29 февраля 2020    Суббота
Поиск
Белла Минц В городе 0 2986

Из тени в свет

Разделённые МКАДом районы существенно отличаются друг от друга

«Империя Света»
© Рене Магритт, 1954, The Magritte Museum

Казалось бы, что такого магического в МКАДе, чтобы жизнь с одной стороны дороги считалась иной, нежели прилегающей к противоположной обочине? Несколько десятилетий назад у таких различий были если не объективные, то объяснимые причины: внутри — московская прописка, лучшее продуктовое обеспечение, разнообразие в учреждениях культуры и спорта и т. д. Потом граница размылась — к столице были «прирезаны» сначала отдельные районы, а затем огромная территория, в 2,4 раза превышающая прежнюю, старую Москву. Многие замкадные города стали развиваться стремительнее, чем кварталы внутри автокольца. Казалось бы, различия стёрлись. Но, как говорят специалисты, это не совсем так.

Неуступчивая цена

Первый маркер существования различий — цена квадратного метра недвижимости. Практически всегда этот показатель внутри МКАД выше, чем за его пределами, причём, неважно, является ли жильё московским или областным. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь подтверждает эту тенденцию: «По данным нашей компании, средняя цена 1 м2 в районе Митино составляет 147 тыс. р., а в сопредельных ему районах, примыкающих к МКАД (в Северном и Южном Тушине) — 229 тыс. р. В микрорайоне Северный — 105 тыс. р., а в районах СВАО и САО, расположенных на внутренней границе с МКАДом (Ховрино, Западное Дегунино, Бибирево) — 145 тыс. р. В Южном и Северном Бутове — 101,6 тыс. р., а в районах ЮАО и ЮЗАО внутри кольцевой автодороги — 137 тыс. р. В Некрасовке средняя цена составляет 109,8 тыс. р., в соседних районах ЮВАО на границе с МКАДом — 135 тыс. р.».

Примерно такую же картину описывает и директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова. По данным компании, уровень средневзвешенной цены, к примеру, в районе Восточное Бирюлёво в феврале составлял 132,6 тыс. руб./м2. При этом в соседнем районе за МКАДом (г. Видное) — 91,5 тыс. руб./м2: разница весьма существенна — 41,1 тыс. р.

Правда, аналитики «Азбуки Жилья» делают несколько оговорок. «Необходимо понимать, что в текущих условиях потенциальная аудитория интересуется в первую очередь проектами, находящимися на последних этапах строительства. Поэтому говорить о разнице в стоимости квадратного метра необходимо с осторожностью, — поясняет Екатерина Артёмова. — Например, в рассматриваемой нами локации в районе внутри МКАДа в продаже только один жилой комплекс комфорт-класса, уже введённый в эксплуатацию (ЖК „Завидное“), а в Видном предложения гораздо разнообразнее — там сразу 44 корпуса находятся в стадии от активного возведения здания до введённых в эксплуатацию корпусов. Если сузить выборку до проектов, которые сданы в строй, разница между ними сократится до 37,5 тыс. р. за м2, а если выбрать только проекты многоэтажного строительства комфорт-класса, то разница составит 35,9 тыс. р. Также, необходимо учитывать и фактическое наличие преференций согласно московской прописке, будь то менее высокие коэффициенты по оплате коммунальных услуг или уровень пенсионных выплат. При прочих равных, по нашему мнению, всегда есть покупатели, которые выберут локацию, ориентируясь не только на бюджет покупки, но также и на удобство жилого комплекса, а понятие комфорта индивидуально для каждого человека».

При равенстве минусов

1 из 5
Южное Тушино
© Квадрум.ру
2 из 5
Южное Тушино
© Квадрум.ру
3 из 5
Южное Тушино
© Квадрум.ру
4 из 5
Северное Тушино
© Квадрум.ру
5 из 5
Северное Тушино
© Квадрум.ру

Впрочем, есть и иная точка зрения, и тоже подкреплённая цифрами. Цена «квадрата» жилья внутри МКАДа не всегда выше, чем за его пределами, поясняет директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина. В качестве примера эксперт приводит районы СЗАО: в рейтинге районов по средней цене Северное и Южное Тушино уступают по цене расположенному за МКАДом району Куркино. Это связано, в первую очередь, с качеством жилого фонда, который в Куркине является более современным, ведь район отстраивался в 1999 – 2006 годах и считается экспериментальным, отмечает специалист. В то же время в Тушине преобладает пятиэтажный кирпичный и старый панельный жилой фонд. Вот и выходит, что в целом жильё в Куркине дороже на 10%, несмотря на то, что в районе отсутствует метро. Ещё один пример — Новокосино, где средняя цена 1 м2 выше на 7%, чем в Вешняках.

Если взять северный сектор, то здесь особого разрыва не отмечается. Такой район как Дмитровский и посёлок Северный в среднем стоят примерно одинаково. Дмитровский район пока ещё не имеет станций метро на своей территории, при этом в нём расположены промзоны и крупная ТЭЦ.

«Из всего вышесказанного видно, что всё зависит от совокупности факторов: качества жилого фонда — старого и строящегося, наличия или отсутствия объектов негативного окружения, а также транспортной ситуации», — заключает Инна Игнаткина.

Лучше дальше, но лучше

Вместе с тем уже формируются сопоставимые географически районы, где преимущество переходит к тем, что расположены за кольцевой автодорогой. По мнению управляющего партнёра компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, речь идёт о районе Выхино-Жулебино. Московская часть отличается небольшим количеством детских садов, школ, а дома старой постройки стоят настолько плотно, что прилегающие к ним участки сложно назвать полноценными дворами. При этом замкадная половина Выхино-Жулебина имеет кардинальные отличия: новые проекты тщательно продуманы, а жители могут прогуляться вплоть до Жулебинского лесопарка. Кроме того, именно за МКАДом расположены сразу две станции метро: «Лермонтовский проспект» и «Жулебино». Таким образом, районы, которые стали активно развиваться позже, сегодня оказываются более современными, комфортными для проживания», — отмечает эксперт.

1 из 6
Северное Медведково
© Квадрум.ру
2 из 6
Северное Медведково
© Квадрум.ру
3 из 6
Бибирево
© Квадрум.ру
4 из 6
Бибирево
© Квадрум.ру
5 из 6
Метро «Алтуфьево»
© Квадрум.ру
6 из 6
Бибирево
© Квадрум.ру

«Понятие „замкадье“ в последние 5 – 6 лет перестало быть синонимом выселок, — отмечает партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Зачастую жить в прогрессивных, продуманных, грамотно спланированных, прекрасных с точки зрения архитектуры смарт-районах за МКАДом удобнее и престижнее, чем в спальных московских. В ближайшем Подмосковье появились жилые комплексы, целые кварталы, которые стали флагманами развития принципиально новых форматов жилья, например, построенные по кластерному принципу микрорайоны, в числе которых «Олимпийская деревня Новогорск» (включает 4 жилых комплекса бизнес-класса, 5 именных школ и детский сад). В Москве нет и не может появиться ничего подобного — другая стоимость земли, ограничения по сетям, плотность застройки, другие градостроительные требования, другая экология. Некоторые районы мегаполиса просто-напросто зажаты тисками соседних, из окон престижного ЖК вполне могут быть видны трубы ТЭЦ или завода… А если что-то хотя бы отдалённо похожее и появляется, то это уже совершенно другая цена квадратного метра, которая даже на старте выше Подмосковной».

Директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ СитиСтрой» Алексей Харитонов в качестве ещё одного позитивного примера приводит Северное и Южное Бутово. «Очевидно, что в сравнении с расположенным неподалеку районом Бирюлёво, район довольно явно выигрывает. Опять же, свою роль здесь сыграла транспортная доступность и более ровный социальный слой — Бутово исторически сложилось как «новый» район, на который делалась ставка по населённости, именно поэтому ему досталась по сути почти собственная ветка метро. Ну и совсем хороший пример — Митино, который активно „выплеснулся“ за МКАД в начале 90-х и сейчас являет собой вполне престижный район с собственными станциями метро», — вспоминает он.

Прописка держит

В идеале именно понятие индивидуального комфорта и должно определять выбор покупателя. В любом случае, работает обычный набор факторов: цена, качество проекта, транспортная доступность, инфраструктура, места приложения труда, экология, общий комфорт проживания. Зато престижность, пожалуй, пока самый болезненный фактор, полагает управляющий партнёр девелоперской компании M9 Development Максим Морозов. И раньше, и сейчас престижность определяется удалённостью от центра города. «Стоимость квадратного метра всегда будет тем выше, чем ближе к центру, чем меньше времени нужно тратить, чтобы оказаться в центре событий», — говорит он.

Конечно, продолжает эксперт, современное развитие технологий несколько размыло это понятие, но далеко не полностью. «Пока индивидуальный транспорт остаётся наземным, центр и периферия всегда будут разительно отличаться друг от друга. По многим факторам замкадные проекты вне зависимости от того, с московской они пропиской или без, пользуются даже большей популярностью, чем внутримкадные, особенно с приходом туда метро и появлением рабочих мест», — уверен Максим Морозов.

1 из 6
«Саларьево»
© stroi.mos.ru
2 из 6
«Саларьево»
© stroi.mos.ru
3 из 6
«Саларьево»
© stroi.mos.ru
4 из 6
«Румянцево»
© stroi.mos.ru
5 из 6
«Румянцево»
© stroi.mos.ru
6 из 6
«Румянцево»
© stroi.mos.ru

На рабочих местах и метро, говоря о престижности, делает акцент и директор по маркетингу Делового квартала NEOPOLIS Светлана Григорьева: «Есть микрорайоны Москвы, не имеющие метро, — Западное и Восточное Бирюлёво, например. И есть „замкадье“, где ещё до массового введения в строй жилья уже открыты станции метро — допустим, „Саларьево“ и „Румянцево“. В столице, в том числе в районах старой застройки, много примеров жилых массивов, где совершенно нет точек приложения рабочей силы (возьмём Царицыно, откуда в советское время жители ездили на работу на ЗИЛ, стекольный завод, элеватор в Бирюлёво и т. п.). В настоящее время производств там также нет, и потоки трудового люда направлены в центр города или в соседние районы, а то и в Подмосковье». В этом смысле Новая Москва оказалась в лучшем положении. Там изначально создаются рабочие места в больших офисных центрах (Comcity, NEOPOLIS, K2, БП «Румянцево»), торговые центры (ТЦ «РИО» на Киевском шоссе, агрокластер «Фуд Сити», супермаркет «Смартори»). До них удобно добираться, а поблизости будет вестись жилая застройка.

В защиту замкадных районов выступает и коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц: «В ближнем Подмосковье есть локации, которые исторически считаются привлекательными для жизни, например, западное или северо-западное направления. В свою очередь, в границах МКАД есть традиционно менее популярные районы, где сейчас или ранее располагались промышленные объекты. В таких локациях цены на жильё будут ниже, чем в более престижных и экологически благополучных районах».

Эксперт отмечает, что в старой Москве нередко встречаются районы, которые по многим параметрам отстают от новых проектов за пределами кольцевой автодороги. Как правило, это районы с «панельным» жилым фондом, требующим коренной реновации, отсутствием метро в пешей доступности. В качестве примера она приводит район Бирюлёво, где, несмотря на активное расширение сети метрополитена, новые станции не планируются к строительству. «Подобные районы трудно сравнить с рядом новых проектов в ближнем Подмосковье, где застройщики детально продумывают концепцию, варианты планировок, архитектурные решения, особенности внутренней инфраструктуры», — говорит Наталья Саакянц.

При выборе местоположения нового проекта застройщик всегда анализирует район на предмет наличия конкурентных преимуществ, отмечает эксперт. Например, ЖК «Переделкино Ближнее» во многом развивается благодаря известному историческому контексту. В иных случаях новые кварталы с течением времени сами формируют точки притяжения. По мере своего развития здесь могут появляться современные образовательные учреждения с уникальным преподавательским составом, филиалы знаменитых спортивных секций, формироваться особый климат для комфортной жизни и ведения малого бизнеса. Иными словами, создаются условия, при которых проект сам себя продаёт. К числу таких объектов она относит ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», «Квартал 9-18», «Микрогород в лесу».

1 из 4
«Переделкино Ближнее»
© peredelkino-park.ru
2 из 4
Микрогород «В лесу»
© Квадрум.ру
3 из 4
Микрогород «В лесу»
© Квадрум.ру
4 из 4
Микрогород «В лесу»
© Квадрум.ру

И всё же магия столичной прописки — основной козырь даже для не самых удачных московских районов. «Если сравнивать районы за МКАДом и подмосковные города — более высокую стоимость проектов обеспечивает именно наличие прописки, — считает руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. — На мой взгляд, контраст между Подмосковьем и Москвой, пусть даже замкадной, всё равно останется. Добавьте сюда грандиозные планы властей по продлению метро в окраинные уголки мегаполиса. На мой взгляд, это также сохранит имеющийся контраст. И как бы мы не говорили о „срастании“ Москвы и наиболее развитых городов Подмосковья, однако престижность недвижимости вкупе с пропиской пока остаётся величиной абсолютной».

Ближе к земле

И всё же не будем сбрасывать со счетов другие факторы, влияющие на качество проживания. «Одним из главных аспектов притяжения покупателей по-прежнему является экологическая составляющая, — напоминает Екатерина Артёмова. — Но если ранее почти все проекты, расположенные рядом даже с самым скромным „пятном“ зелёных насаждений на карте, заявляли о чём-то сверх исключительном, то сейчас потребитель стал внимателенее и придирчивее, а потому приставка эко в названиях проектов — некая ширма, которую легко раздвинуть и увидеть реальное положение дел».

«Шаговая доступность и количество зелёных зон — немаловажный фактор, — подтверждаетАлексей Харитонов. — Москва с её высоким темпом жизни не даёт расслабиться даже в выходные, трафик транспорта и шум в эти дни порой ещё выше, чем в будни. И если современные торговые, сервисные центры и московская инфраструктура уже пришли за МКАД, то тишина и спокойствие там всё же ещё остались».

Весомым преимуществом является и более широкая линейка форматов жилья — признак здоровой конкуренции в борьбе за покупателя. «На больших площадках есть возможность реализовывать мультиформатные проекты, в том числе кварталы малой этажности. В Москве из-за дороговизны земли такие объекты в доступном сегменте реализовать практически невозможно. Мультиформатный же проект, в свою очередь, способен привлечь покупателей за счёт разнообразного ассортимента предлагаемого жилья», — комментируетгенеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт» Игорь Рогулин.

1 из 2
«Котельнические высотки»
© vkotelniki.ru
2 из 2
«Котельнические высотки»
© vkotelniki.ru

С ним согласен директор по маркетингу TEKTA GROUP Вартан Погосян: «За МКАДом есть участки, застраиваемые малоэтажными домами, коттеджами, таунхаусами и т. д. Стоимость земли там меньше, а площади достаточно обширные. И в этом несомненное преимущество данных территорий, особенно если мы говорим о форматах жилья, предполагающих оформление земельного участка в собственность. А вот у квартир линейка не шире. Просто в Москве уже давно не используется понятие „эконом-класс“, хотя по качеству подобных строений в столице много. Стоит помнить, что деление на сегменты, такие как, например, эконом, комфорт и даже бизнес во многих случаях весьма условно».

Для покупателей разнообразие форматов имеет немаловажное, если не решающее значение при выборе. «Более широкая линейка жилья безусловно является преимуществом — это возможность выбрать недвижимость не только по бюджету, но ещё и согласно жизненным потребностям», — утверждает Алексей Харитонов.

Разнообразие должно быть, подводит черту дискуссии Вартан Погосян. Такой подход позволит каждому из направлений — столичной застройке, подмосковным проектам и малоэтажной застройке в пригородах — органично развиваться в своём русле, создавая здоровую конкуренцию и делая конечный продукт более качественным.

Белла Минц В городе 0 2986
В городе