27 февраля 2020    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 48262

Паутина лжи

Можно ли в кризис работать честно?

© shutterstock.com

Кризис — проверка не только на прочность, но и на честность. Безусловно, в трудную минуту надо уметь держать марку, но способны на это не все.

Честные компании умеют смотреть правде в глаза, трезво оценивать свои возможности и выполнять свои обязательства, как бы тяжело не было, раз они, эти обязательства, у них есть. Уважающие себя компании выполняют даже словесные обязательства, а не только то, что прописано в договоре. Договорные же отношения для них вообще неизменны. Как можно купить и не заплатить? Как продавать одно, а в реальности строить другое? Зачем уверять, что всё идёт по плану, когда этот план давно полетел в тартарары? Казалось бы, ответы на эти и подобные вопросы очевидны, но в сложное время соблазн найти оправдание себе велик. Кроме того, говорить о честности — не означает быть таковым.

Не будем голословны, такие ситуации на рынке есть, и в дальнейшем их будет больше, так как жизнь легче не становится. Самый громкий скандал рынка недвижимости этого года — банкротство «СУ-155». И это лишь начало, по мнению министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, на российском строительном рынке возможны новые крупные банкротства.

Банкротство «СУ-155» — лишь начало. По мнению министра строительства Михаила Меня, на строительном рынке возможны новые крупные банкротства.

Стоит отметить, что банкротство грозит многим и более мелким застройщикам, особенно в регионах, которые уже начинают испытывать финансовые трудности, так как бизнес-модель большинства строилась на предположении, что цены на жильё будут расти всегда, а спрос никогда не упадёт. В качестве примера расскажем историю одной такой компании, строящей жильё в Краснодаре.

Общество с ограниченной ответственностью «СпецСтройКубань», зарегистрированное в конце 2012 года, под руководством генерального директора Мелишева Александра Ивановича, довольно успешно строило жилые новостройки в Краснодаре. В настоящий момент эта компания продаёт квартиры в следующих краснодарских жилых комплексах: «Подсолнухи», «Старокубанский», «Времена года», «Видный», «Притяжение» и «Каскад». Пять первых комплексов относятся к комфорт-классу, а «Каскад» изначально заявлялся как проект бизнес-класса. Все объекты находятся на разных стадиях строительства, окончание которых, согласно сайту застройщика, намечено в 2016 и 2017 годах.

Казалось бы всё хорошо, но сроки строительства уже срывались. Например, ЖК «Времена года» обещают сдать во втором полугодии 2017 года, однако на сайте есть информация, что комплекс состоит из четырёх очередей, две из которых уже сданы, а третья и четвёртая должны были быть достроены во втором квартале 2015 года.

ЖК «Времена года»
© sskuban.ru

Особая история происходит с лучшим объектом компании — комплексом «Каскад» бизнес-класса, который должен был быть сдан в конце 2015 года, но срок сдачи в самый последний момент был перенесен на июль 2016 года. Причём, стройка явно отставала от графика, это было заметно даже не специалисту, и это вызывало волнение и вопросы дольщиков. Представители же компании уверяли, что всё идёт по графику, что нет никаких причин для беспокойства, однако ознакомить своих инвесторов с этим графиком отказались, мотивируя тем, что не имеют права делать эту информацию публичной.

Действительно, застройщик не обязан публиковать свой план строительства в открытом доступе, у него также нет обязательств его показывать своим дольщикам. Кроме того, почти все стройки идут с отставанием от плана, и не специалисту по большому счёту он ничего не скажет, если стройка явно не тормозится раза в два-три. Но на рынке всё-таки есть открытые компании, которые не скрывают от дольщиков график строительства. Да, такую информацию не публикуют в открытом доступе, но по запросу предоставляют без проблем, а некоторые застройщики публикуют её ежемесячно в закрытых группах своих дольщиков. Ответственные и добросовестные застройщики и генподрядчики вообще понимают, что сейчас дольщики стараются держать руку на пульсе в течение всего строительства, что люди волнуются за вложенные миллионы, и поэтому проводят политику максимальной открытости. Например, RD Construction на протяжении всего проекта информирует своих клиентов, как дольщиков, так и потенциальных покупателей, о ходе работ, постоянно проводит пресс-туры и экскурсии на свои объекты. Если рыльце не в пушку, то и скрывать нечего.

Но это лишь некоторые компании, «СпецСтройКубань» же отказывалась давать хоть какую-то правдивую информацию и лишь за несколько дней до окончания первоначального срока объявила о новых датах сдачи ЖК «Каскад». Зачем? В чём смысл так долго водить за нос собственных дольщиков? Люди, купившие непостроенные квартиры, всё равно ни на что повлиять не могут, они уже отдали все свои сбережения, они рассчитывают лишь на человеческое к себе отношение. И честный девелопер так и поступит, тем более, что срыв срока строительства всё равно не утаить.

ЖК «Каскад»
© sskuban.ru

На сегодняшний день такая ситуации говорит, безусловно, о финансовых трудностях в компании. Кроме того, об этом говорят и другие факты. Когда с деньгами плохо, то начинают искать пути экономии или новых поборов. «СпецСтройКубань» решила воспользоваться сразу двумя способами. В результате архитектурный облик бизнес-проекта был упрощён, а с дольщиков стали собирать дополнительные деньги на остекление балконов.

Изменения коснулись внешнего вида домов в комплексе «Каскада», он стал проще, при этом дольщикам этот шаг преподнесли как выгодный и более эстетичный. Конечно, будущие жильцы не поверили, но что они могут сделать, только лишь оставить на одном из форумов свои раздосадованные отзывы: «Смотрим сейчас на стройку и удивляемся, тот ли это ЖК, что у нас на флаере? Где первоначальный облик дома? Убогий самый дешёвый кирпич коричневого цвета вместо светлого на изначальных картинках»; «Столько лямов отдали, а они цвета дома меняют, что хотят, то и воротят. Отличный подход. Наш „Каскад“ становится похож на Павшинские дома, там это модные цвета! Чем нас дальше удивлять будете?».

Дополнительные сборы денег идут пока лишь на остекление балконов, о которых в ДДУ не было ни слова, и никаких дополнительных соглашений дольщики при покупке не подписывали. Но оказалось, что заявляя об едином архитектурном стиле, застройщик забыл включить стоимость единого остекления балконов в цену. Наверное, они сразу не знали данную сумму, ничем другим подобная забывчивость не объясняется. В результате, за каждый балкон необходимо заплатить 70 тысяч рублей, а у некоторых балкон в квартире не один! Согласитесь, немаленькая цена, причём даже для Москвы, что уж говорить о Краснодаре. А ведь стеклить будут оптом, и это преподносится как выгодная сделка.

1 из 3
ЖК «Каскад»
© sskuban.ru
2 из 3
ЖК «Каскад»
© sskuban.ru
3 из 3
ЖК «Каскад»
© sskuban.ru

Безусловно, в трудный момент любая компания начинает искать пути экономии, на языке строителей это называется оптимизацией проекта под реалии жизни.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», отмечает, что есть два пути сокращения себестоимости проектов. Первый может произойти на стадии проекта, и это нормально, так как именно так застройщик пытается подстроиться под новые реалии рынка недвижимости и быть конкурентоспособным. Второй путь — вносить изменения в уже строящийся проект, и это уже совсем другое дело, так как в такой ситуации собственники могут вместо обещанного современного детского сада получить типовое дошкольное учреждение, а вместо улучшенной входной группы — подъезд, облицованный стандартной плиткой. Эксперт сообщает: «К сожалению, в сегодняшней ситуации такие примеры — не что-то из области теории, это встречается на практике. И такое упрощение, скорее всего, свидетельствует о финансовых проблемах застройщика. Очевидно, что снижение темпов реализации не позволило девелоперам получать денежные поступления в планируемом размере, что в итоге вынудило их пересмотреть концепцию».

Илья Байбус, директор по развитию бизнеса строительной компании RD Construction, добавляет, что небольшие изменения в проектах происходят практически постоянно. Кроме того, для многих оптимизация сейчас — единственная возможность довести проект до конца и при этом не уйти в убыток. Илья Байбус констатирует следующий факт: «При оптимизации объект неизбежно теряет в престижности и классе, а девелопер в той или иной мере несёт репутационные издержки». Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», добавляет, что репутация застройщика может пострадать настолько, что следующий проект придётся не обещать, а строить и продавать уже готовый жилой комплекс: «Вряд ли во второй раз покупатели поведутся на обещания».

Удешевление проекта — вынужденный шаг, позволяющий просто достроить дом, и свидетельствующий о финансовых трудностях компании. Однако все изменения в «Каскаде» преподносятся как улучшения.

Итак, удешевление проекта сегодня — вынужденный шаг, позволяющий просто достроить дом, и свидетельствующий о финансовых трудностях компании. Однако все изменения в «Каскаде» преподносятся как улучшения, клиентов просто держат за дураков. «СпецСтройКубань» замалчивает о своём положении, менеджеры компании не отвечают на вопросы дольщиков, игнорируют их звонки и уклоняются от ответов, хотя при продаже были услужливы и доброжелательны. Так одна участница форума пишет: «Сейчас меня мой менеджер игнорирует. Читает мои смс и молчит, хотя у меня ещё не все договоры на руках». Стоит отметить, что представители компании проигнорировали запрос редакции относительно строительства данного жилого комплекса, а открытый диалог в такой ситуации был бы гораздо честнее. Надо уметь выглядеть достойно всегда.

К сожалению, дольщикам краснодарского ЖК «Каскад» остаётся только ждать и надеяться, что их дома всё-таки достроят, правда за бòльшие деньги и не такими красивыми, как обещали. Получить обещанный же продукт нереально, потому что в ДДУ прописано лишь про покупку квартиры, всё остальное обычно указывается в проектной декларации. Соответственно, у дольщиков нет доказательств для обращения в суд, да и выигрышное дело всё равно денег на стройку не добавит.

«СпецСтройКубань» нечестна ни с дольщиками, ни со своими партнёрами. Она не платит по своим счетам с августа 2015 года, обещая заплатить сразу, как только сможет. Но сможет ли? Кроме того, хватит ли у компании «СпецСтройКубань» средств на другие строящиеся проекты, менее пафосные, чем «Каскад»? Хотелось бы верить в лучшее, но по прогнозам аналитиков следующий год будет ещё более тяжёлым даже для успешных девелоперов.

Наталья Бухтиярова В городе 0 48262
В городе