Стелим соломку

Риски есть в нашей жизни везде, но где-то размер убытков может быть незначительным в отличии от рынка недвижимости, где каждый участник в той или иной мере рискует миллионами.

Высокорискованность этого рынка всем известна, но от этого он не становится менее притягательным. Просто перед тем как вкладывать огромные средства, необходимо продумать собственную безопасность. Можно, конечно, уповать на бога, но гораздо эффективнее в этих вопросах семь раз отмерить, а потом уже один раз заплатить. Изначально необходимо проверить все документы, лучше привлечь к сделке грамотного юриста. А можно подумать и о страховке. Стоит отметить, что риски страховать полезно всем: и покупателям, и самим застройщикам.

Риски строительства

Мы привыкли думать, что главные риски на рынке строительства — не получить купленное жильё. Хотя девелоперам тоже есть, что застраховать, потому что большинство из них пришли на этот рынок работать, и они заинтересованы в том, чтобы возвести качественный объект в намеченный срок. Но всегда можно столкнуться с непредвиденными обстоятельствами, которые помещают осуществиться мечтам.

О страховках девелоперов Квадруму рассказала Маргарита Хан, ведущий юрисконсульт компании Dekra Construction. На сегодняшний день существует три распространённых вида страхования в строительстве: страхование материального ущерба (работ, оборудования и материалов), страхование гражданской ответственности при выполнении СМР и страхование послепусковых гарантийных обязательств. Можно дополнительно застраховать существующее имущество заказчика или строительную технику. Однако техника страхуется редко, так как в большинстве случаев её арендуют. Имущество же страхуют при полной или частичной реконструкции объекта или при строительстве дополнительного объекта внутри или рядом с существующим. Страховать можно от разных рисков: пожара, взрыва, удара молнии; стихийного бедствия; аварийного события; аварии инженерных сетей; противоправных действий третьих лиц и т. д. А можно сразу страховать от всех рисков комплексно, что безопаснее, но дороже. Получить же страховку в случае необходимости не представляет проблем, если есть документы, подтверждающие факт наступления страхового случая и размер убытка. Сумма выплат зависит от суммы страховки и суммы ущерба. Маргарита Хан поясняет: «Если причинён ущерб на 200 тысяч рублей при страховой сумме по договору 5 млрд рублей, то выплачивается 200 тысяч минус франшиза. Если уничтожен весь объект, то выплачивается вся страховая сумма минус франшиза». Стоит помнить, что, заключая договор страхования сложного объекта, некоторые собственники оговаривают в нём снижение франшизы, чем расширяют страховое покрытие.

Но можно и не получить положенную страховку, если размер ущерба не подтверждён. Например, при неправильном оформлении нужных документов, при пропуске необходимого срока уведомления или при несоблюдении условий сохранности имущества. Обо всех этих нюансах прописано в договоре, который всегда надо тщательно изучать до подписания.

Риски будущей собственности

Покупка квартиры также сопровождается рисками. Причём эти риски есть и при покупке нового жилья в строящемся доме, и при покупке квартиры на вторичном рынке. При покупке строящегося жилья существует риск недостроя. Он самый главный и самый убыточный. Но от этого риска с 2013 года страхуется сам застройщик. Федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает обязательное страхование гражданской ответственности.

Ирина Маевская, руководитель юридического департамента ГК «Премьер», обращает внимание, что это обязательное страхование действует только для тех проектов, разрешение на строительство которых было получено после введения данного изменения в 214-ФЗ. В соответствии с условиями страхования страховка покрывает риски, что объект будет не достроен или будет передан в собственность ненадлежащим образом. Однако эксперт подчёркивает, что не каждый случай нарушения застройщиком заявленных в ДДУ сроков сдачи объекта является страховым с точки зрения закона. Согласно закону, только две ситуации являются страховыми случаями. Во-первых, когда на предмет залога судом накладывается взыскание, чаще всего это происходит с земельным участком, где ведётся строительство. Во-вторых, основание для выплаты страховки появляется после объявления арбитражным судом застройщика банкротом и открытия конкурсного производства. Таким образом, нарушение сроков строительства или передачи жилья не покрываются страховкой. Евгения Язвичева, юрист «Резиденции МОНЭ», отмечает, что страховка относится только к жилым помещениям. Риск не передачи машиноместа, приобретаемого по договору долевого участия, застраховать нельзя.

В случае наступления страхового риска, размеры страховых выплат должны покрывать стоимость квартиры, но практика по таким страховым случаем пока мала, так как страховка существует лишь с 2014 года, а до этого данные риски не страховались, поэтому возникали длинные списки обманутых дольщиков, которые в частном порядке добивались возврата своих средств через суды. Евгения Язвичева также отмечает, что покупатели жилья в строящихся объектах за страховку не платят, все расходы несёт девелопер.

Исключением является покупка квартиры с помощью ипотеки, здесь покупатель оплачивает и страховку в пользу банка, но это совсем иная история — страхуется сам ипотечный договор. По разным договорам может быть предусмотрено страхование следующих рисков банка: утрата жизни и работоспособности заёмщика, утрата правового титула на квартиру или повреждение квартиры. Страховка заключается, конечно, в пользу банка и продлевается каждый год, пока квартира находится у него в залоге. В настоящий момент клиент может отказаться от страховки, но в таком случае ставка по ипотечному кредиту для него будет выше.

Однако от риска задержки срока сдачи дома защищает сам ДДУ. Иван Цветков, юрисконсульт DREAM REALTY, рассказывает, что ДДУ предусматривает выплаты пени за нарушение сроков, а штраф с застройщика можно требовать в соответствии с законом «О защите прав потребителей». Если нарушается срок сдачи передачи объекта, указанный в договоре, то участник долевого строительства имеет все основания требовать выплаты неустойки, которая считается следующим образом: цена договора умножается на 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ и на количество дней просрочки. С 1 января 2016 года ставка рефинансирования составляет 11%. Таким образом, если человек купил квартиру за 6 млн рублей, а просрочка девелопера на сегодняшний день составляет 120 дней, то по закону он вправе получить 528 тысяч рублей. 

Сперва за неустойкой следует обращаться к самому застройщику, направив ему письменную претензию с требованием выплаты положенных пени. Если застройщик претензию не удовлетворил, тогда нужно обращаться в суд. По закону с застройщика можно получить не только неустойку, но компенсацию морального ущерба, а также штраф в размере 50% от суммы. Но соответствующая практика показывает, что со стороны застройщика неустойка часто уменьшается судами на основании статьи № 333 ГК РФ, в которой говорится о несоразмерности требований заявителя по сравнению с последствиями нарушения ответчика. Иван Цветков рассказывает, что размер выплат в каждом деле определяется на усмотрение самого же суда: «Внутреннее убеждение конкретного судьи является определяющим в данном случае. А разные судьи по-разному снижают размер неустойки при абсолютно аналогичных судебных разбирательствах. На практике её размер может быть снижен как на сравнительно небольшую сумму, так и в 3 – 5 или даже 10 – 15 раз. Это во многом зависит от того, с чем связана задержка в передаче объекта долевого строительства, является ли эта причина исключительного характера, на которую застройщик не мог повлиять».

Риски вторичного рынка

На вторичном рынке покупается готовая квартира, которую можно посмотреть и оценить, но существуют риски утраты права на неё. Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», рассказывает, что заключённую сделку могут признать недействительной, кроме того, могут признать недействительной и сделку, которая производилась с этим жильём ранее. А если продавец будет по суду признан незаконным владельцем проданной квартиры, то эта квартира отойдёт законному владельцу, который, к сожалению, не будет последним в этой цепочке продаж. Такие случаи бывают, когда квартира была незаконно приватизирована или унаследована, когда были допущены ошибки в предыдущих продажах. Ведь сделки могут быть оспорены, если были совершены недееспособным или ограниченно дееспособным человеком, если были заключены под воздействием угроз или обмана. Расторгаются сделки, согласия на которые не давал супруг или супруга продавца. Ситуаций много, не каждую из них можно предусмотреть, именно поэтому на вторичном рынке лучше всего делать титульное страхование покупаемого объекта. Страховать можно на три года, шесть или десять, но никак не меньше трёх лет — общего срока исковой давности.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6», разъясняет, что титульное страхование защищает от риска утраты права собственности на объект недвижимости, причём как полной утраты, так и частичной. Титул защищает от признания сделки недействительной по разным основаниям. Страховая сумма, положенная при этом, может быть определена в соответствии с реальной рыночной стоимостью недвижимости, но она не может превышать тех расходов, которые были осуществлены при её приобретении.

Безусловно, денежное возмещение, выплачиваемое по страховке, не может превышать сумму самой страховки и выплачивается оно уже после вступления в силу судебного решения. Цена же страховки рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком. Базовый тариф в крупных страховых компаниях обычно составляет 0,3%, но у каждой страховой компании цена страховки всё же отличается. Окончательная сумма зависит не только от тарифа, но и от рисков, возможность наступления которых в каждом случае индивидуальна. Эти риски всегда оцениваются самой страховой компанией на основании правоустанавливающих документов.

Заключая договор страхования, всегда изучайте его правила. Ирина Маевская напоминает, что у разных страховых компаний они могут быть разными. Если этих правил в самом договоре нет, а они являются лишь приложением к нему, то при заключении договора позаботьтесь о том, чтобы получить их копию, заверенную печатью страховой компании. Если наступит страховой случай, то действовать необходимо в соответствии с этими правилами. Следует помнить, что страховой случай для страховщика является убытком, что он будет выплачивать страховку лишь после своего расследования и, конечно, при любой возможности будет пытаться признать событие нестраховым случаем. Именно поэтому собственник должен документально подтверждать сложившиеся обстоятельства и вступать в переговоры со страховой компанией. Надо соблюдать сроки, в которые можно заявить о наступлении страхового случая, и помнить об обстоятельствах, исключающих возможность получить страховку. Например, если пожар возник из-за непогашенного собственником окурка, то он сам является виновником случившегося и никакую страховку не получает. Светлана Матвеева обращает внимание, что никаких страховых выплат не будет также, если был умысел в получении страховки самим страхователем или лицами, действующими по его поручению, если страхователь был признан судом недобросовестным приобретателем квартиры. Есть и дополнительные основания для отказа в выплате страховки у каждой компании, с которыми надо ознакомиться до подписания договора.

Однако отказы иногда можно оспорить и в суде. Так, Иван Цветков обращает внимание, что можно оспорить отказ, данный в случае нарушения сроков заявления о наступлении страхового случая: «Неисполнение данной обязанности само по себе не является безусловным основанием для отказа в выплате страхового возмещения. Страховщик должен доказать, каким образом несвоевременное уведомление повлияло на его обязанность выплатить страховое возмещение». В суде можно оспорить и отказ по причине умысла страхователя если отсутствуют доказательства, объективно свидетельствующие о действиях страхователя, направленных на причинение повреждений недвижимости или его утрату.

Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group, добавляет, что теоретически страхование титула способно обезопасить собственника и от изъятия приобретённого имущества в случае признания бывшего владельца банкротом и признания арбитражным судом самой сделки недействительной. И даже если объект будет изъят по решению суда, страховая компания обязана будет возместить его стоимость. Но обширной практике по таким делам пока нет.

Кроме этого, квартиру можно застраховать от повреждений в результате стихийных бедствий, терактов и действий третьих лиц, можно также застраховать её от повреждений на период сдачи в аренду.