Войти в историю

Недвижимость в историческом центре мегаполиса во всем мире является одним из самых дефицитных и в то же время наиболее притягательным сегментом рынка. О том, как эта категория элитного жилья представлена в нашей столице и какие новые локации сегодня развивают девелоперы, рассказала директор по продажам Группы компаний INSIGMA Александра Голубева специально для Квадрум.Медиа.

— Престиж и исторический центр: насколько эти два понятия зависят друг от друга?

— В контексте дискуссий о недвижимости высокой стоимости эти слова довольно часто возникают в связке. Если мы говорим об исторических местах, то, прежде всего, стоит помнить о ценности наследия для города, будь это вполне буржуазный район Патриарших или более скромный Басманный. Престижность определяется строгим набором характеристик локации. Безусловно, она во многом создаётся и девелоперами, пусть искусственно, но все же как следствие положительных изменений, происходящих в этой исторической среде.

Восемь лет назад я принимала участие в реализации жилого комплекса «Одиннадцать Станиславского». Тогда выведение на рынок дорогого жилья в непрестижном Таганском районе было определённым вызовом. Однако, чем больше информации об истории удавалось донести до клиента, раскрыть характер кварталов вокруг улиц Солженицына и Станиславского, тем быстрее менялось отношение покупателей. Сегодня жители комплекса оценили и камерность, и архитектуру, и атмосферу интеллектуальной Москвы, которую задаёт любимая многими «Студия театрального искусства» Сергея Женовача. Это один из реальных, хороших примеров создания нового статуса для старого района.

В качестве примера искусственно созданных престижных локаций можно ведь привести ещё и Остоженку. Исторически этот район не отличался высоким статусом. Но в последние годы она стала воплощением люксового сегмента жилой недвижимости.

Во многом «Золотая миля» — маркетинговый продукт, но он не мог быть создан без определённых предпосылок. Количество исторических особняков и известных людей, которые в XIX веке сделали выбор в пользу этого района как наиболее комфортного для светского проживания, исчисляется десятками. Есть советский период, когда Остоженка была переименована в Метростроевскую улицу, но данный факт не может нивелировать ценности места, исторической и культурной.

С начала 2000-х девелоперы начали раскрывать потенциал Остоженки, но его невозможно было привнести искусственно. По мере освоения район становился всё более однородным по социальному составу, сама «Золотая миля» стала своеобразным архитектурным музеем под открытым небом. Даже если человек не может позволить себе квартиру в Молочном или Бутиковском переулках, то увидеть своими глазами дома от лучших российских архитекторов образованный и любознательный житель захочет наверняка.

В сознании людей и в рейтингах недвижимости «Золотая миля» остаётся одной из самых престижных локаций. Можно услышать мнение, что она оставляет впечатление «мёртвого» района, но здесь уместнее говорить о максимально закрытом образе жизни собственников, он не предполагает шума, суеты и любопытных глаз. Не стоит забывать и о том, что здесь большое число сделок носило инвестиционный характер. Конечно, есть более открытые и тёплые по атмосфере, статусные районы — те же Хамовники или Замоскворечье.

— И куда же идти тем покупателям элитной недвижимости, которые хотят найти баланс — жить в современном доме, но в окружении старого города?

— Здесь нужно оговориться, что понятие старый город включает в себя не только исторические здания с красивыми фасадами, но и всё то, что расположено на, скажем так, второй линии. Это могут быть и неухоженные дворы, и неказистые дома барачного типа, в которых до сих пор располагаются квартиры-коммуналки. На той же Остоженке, когда там стали появляться первые элитные дома, покупатели во время просмотров квартир могли из окон наблюдать быт соседей: бабулек, вывешивающих за окошко пакеты с продуктами, развешенное на улице бельё и другие картины, диссонирующие с эстетикой премиальной недвижимости. Сейчас в престижных районах среда становится всё более однородной, однако подобное соседство до сих пор встречается.

Впрочем, если задаться целью, то найти недвижимость в историческом центре с хорошими видами из окон не составит труда: обеспеченному клиенту сегодня есть из чего выбирать. Чаще всего, покупатель формулирует чёткий запрос. Иногда бывают и длинные списки специфических требований к будущему дому. В моей практике продаж был подобный опыт подбора квартиры для клиента, который не останавливался ни на одном объекте почти три года. Однако подобные случаи единичны. Связано это может быть с самыми разными факторами, например, принципиальным желанием купить квартиру непременно в той или иной локации.

В Москве есть зоны, где весьма ограничено предложение современного жилья. Например, в максимальной близости к статусной Петровке и Столешникову переулку. Для нас динамика продаж нашего клубного дома «Советник» на Большой Дмитровке подтвердила тот факт, что покупатель очень чётко понимает, в какой именно дом он хочет и готов инвестировать. Особенно в финансовых реалиях сегодняшнего дня. Для тех, кто не рассматривал проекты даже в минимальном удалении или не хотел идти на компромисс, выбирая на вторичном рынке, современный ЖК стал предложением, которого они ожидали.

— Современный дом с точки зрения начинки. В реальности же, насколько я понимаю, ваша компания — одна из немногих, кто проводит капитальный ремонт исторического особняка. Насколько высока ответственность вот так «войти в историю»?

— Для нас факт исторического прошлого, хорошего провенанса дома, является дополнительным плюсом, повышающим ценность и статус объекта. Менталитет современного покупателя становится всё более европоцентричным, поэтому благородное происхождение дома вызывает сегодня большой интерес. Тот же «Советник» — это результат работ по реновации одного из доходных домов, возникших в XIX веке в результате очередной перестройки усадьбы рода Стрешневых. Одним из её владельцев когда-то был тайный советник Василий Иванович Стрешнев, камергер императорского двора. Собственно в память об этом слуге Государеве и был назван клубный дом. Сейчас об историческом прошлом напоминают и бережно отреставрированные фасады, и высокие потолки, и решения отделки входной группы. Внутри же — современное наполнение и технически, и функционально. В результате мы имеем очень качественный и комфортный дом в центре города.

— Проживание в центре имеет массу достоинств. Но при этом сопряжено и с рядом недостатков. Каким образом девелопер при реализации своих проектов может обратить эти минусы в плюсы?

— Среди недостатков городского проживания чаще всего называют плохую экологию. Это проблема любого мегаполиса. Естественно, девелопер не может изменить условия окружающей среды, но может создать максимально благоприятный микроклимат в доме. Комплекс решений, а именно несколько ступеней фильтрации, системы увлажнения, применение экологичных материалов в отделке, позволяет значительно улучшить качество воздуха.

С помощью технологий выполняется и ещё одна, не менее важная, задача — снижение уровня шумового загрязнения. Есть современные решения, например, многокамерные стеклопакеты, дополнительная звукоизоляция наружных стен, есть и традиционные, которые отличают исторически дома, — толщина стен. Допустим, в клубном доме «Советник» на первых этажах толщина стен, выполненных из полнотелого кирпича, составляет более метра. Тут никакой дополнительной шумоизоляции не потребуется. Есть и планировочные решения: зонировать квартиру таким образом, чтобы приватная часть находилась в половине ориентированной в сторону двора, гостиная выходила окнами на улицу, а вид на Большую Дмитровку открывается очень атмосферный.

— Давайте поговорим об исторических локациях, которые слабо освоены современными девелоперами. Есть ли в Москве районы, которые могли бы претендовать на звание новой «Золотой мили», но с более, скажем так, знатным происхождением?

— Большой потенциал у Замоскворечья, где не велась квартальная застройка, лишь точечная. Этот район всегда отличался очень самобытным характером, достаточно вспомнить Островского, так много и увлекательно писавшего о его жителях, знаменитом московском купечестве. Здесь нет пафоса, нет пошлости, атмосфера очень деликатная. На мой взгляд, это отличная альтернатива переоценённым локациям.

— Никто не спорит, что Замоскворечье — хорошее место с богатой историей, оно вполне достойно занимать место в пятерке наиболее престижных районов Москвы. Однако не одним этим надо обладать, чтобы стать востребованной локацией среди покупателей элитного жилья.

— Повторюсь, один из ключевых факторов для высокобеспеченных покупателей является приватность. Мы хорошо помним, что любимыми Патриаршие пруды были, когда район отличался размеренностью, защищенностью, когда в кафе за завтраком встречались и улыбались друг другу соседи. Сегодня на «Патрики» съезжаются самые неожиданные персонажи, старожилы же бегут. Никольская улица, по новому открывшаяся для москвичей после превращения в пешеходную, все же перенасыщена туристическими потоками. Есть категория покупателей, которая предпочтёт близости к Кремлю более уединённые переулки в пределах Садового кольца.

Замоскворечье же как раз отличает высокий уровень приватности. Я даже могу назвать этот район консервативным, в хорошем смысле слова. Во многом благодаря истории семей, многие из которых известны как меценаты и благотворители, храмам, сохранившимся после эпохи советского выгорания, Большая и Малая Ордынки, Пятницкая, Полянка, другие улицы и переулки до сих пор несут очень правильный внутренний импульс, это действительно ощущается в атмосфере всего района. Сегодня покупатель выбирает искренне то место, где он чувствует себя в полной мере как дома, спокойно, уютно, комфортно.

— Кажется, некоторые девелоперы уже уловили новый тренд и приступили к реализации проектов в Замоскворечье.

— Да, сегодня здесь реализуется несколько успешных проектов. К примеру, жилой комплекс «Полянка/44» и комплекс апартаментов «Кадашевские палаты». В ближайшем будущем компании Barkli и Sminex планируют вывести на рынок свои новые проекты. Ну и, наконец, наша компания вскоре откроет продажи в новом клубном доме на Ордынке. Столь высокий интерес к данной локации со стороны ведущих девелоперов является подтверждением того, что у Замоскворечья очень высокий потенциал.

— А каким всё-таки вы видите развитие района с точки зрения застройки современным жильём? Должны ли это быть реконструированные исторические объекты наподобие клубного дома «Советник» или всё-таки новое строительство более уместно?

— На мой взгляд, любые работы в исторических районах должны вестись осознанно и профессионально, а при застройке сохраняться баланс исторических и новых домов. Город — живая структура, вы не найдёте ни в одном временном отрезке, тем болеетаком длительном, как столетие, когда бы на улицах не появлялись новые дома или не перестраивались старые «на новый манер». Другой вопрос, что делать это нужно осторожно, с большим вкусом и пониманием контекста.

Так вот в рамках реализации проекта комплекса особняков ORDYNKA мы на одной территории ведём и реконструкцию исторических зданий и возведение новых строений. Могу сказать, что место само подсказывало наиболее органичные решения. Город, если он развивается, становится более привлекательным для жителей, — всегда пространство для архитектурного эксперимента. Поэтому в проекте на Малой Ордынке, сохраняя исторические фасады, наша команда не боится работать с современными формами. Всё-таки мы строим для современников, учитывая их вкусы и привычки, ментальность, уровень и образ жизни.

— Какие ещё векторы развития рынка элитного жилья вы могли бы обозначить?

— Многие эксперты рынка отмечают тренд смещения акцента при покупки с эмоциональных факторов на рациональные. По моему мнению, исключительно рациональная оценка без эмоции не может привести к выбору: мы все живые люди с воспоминаниями, мечтами и чувствами. Другой вопрос, что современный покупатель жилья высокой стоимости уже обладает определённым опытом приобретения и владения недвижимостью. Он прекрасно оценивает объекты по соотношению цена-качество. Выбирает те, что максимально отвечают его запросам: планировка, высота потолков, инженерия, инфраструктурные объекты и сервисы, управление домом и стоимость эксплуатационных услуг.

Вектор развития, который я вижу для российского девелопмента, — всё более продуманные концепции проектов и всё более высокое качество их исполнения. Сегмент элитной недвижимости, как было принято его называть, становится в прямом смысле сегментом высокой стоимости, которая абсолютно оправдана уровнем объектов, выводимых на рынок. Спрос на ликвидные объекты сохраняется устойчивым. Даже в период неблагоприятной экономической ситуации, он остаётся неизменным в количественном исчислении. Потому что каждый из продаваемых объектов сам по себе уникален. А разве это не конкурентное преимущество!