимости, так как цена должна покрывать долг и проценты по нему. Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», обращает внимание, что обращаться в банк нужно после нахождения покупателя, так как разрешение на сделку действует, как правило, один месяц, кроме того паспорт покупателя является обязательным документом из перечня документов, необходимых для получения разрешения на продажу заложенной квартиры. Разрешение даётся в письменном виде в форме уведомления в Росреестр. После предоставления документов банк в течение 14 дней решает вопрос даты продажи.

Продать ипотечную квартиру, как сообщает Ольга Клочкова, юрист и агент по недвижимости агентства DREAM REALTY, можно двумя способами: 

- банк даёт согласие на смену собственника залогового имущества, сумма долга закладывается в банковскую ячейку банка-залогодержателя, регистрируется переход права собственности с сохранением обременения, затем гасится кредит и снимается обременение;

- погашение долга производится за счёт денежных средств покупателя в день сделки, в результате сперва гасится кредит, снимается обременение, а лишь затем квартира продаётся.

© shutterstock.com

Виктор Куприянов, риэлтор и частный предприниматель, называет первую схему хорошей, а вторую нехорошей, потому что она слишком рискованна для покупателя: он отдаёт деньги до регистрации сделки, которая может и не произойти, при этом банк полученный долг не вернёт. Именно поэтому покупатели соглашаются на такую схему лишь при значительном дисконте. Светлана Матвеева рассказывает, что при первой схеме оформление сделки осуществляется при непосредственном участии банка, даже документы на регистрацию подаются сотрудниками банка. Сами же деньги закладываются в две ячейки: в первую — деньги банка, во вторую — остаток денежных средств продавца или же на эту сумму открывается аккредитив. Обязательным же условием выемки банковских денег из ячейки является предоставление договора купли-продажи со штампом регистрирующего органа о переходе права собственности и выписки из ЕГРП. После же расчёта продавца с банков с квартиры снимается обременение, а уже затем продавец получает доступ к ячейке на разницу, для чего он должен предоставить выписку из ЕГРП, которая уже должна содержать сведения об отсутствии обременений на квартиру, и нотариальную копию свидетельства о государственной регистрации права. 

При втором варианте продажи рекомендуется сразу заключать основной договор купли-продажи недвижимости в момент передачи денежных средств с указанием в пункте о расчётах, что сумма для банка передана от покупателя к продавцу и что покупатель получит квартиру без каких-либо обременений. Также необходимо прописывать условия всех расчётов. Факт получения денег надо фиксировать распиской. Светлана Матвеева рекомендует включать в договор штрафные санкции в пользу покупателя на случай уклонения продавца от государственной регистрации права собственности на имя покупателя. Также при данной схеме рекомендуется сразу оформлять акт приёма-передачи квартиры, чтобы доказать получение её в фактическое владение покупателем. В случает обращения в суд для понуждения продавца к государственной регистрации перехода права, это будет служить фактом исполнения договора. Для получения же продавцом денежной разницы, полагающейся ему, также сперва арендуется банковская ячейка, а доступ к ней открывается лишь при предъявлении договора купли-продажи со штампом регистрирующего органа о переходе права собственности и выписки из ЕГРП, которая должна содержать сведения об отсутствии обременений на квартиру.

© shutterstock.com

Однако стоит помнить, что любая схема продажи обсуждается с представителями банка, выдавшего кредит, и зависит от результата этих переговоров. Стоит также понимать, что покупатель может не иметь всей требуемой суммы для расчёта за квартиру и рассчитывает на помощь ипотечного кредитования. Такая ситуация также вполне разрешима. Ирина Малевская обращает внимание, что если ипотека покупателя оформляется в том же банке, что и у продавца, то схема сделки проходит значительно проще: «Будет заключён новый кредитный договор с банком, после чего можно будет получить согласие на подписание договора купли-продажи, затем будет оформлен новый залог с автоматическим снятием предыдущего залога». Ольга Клочкова отмечает, что при в такой ситуации долг продавца чаще всего просто переводится на покупателя, либо же продажа идёт по первой схеме. Если же покупатель кредитуется в другом банке, то это немного усложняет процесс согласования сделки, но не делает её невозможной.

Зона риска

Покупка ипотечной квартиры в настоящее время вполне привычная вещь. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», констатирует, что механизм таких сделок на сегодняшний день полностью отработан, сейчас такие варианты покупатели рассматривают более охотно, чем раньше. Однако некое предубеждение остаётся, поэтому зачастую при таких сделках необходим дисконт до 10% от рыночной цены. Если же говорить о рисках, то основной риск заключается во второй схеме продажи и касается лишь покупателя, который расплачивается за заёмщика по кредиту до перехода права собственности.

Что же касается юридических рисков, то принято считать, что банки проверяют недвижимость до выдачи ипотеки, а посему такие квартиры надёжнее. Однако стоит помнить, что банк при выдаче кредита сам ничем не рискует, все свои риски он перекладывает на страховые компании, и зачастую тщательно квартиры не проверяются. Именно поэтому Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», советует в любом случае досконально проверять историю даже самой благонадёжной с виду квартиры, чтобы быть уверенным в чистоте сделки и отсутствии проблем с приобретаемым жильём в будущем. Кроме того, сделки с залоговым жильём регулируются ФЗ «Об ипотеке».

Одним словом, покупать залоговую квартиру следует соблюдая все нормы закона, а также прибегая к профессиональной помощи юристов, риэлторов и представителей банка. В таком случае риск признания сделки недействительной или риск последующего расторжения договора фактически сводится к нулю.

© shutterstock.com
Наталья Бухтиярова В городе 0 709
В городе