27 июля 2016    Среда
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 982

Съёмный комфорт

Стоит ли затевать ремонт в арендной квартире

© Квадрум. Журнал

Современная ситуация на рынке аренды, связанная с экономическим кризисом, заставляет собственников следить за состоянием квартир, чтобы они оставались конкурентоспособными. При этом, как отмечают специалисты, рынок наполнен жилыми помещениями с давним ремонтом, которые по хорошей стоимости сдать невозможно.

Коррекции подлежит

Квартира может быть сдана с первого показа, даже если её интерьер немного не совпадает со вкусом арендатора, но «пахнет новизной». Человека может привлечь само ощущение опрятности и свежести обновлённого жилья. И, наоборот, запущенность и затхлость комнат, протекающие краны на кухне, захламлённость антресолей, отваливающиеся обои и скрипящий под ногами пол — всё это просто-напросто отпугнёт любого, даже самого непритязательного квартиросъёмщика

По данным департамента аренды компании «Азбука Жилья», примерно 10-15% квартир сдаётся с формулировкой «под ремонт». Обычно под этим термином понимается, что квартира не требует глобального ремонта, однако жильцам придётся частично или полностью переклеить обои, возможно, положить полы и внести другие внешние изменения. «Заниматься этим процессом должны арендаторы, но за счёт финансирования владельцев квартиры, т.е., по сути, в счёт скидки на арендную плату или даже отмены оплаты аренды.

Какой ремонт делать, решает каждый для себя сам, в зависимости от потребностей, – комментирует Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». – Наших клиентов сложно собрать под единым знаменателем, поскольку некоторые люди планируют прекратить сдачу квартиры в наём через год и самостоятельно туда заселиться, соответственно, они делают ремонт под себя. Если хозяева площадей задумали сдавать жильё в течение длительного периода времени, то в бюджетных квартирах они организуют обычный косметический ремонт, который называется "под евро", когда кладутся ламинат, плитка, устанавливаются стеклопакеты на окнах. В бизнес- или элит-сегментах, конечно, ремонт уже совсем другого уровня, хороший или даже шикарный. Большинство имеющихся на арендном рынке подобных квартир приобретались владельцами с целью последующей сдачи».

«Если у вас в активе есть квартира, скажем, доставшаяся от бабушки, которую вы планируете сдавать, то, безусловно, ремонт в ней делать надо. Хотя бы косметический», – утверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.

Ремонт — оправданная мера. «Убитую» квартиру даже в центре сдать практически невозможно или её надо сдавать очень дёшево. Кстати, у риэлторов есть понятие «арендный ремонт». Это ремонт, приятный глазу и недорогой. Мрамор или оникс не нужны. Всё чистенько, культурно, но без излишеств. Такие квартиры сдаются проще и быстрее.

«Да, ремонт должен соответствовать статусу жилья. Это важный момент, о котором нельзя забывать. Если квартира расположена на окраине — нужен простой ремонт, если в центре — запросы у арендаторов выше», – поддерживает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED.

Метры ответственности

© Квадрум. Журнал

«Ремонтом должен заниматься собственник, ведь арендатор платит ему деньги за то, чтобы жить в квартире, где ему хорошо и комфортно, – уверена Ирина Могилатова. – Арендатор может даже потребовать произвести какие-то работы. Если потекла раковина — это проблема собственника, а не арендатора. Бывают, конечно, разнообразные варианты, но, как правило, за исправность оборудования и техники отвечает хозяин квартиры, если это не случилось по вине арендатора. Если не работает телевизор (не по вине арендатора) — нужно поставить новый.

В элитном сегменте есть арендодатели, живущие за границей, которые даже специально нанимают людей, чтобы те следили за техническим состоянием квартиры и вовремя реагировали на просьбы арендаторов, это обязательно. Если собственник живёт за границей, это его личное дело, но арендатору должно быть комфортно».

«На рынке премиальной недвижимости мы рекомендуем делать косметическое обновление после выезда каждого последующего арендатора, – уточняет Кристина Томилина. – Существует ещё и другой подход, когда собственник договаривается с арендатором о ремонте за его счёт, при этом плата за аренду квартиры либо отсутствует полностью, либо минимальна в течение периода ремонта. Конечно, владельцы жилья понимают, что арендатор никогда не сделает такую качественную, продуманную отделку, как говорится, "под себя", как сделал бы сам владелец. Стремясь сэкономить на материалах, арендатор будет покупать всё самое простое, при этом платить по договоренности либо не будет совсем, либо арендная ставка будет в разы меньше обычной. Со стороны арендатора тоже есть риски, например, что после успешного окончания ремонта владелец "попросит" его из квартиры, поэтому вторая задача после договоренности о ремонте — это правильно составленный договор найма или аренды, где будут отражены основные коммерческие условия».

«Арендаторы редко делают ремонт в квартире элитного сегмента, – согласна Юлия Ковалёва, руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group. – Такая практика существует на рынке, где стоимость предложения не превышает 100 тыс. руб. Причём, ремонт затевается клиентом, который въезжает в квартиру лет на пять, и в том случае, если его что-то серьёзно не устраивает. Обычно ремонт делается в счёт арендной платы. В элитном и премиальном сегментах арендатор может докупить что-то из мебели, отвечающей его вкусовым пристрастиям».

Сам строй, сам живи

© firestock.ru

К сожалению, огромное количество людей вынуждено снимать квартиру, так как не могут позволить себе приобрести собственную недвижимость. Аренда растягивается на годы, и для многих съёмные квартиры становятся не временным, а постоянным жильём. «В результате, слишком часто сами арендаторы задаются вопросом, стоит ли делать ремонт в съёмной квартире: ведь всегда кажется, что оттуда вот-вот нужно будет съезжать», –рассуждает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI.

Но если арендатор решил сделать в съёмной квартире ремонт самостоятельно, первым делом стоит заручиться разрешением хозяев, уверен эксперт. При условии, что ремонт полностью или частично будет выполнен за счёт нанимателя, должна уменьшиться сумма арендной платы. Все эти данные должны быть отображены в договоре. В противном случае, попав на недобросовестного владельца квартиры, есть риск остаться без жилья. Он подтверждает довольно распространенные случаи, когда арендатор сделал ремонт за свой счёт, а хозяин квартиры просит его съехать под каким-либо удобным предлогом. 

«Если будет официально оформленный договор, то, даже попав в такую ситуацию, владелец квартиры должен будет возместить полную стоимость ремонта. В договоре нужно прописывать всё: сроки ремонта, стоимость работ и строительных материалов, можно приложить план будущего ремонта. Все эти вопросы обсуждаются индивидуально между арендатором и владельцем квартиры», – заявляет Дмитрий Власов.

Специалисты напоминают, что если ремонт будет производиться с нуля, необходимо определить его сроки, составить и зафиксировать на этот период смету работ и после этого уже подписывать долгосрочный договор найма. Вся документация должна быть должным образом оформлена и заверена нотариусом, чтобы в случае непредвиденных ситуаций можно было санкционировать обращение в суд.

В любом случае, чтобы оградиться от большинства недоразумений, квартиру перед сдачей необходимо застраховать, переложив таким образом возможные проблемы на плечи страховщиков.

Ответственность за разрушения, испорченные вещи и прочие форс-мажорные обстоятельства всегда прописана в договоре, уточняет Юлия Ковалёва. Если квартиру залили соседи, то вопрос решается с ними мирно или в судебном порядке. Если подвела сантехника, то арендатор не мог знать, в каком состоянии трубы, и, следовательно, не может отвечать за ущерб. А вот если в квартиру проникли воры, пробравшись в незакрытую дверь или окно, это уже вина арендатора, и спрашивать будут с него. 

© Квадрум. Журнал

Согласно Гражданскому кодексу РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если он не знал о них на момент заключения договора. В данном случае съемщики могут потребовать безвозмездного устранения поломки или возмещения собственных расходов на ремонт. Если же сами арендаторы или их гости что-то сломали в квартире, это расценивается как порча имущества. Затопили соседей из-за не выключенного крана — также вина лежит на арендаторе, т.к. ЧП случилось по его вине.

С другой стороны, если поломки произошли в следствие действий непреодолимой силы (стихийные бедствия, короткие замыкания и т.д.), а также по вине третьих лиц, то по закону 211 ГК РФ риск потери имущества лежит на собственнике. За рассохшийся от старости стул съёмщики также платить не обязаны. Это считается естественным износом имущества, и его арендодателю как раз компенсирует арендная плата.

Кроме того, еще при заключении договора арендаторам и арендодателям стоит составить акт приемки-передачи имущества с описанием всех вещей хозяев, находящихся в квартире. Собственникам жилья это поможет обезопасить свое имущество, ведь впоследствии им легко будет определить, что именно сломали жильцы, а в случае необходимости доказать факт порчи имущества. Арендаторам же этот документ позволит не платить за то, что было уже испорчено до их заселения.

Светлая сторона

«Существует некая "статистика кликов", касающаяся объявлений о сдаче квартир в аренду, которая говорит о том, что чем темнее квартира на картинках (например, коричневый большой шкаф, или мрачные шторы), тем меньше просмотров у неё в принципе. Предпочтения арендаторы всегда отдают светлым квартирам без лишних деталей. Поэтому, если ваша квартира от такого описания далека, необходимость в ремонте есть», – говорит Кристина Томилина.

«Есть два вида ремонта, – утверждает Дмитрий Власов. – Косметический ремонт включает в себя покраску, поклейку обоев, шпаклевку, смену плинтусов. Делать его нужно по мере необходимости, но не реже одного раза в 5 лет. С капитальным ремонтом дело обстоит серьёзнее — это замена плитки, канализации, отделочные работы, замена линолеума, вставка новых окон и т.д. В зависимости от качества материалов, которые использовались при прошлом ремонте, капитальный советуют проводит раз в 20-30 лет».

© kaboompics.com

В целом ремонт съёмной квартиры не должен быть очень дорогим, напоминает эксперт. Главное, чтобы было комфортно, уютно и чисто. Выбирая обои или плитку, следует постараться найти недорогие, но привлекательные, а ещё лучше практичные варианты. Исходить нужно из функциональности, практичности и цены, нежели ради удовлетворения эстетических потребностей. Главное, чтобы ремонт съёмной квартиры не был чересчур сложным и не затягивался. Желательно, чтобы количество строительных работ было сведено к минимуму.

И.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский подтверждает: «Как правило, дорогую отделку не делают, так как окупаемость таких работ длительна и проблематична. Выгоднее всего сделать косметический недорогой ремонт, но и здесь нужно опираться на уровень жилья (эконом/комфорт/бизнес) и желаемые цены. Ремонт должен соответствовать сегменту, в котором сдаётся квартира и, соответственно, стоимости арендной ставки. Если необходимо сдать элитное жилье, то и отделка должна быть соответствующей. А в экономе выгоднее сделать недорогой косметический ремонт».

Эффективность капиталовложений прямо пропорциональна затратам на ремонт. Вложения в рамках 200-300 тыс. руб. отбиваются, но эксклюзивный ремонт окупить практически невозможно, отчасти из-за изначально высоких расходов, отчасти из-за амортизации и выветривания обстановки.

В качестве примера можно привести случай с клиентами «Азбуки Жилья», которые арендовали квартиру за 200 тыс. руб. в месяц. Ремонт был произведён на высшем уровне, использовались высококачественные материалы, уникальные дизайнерские решения и т.д., скажем, только на белёный дубовый паркет смета составила 75 тыс. евро, а диваны хозяева приобрели за 20 тыс. евро. Съёмщики разлили красное вино в нескольких местах, и, поскольку роскошный пол не был покрыт защитным лаком, вывести пятна оказалось невозможным.

Даже при самой примитивной калькуляции получается, что 75 тыс. евро составляло около 4 млн руб., а выручка владельцев около 2 млн. руб. Замена злополучного паркета была оценена как раз в эту сумму, причём, пол оказался далеко не единственным предметом обстановки, испорченным за период сдачи.

«Благодаря даже самой простой косметике, скажем, на 15 тыс. руб./кв. м, потратив на ремонт полмиллиона рублей за "однушку" 33 кв. м, сдать её можно будет не за 25 тыс. руб., как без ремонта, а уже за 35. Т.е. за 2,5 года сдачи квартиры в аренду ремонт "отобьётся", а дальше начнёт приносить чистый доход», – утверждает Кристина Томилина.

Тем не менее, как говорят эксперты рынка недвижимости, до кризиса многие собственники серьёзно вкладывались в ремонт своих квартир, меняли бытовую технику на новую. А сегодня большинство квартир пребывает в «заброшенном» состоянии просто потому, что домовладельцы не видят смысла в их ремонте — потраченные на косметический ремонт по самому экономичному бюджету деньги вернутся только через два-три года. Ремонт ванной и туалетной комнаты, покупка мебели и бытовой техники ещё более отодвинут срок окупаемости. А ведь обновлённая квартира в любом случае будет приносить стабильно на треть больше, чем та, где ремонт ещё не сделан. Конечно, при условии, если в ней будут жить аккуратные арендаторы.

© Квадрум. Журнал
Александр Шевчук В городе 0 982
В городе
События