27 февраля 2020    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 1394

Правила управления

УК – не данность свыше, а выбор жителей

© Фотобанк Лори

Форму управления жилыми домами выбирают сами собственники квартир. Это может быть управление непосредственно каждым собственником, ТСЖ, ЖК или иные ПК, а также с привлечением управляющей компании (УК).

Способ управления выбирается на общем собрании жильцов, причём он всегда может быть изменён. Адвокат Олег Сухов обращает внимание, что если за год собственники не решают вопрос способа управления своим многоквартирным домом, то право на выбор УК переходит органу местного самоуправления, который и реализует его на открытом конкурсе. По его итогам нерадивые собственники лишь уведомляются о том, какая УК была выбрана. По закону эти жители уже обязаны заключить договор управления своим домом именно с этой организацией. Если же в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключают договор с УК, то считается, что он заключён на условиях, определённых открытым конкурсом.

Стоит отметить, что этот способ привлечения УК практикуется в новостройках: органы местного управления информируют собственников о проведении открытого конкурса в течение 20 дней после выдачи разрешения о вводе дома в эксплуатацию путём размещения соответствующего объявления на своём официальном сайте в Интернете, а спустя 40 дней после этого проводится и сам открытый конкурс.

У каждого способа управления есть свои минусы и плюсы. Сегодня КВАДРУМ делает акцент на минусах УК и путях преодоления этих недостатков.

Орёл и решка

С одной стороны УК — это работа специалистов, которая направлена на то, чтобы жители получали комфорт при минимальных усилиях со своей стороны. Именно управление дома без непосредственного участия жильцов является главным преимуществом таких организаций. Кроме того, управление не одним домом, а достаточно большим количеством квадратных метров делает этот процесс экономически выгодным и позволяет сокращать расходы на ЖКХ.

Однако на практике УК чаще всего не заинтересованы в снижении расходов жильцов, для них управление — это бизнес, приносящий доход, причём чем выше этот доход, тем лучше. Именно такая позиция наёмного работника привела к массовому недовольству жильцов самыми разными УК. Прежде всего, недовольство вызывают завышенные тарифы. Кроме того, качество обслуживания многих домов целым рядом управляющих компаний также оставляло желать лучшего.

Например, в марте 2015 года в Подмосковье отстранили от работы УК «Павшино», управлявшую 37 многоквартирными домами. И основные претензии жителей этих домов сводились именно к недобросовестному выполнению своих непосредственных обязанностей: плохой уборке снега и некачественному обустройству прилегающей территории, несвоевременному вывозу мусора, приводящему к угрозе пожарной безопасности. Также было выяснено, что вместо пожарной сигнализации в управляемых данной УК домах были установлены муляжи.

Но недобросовестная УК — не приговор, а сменный игрок. У жителей всегда есть возможность заменить одну компанию на другую.

Как сменить управляющую компанию?

© Фотобанк Лори

Решение о передаче дома на управление специализированной компании принимается жителями на общем собрании, там же осуществляется и её выбор, а при необходимости принимается решение о смене управляющей организации. Основания для смены УК и условия таких перемен, а также правила передачи управления домом от одной организации другой описаны в разделе «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса РФ.

Любая УК осуществляет управление домом на основании договора, который подписывает с каждым собственником. Данный договор может быть подписан на срок от одного до пяти лет. Если УК не устраивает жителей, то они могут дождаться окончания срока действия договора с данной организацией и не продлевать его, а могут досрочно его расторгнуть.

Итак, есть два способа смены УК: мирный и воинственный.

Выжидательная тактика

Смена УК после окончания срока действия договора — мирный путь решения проблемы, но есть здесь свои нюансы.

Прежде всего, решение о смене УК должно быть принято на общем собрании большинством голосов. Напомним, что собрание считается состоявшимся, если на нём присутствовало 50% жителей + один.

Во-вторых, УК должна быть заранее уведомлена о таком решении. Собственники за месяц до окончания срока действия договора уведомляют управляющую компанию о том, что они, например, хотят продлить с ней договор, но на иных условиях, или вообще отказываются от её услуг. Если этого не происходит, то по закону договор считается продлённым автоматически.

Рубим с плеча

Сменить УК можно и не дожидаясь окончания срока действия договора, но для этого необходимо расторгнуть существующий договор, что не всегда бывает просто осуществить на практике. По закону договор расторгается в следующих случаях:

  • по соглашению сторон;
  • на основаниях, прописанных в самом договоре;
  • на основаниях, предусмотренных ГК РФ или других законов;
  • по решению суда.

Если договор расторгается по взаимному согласию и никаких конфликтов не возникает, то подписывается согласие о расторжении и определяется порядок передачи всех дел другой управляющей организации.

© shutterstock.com

Если же согласия в этом вопросе нет, то, как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», необходимо искать вескую причину для досрочного расторжения договора, например, оказания услуг не в полном объёме: «Для этого достаточно внимательно изучить договор с управляющей компанией и найти такую причину. Следующий шаг — поиск новой эксплуатирующей компании. При выборе УК мы рекомендуем изучить её историю и почитать отзывы клиентов на форумах новостроек, в которых она работала. В данном случае стоит обязательно прислушаться к народному мнению, чтобы не повторять печальный опыт работы с неудачной эксплуатирующей компанией, потратив впустую время, нервы и деньги».

Стоит помнить, что статья 161 ЖК РФ даёт право собственникам на общем собрании в любое время менять способ управления многоквартирным домом, а, следовательно, если жильцы вообще хотят отказаться от услуг УК и организовать ТСЖ, то этого желания достаточно для расторжения существующего договора с УК. Но закон ничего не говорит о сроках и порядке такого расторжения, поэтому данные условия необходимо изначально прописывать в заключаемых договорах. Если же этого не было своевременно сделано, то необходимо искать дополнительные причины для расторжения. Но учитывая тот факт, что с хорошей эксплуатирующей компанией большинство жителей вряд ли согласится расстаться, то причины для расставания, принятого всеми, всегда есть.

Расторжение договора может происходить и в суде. Суд принимает сторону собственников при существенных нарушениях со стороны УК, в результате которых пострадавшая сторона лишается благ, на которые вправе была рассчитывать. Например, веским основанием является длительная низкая температура в квартирах во время отопительного сезона или систематические перебои с водой или электроэнергией, а также неработающие лифты, протекающая кровля, затопленные подвалы и т.п.

Однако все эти нарушения должны быть не на словах, а задокументированы. Для этого на плохую работу УК необходимо жаловаться в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор и даже прокуратуру. Все ответы данных ведомств необходимо прилагать к судебному делу. Стоит помнить, что все жалобы необходимо подавать от имени всего дома! Для этого на общем собрании выбираются уполномоченные, которые и действуют от имени всех жильцов. Причём простого решения собрания здесь недостаточно, у уполномоченных должна быть нотариальная доверенность от каждого собственника, выданная на них, в рамках которой они и будут защищать общие интересы.

Порядок досрочного расторжения, когда причины для этого определены, схож с мирным путём решения данной проблемы. Решение о смене УК также принимается на общем собрании собственников большинством голосов. О данном намерении за месяц сообщается управляющей организации. Кроме того, желательно на этом же собрании утвердить текст договора с новой УК, если такое управление предполагается оставить. После расторжения договора на оказание услуг с неугодной управляющей компанией собственники заключают другой договор с новой организацией.

Стоит отметить, что люди имеют право не принимать участие в общих собраниях, но решения таких собраний, которые по закону являются легитимными, являются обязательными для них. Кроме того, закон одинаковым правом наделяет как очные, так и заочные собрания, главное, чтобы вся процедура проведения не вызывала нареканий и была правильно оформлена.

Итак, УК подчиняется интересам собственников квартир в многоквартирном доме, об этом следует помнить и при необходимости пользоваться своим правом выбора. И даже УК от застройщика не является непреложной данностью к новостройке, её также можно заменить на другую организацию, если такое желание выскажет большинство. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», вместе с тем обращает внимание, что у покупателей нет возможности принимать решение о смене управляющей компании до тех пор, пока они не получат свидетельство о праве владения объектом недвижимости.

© Фотобанк Лори
Наталья Бухтиярова В городе 0 1394
В городе