11 августа 2020    Вторник
Поиск
Александр Шевчук В городе 0 3501

Почувствовать расположение

Какое соседство нам более приятно

© shutterstock.com

В позиционировании новых проектов или предложений на вторичном рынке жилья одной из важных характеристик является не просто их расположение, но и соседство — у реки, рядом с парком, сквером, транспортной магистралью, развлекательным центром, стадионом, образовательным учреждением, памятником истории и проч. О том, что значит иметь приятное окружение, ещё раз напомнили эксперты рынка недвижимости, к которым мы обратились за комментариями. В результате сформировался своеобразный рейтинг, с «вершиной» которого Квадрум.Медиа знакомит сегодня своих читателей.

Определённые требования

Перечень положительных объектов, что могут быть расположены рядом с собственным домом, довольно обширный. Задайте вопрос знакомым, они вам назовут и чудом сохранившуюся в огромном мегаполисе рощицу, и огромный супермаркет, и памятник партийному деятелю, и… Тут, как говорится, на вкус и цвет — товарищей нет. «Действительно, предпочтения клиентов могут достаточно сильно разниться, универсального рецепта для составления некоего рейтинга не существует, — говорит Ольга Павлова, директор департамента продаж риэлторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»). — Покупателю элитного жилья зачастую важны такие „соседи“, как Кремль и другие статусные объекты, а также модные кафе, рестораны, всевозможная развлекательная инфраструктура. Для потенциального новосёла более бюджетной недвижимости первостепенное значение может иметь, например, наличие в шаговой доступности станции метро. Если проект позиционируется как семейный, будущих домовладельцев интересует близость парков, водоёмов, а также школ, детсадов и поликлиник. Одиноким важнее наличие клубов, кафе или спортзалов. Иногда жильё покупается недалеко от вуза: например, таких случаев много было в наших комплексах „Шуваловский“ и „Доминион“, когда люди специально приобретали квартиры с прицелом на поступление детей в МГУ.

Бывают и достаточно необычные требования. В нашей практике был эпизод, когда покупатели, приехавшие из отдалённых районов Севера, целенаправленно выбирали квартиру, выходящую окнами прямо на оживлённую транспортную магистраль. Согласитесь, странное желание, но это была их мечта, связанная с переездом именно в столицу, огромный мегаполис. Случалось, когда людей интересовало наличие в шаговой доступности, допустим, православного храма».

«К числу самых необычных пожеланий клиентов можно отнести запрос на недвижимость рядом с вокзалом. Предприниматель из региона очень хотел, чтобы его московская квартира выполняла роль гостиничного номера, в котором он останавливался бы в промежутках между своими перемещениями по стране по делам бизнеса. Необычность запроса обусловлена тем, что близость вокзала — это то, что обычно отпугивает клиентов от жилого комплекса. Тут же пример обратного характера!

«Ривер Парк»
© river-park.ru

Второй удивительный запрос — на поиск квартиры, окна которой выходят на железную дорогу. Вернее, такая потребность появилась уже в процессе подбора предложений. Отчаявшийся брокер представил клиенту последний вариант, который мог бы его заинтересовать, даже не веря в успех. До этого клиент посмотрел уже массу красивых дорогих квартир, а тут — окна с видом на рельсы. Как ни странно, именно этот фактор стал решающим при покупке — оказалось, что в детстве дом, где жил покупатель вместе с родителями, стоял как раз возле железнодорожных путей, и стук колёс с тех пор действует на клиента успокаивающе, вызывает положительные эмоции и тёплые воспоминания», — делится мнением Валерия Косенкова, руководитель департамента городской недвижимости Kalinka Group.

К зелёным островам

«Конечно, предназначение объектов, окружающих жилой комплекс во многом зависит от целевой аудитории этого ЖК, — соглашается Анна Швецкова, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер». — Если это бизнес-проект, нацеленный на молодую активную аудиторию, то в инфраструктуре района важны предприятия общепита (бары, рестораны), развлекательные учреждения, спортивные объекты. В случае ориентации проекта на семьи с детьми, на первое место выходят образовательные учреждения, парки, торгово-развлекательные комплексы».

«При позиционировании новых проектов одной из важнейших характеристик является транспортная доступность жилого комплекса, — заявляет Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», делая при этом оговорку. — Но если близость к метро и ж/д станции — это, безусловно, положительный фактор, то близость ТПУ и крупных транспортных магистралей отрицательно сказывается на экологии, поэтому важно, чтобы при проектировании был соблюдён баланс между доступностью крупных трасс и экологической обстановкой микрорайона.

Немаловажное условие — это благоприятная экологическая обстановка. В этом ключе зелёные зоны и водоёмы играют особую роль, они востребованы у семей с детьми, но решающим фактором это будет только при соответствии всех остальных качественных характеристик проекта и стоимости жилья требованиям покупателей».

Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости Savills Россия, продолжает эту тему: «В последнее время наиболее популярным трендом стало жить у парка. Все девелоперы при объявлении о выходе нового проекта первым делом ищут парк рядом и рассказывают всем, сколько до него идти пешком. Если же парка нет, то делают искусственный сквер, привозят и сажают крупномеры, стелят газоны и продумывают ландшафтный дизайн. Если же нет ни настоящего, ни искусственно посаженного озеленения, то делают внутренние озеленённые дворы. Это на данный момент самое распространённое желание покупателей, под которое очень чутко подстраиваются девелоперы».

«Город на реке Тушино-2018»
© tushino2018.ru

Эксперт при этом подчёркивает, что даже река уже отошла на второй план, т. к. расположение дома у реки зачастую напрямую связано с расположением между рекой и домом шумной автомагистрали, а это, прежде всего, экология и повышенный шумовой фон. «Надо понимать, что сейчас у потенциального покупателя дорогой недвижимости ритм жизни настолько быстрый и в нём столько стрессовых моментов, что единственное, чего им хочется от своего жилья — это тишины и положительного влияния на здоровье. Поэтому парк у дома — наилучшее этому решение», — заключает Кристина Томилина.

Привязка к местности

Природное окружение благоприятно сказывается на уровне спроса на жильё в любом сегменте, подчёркивает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood: «Большинство девелоперов стараются даже в названии нового проекта подчеркнуть близость к природе. Вспомните — „Город на реке Тушино-2018“, „Лайф-Ботанический сад“, Tweed Park, „Алые Паруса“ и „Город яхт“, «Ривер Парк», Wellton Park и др. Более того, известны случаи, когда отдельные проекты переименовывали, подчеркивая преимущество природного местоположения с целью повышения продаж. Так, допустим, ЖК „Московские окна“ стали „Терлецким парком“, а ЖК „Мосанжелес“ — ЖК „Бабушкинский парк“».

Валерия Косенкова поддерживает коллегу: «У одних покупателей желание быть блике к природе выливается в покупку недвижимости в жилых проектах, которые расположены в экологически благоприятных районах или с парками вроде Сокольников, Раменок. Другие покупатели готовы уезжать за границы традиционно элитных локаций, лишь бы жить в зелёном окружении. Невероятной популярностью пользуется у наших клиентов жилой комплекс „Дыхание“ в Тимирязевском районе, строящийся вблизи парка. Третья категория клиентов ищет проекты в самом центре столицы, но обязательно с внутренними зелёными двориками или садами на крышах. Это и „Сады Пекина“ на Большой Садовой, и рекордсмены продаж — „Садовые кварталы“ в Хамовниках, которые и вовсе располагают собственным парком».

На взгляд Павла Трейваса, управляющего партнёра агентства недвижимости Point Estate, на городском элитном рынке было всего два проекта, в которых, благодаря «приятному соседству», а также удачной концепции и правильному подходу девелопера, квартиры продавались на 30 – 50% дороже, чем изначально предполагалось. Это Barkli Park и Hortus Harmonia. «Консультанты, рассчитывая стоимость этих проектов, принимали во внимание только их локацию и не учли тот факт, что оба комплекса находятся рядом с парками. А вот покупатели сразу оценили достоинства зелёной зоны поблизости, которая к тому же ещё и удачно сочеталась с концепцией самих проектов», — подчёркивает он.

1 из 3
«Дыхание»
© domdyhanie.ru
2 из 3
«Дыхание»
© domdyhanie.ru
3 из 3
«Дахание»
© domdyhanie.ru

Смещение предпочтений и предложений на рынке дорогой жилой недвижимости в сторону районов с наличием парковых зон и развитой социальной инфраструктурой, отмечает и Екатерина Батынкова, коммерческий директор группы компаний INSIGMA. По её словам, в престижных центральных районах, таких как Остоженка, Арбат, Тверская, основная инфраструктура состоит из ресторанов и торговых улиц, и они не могут похвастаться хорошей экологией. В этом отношении яркими примерами служат районы Хамовники и Пресненский, ставшие сосредоточением новых премиальных объектов.

Эксперты единодушны: продаваемый объект включает в себя перечень основных характеристик, включая расположение, и клиент всегда может посмотреть по карте, что находится рядом с домом, да и простой показ квартиры обычно дополняется прогулкой по окрестностям. В целом, даже по виду из окна уже будет понятно, насколько приятным является окружение дома.

«В нашем проекте премиум-класса „Парк Рублёво“, который расположен на берегу бухты Живописная, в частности, предусмотрена собственная благоустроенная набережная., — комментирует Наталия Немчанинова, директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН. — Жилой комплекс строится в лесном массиве на берегу Москвы-реки, и именно экология и природа места фактически определили успех самого проекта».

«Очень важно учитывать интерес покупателей, — комментирует Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group. — Одни клиенты готовы пожертвовать близким расположением к центру Москвы, приобрести жильё вдали от крупных магистралей и взамен получить благоприятную экологию, соседство с природными заповедниками, чистыми реками и т. д. Для других особое значение имеет близость к метро, возможность быстро добираться до работы или школы. В условиях жесткой конкуренции застройщики должны обязательно учитывать эти диаметрально противоположные позиции. Например, жилой комплекс Микрогород „В лесу“ располагается в 20 минутах пешком от метро, жителям доступны все необходимые услуги благодаря развитой коммерческой инфраструктуре, но при этом сохранён лесной массив, неподалеку протекают реки, где можно купаться летом».

В центре внимания

Одним из притягательных объектов, который бы украсил новостройку, по информации Георгия Новикова, руководителя департамента аналитики и консалтинга «МИЭЛЬ-Новостройки», является крупный торговый центр. «Во многом этом связано не с тем, что у нас остро не хватает торговых помещений, а с тем, что много ТРЦ расположены за МКАДом. Также важны спортивные объекты — стадион, бассейн, велотрек, гребной канал, ледовый дворец и т. п.».

«Парк Рублёво»
© parkrublevo.ru

«Занятия спортом последние несколько лет становятся всё более популярными, — подтверждает Екатерина Батынкова. — Поэтому наличие в шаговой доступности фитнес-центра с бассейном, в котором предусмотрены плавательные дорожки по 50 м, или спортивного объекта, где можно проводить тренировки, является одним из приоритетных критериев при выборе места жительства для некоторых покупателей».

Она отмечает также близость жилых комплексов к известным архитектурным объектам и ансамблям, которые обеспечивают уникальные видовые характеристики: «Популярны не только исторические постройки. Например, виды на ММДЦ „Москва-Сити“ сейчас пользуются повышенным спросом, и стоимость жилья с такими видовыми характеристиками выше, чем у аналогичного, но без панорамных видов из окон».

«Повышает стоимость предложения на вторичном рынке при прочих равных уровень новой застройки и социального состава проживающих, — отмечает Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet. — К примеру, на Ходынке есть панельные дома, вокруг которых построили жильё бизнес-класса. Наблюдается прямая зависимость: если рядом появляется дорогой жилой комплекс с соответствующей инфраструктурой, облагороженной территорией, то квартиры в стандартных домах начинают дорожать».

Рукой подать!

Итак, многие специалисты считают самым важным фактором транспортную доступность. С точки зрения Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», важнее всего наличие метро: «Если говорить о доступной недвижимости, то больше 90% покупателей интересуются удалённостью „подземки“ от дома». Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации компании «КомСтрин», обобщает: «Самый главный „сосед“ для всех покупателей недвижимости — это какой-либо объект транспортной инфраструктуры: метро, дорога, железнодорожная станция».

Barkli Park
© barklipark.com

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», даёт некоторые важные пояснения: «В первую пятёрку однозначно входят несколько составляющих. Транспортное окружение — дороги и шоссе с высоким трафиком, в Москве сюда добавляется близость действующих станций метро. Всё это может прибавить к стоимости жилья до 7 – 10%. Действующая инфраструктура: покупателям важны социальные объекты — школы, детские сады, спортивные центры и учреждения дополнительного образования, магазины, медицинские заведения. Даже самый престижный по своим индивидуальным характеристикам жилой комплекс не сможет обеспечить должного уровня жизни без всего того, к чему привык любой среднестатистический городской житель. Качество жизни — как кирпичная кладка, складывается из отдельных блоков-опций, чем их больше, тем интереснее проект жителям. Данный фактор может прибавить к стоимости жилья до 5 – 15%. Далее следует парк/сквер/любая зелёная зона, которая может стать местом прогулок, отдыха, занятий спортом на свежем воздухе. В московской области это может быть даже лесной массив, прилегающие к ЖК территории которого также вполне возможно облагородить и превратить в удобное место рекреации. Прибавка к стоимости жилья составляет до 10%. И, наконец, наличие водного ресурса: в Москве это набережные Москва-реки и Яузы, а также обустроенные озёра и пруды, в области это может быть любой водоём — от водохранилища до живописного ручья. Этот фактор прибавит к стоимости до 7 – 10%».

Валерия Косенкова резонно добавляет: «Близость к Кремлю выступает основным критерием для состоятельных покупателей, которые мечтают стать владельцами жилья в центре столицы. Это точка отсчёта, мерило элитности. Неудивительно, что как ориентир при поиске недвижимости, близость к которому в той или иной степени важна, Кремль называют около 70 – 80% покупателей».

В этом отношении неудивительна покупательская активность на проектах квартала клубных особняков Balchug Residence и комплексаапарт-резиденций Balchug Viewpoint, что располагаются на Раушской и Садовнической набережных, на острове Балчуг. Оба элитных комплекса выходят окнами на Москву-реку и, по словам Ольги Павловой, клиенты чаще всего так и спрашивают: будет ли из их окон хороший вид на Кремль? Естественно, будущим состоятельным домовладельцам нравится соседство со знаменитыми музеями, театрами, шикарными магазинами, клубами и ресторанами. В этом отношении им повезло: «неприятных соседей» у них нет.

Александр Шевчук В городе 0 3501
В городе