Перекати-поле

Долгое время москвичи жили в плену навязанных советским обществом стереотипов, ключевым из которых было понятие прописки внутри МКАД. Однако со временем ситуация меняется: всё чаще столичные жители готовы переезжать в Подмосковье и другие регионы в поисках лучшей жизни, а многие согласны сдать свою квартиру, чтобы арендовать жильё в более престижном районе.

Пускать ли корни?

По словам экспертов, за последнее время психология покупателей недвижимости резко изменилась. «Высокий уровень конкуренции и огромный выбор жилой недвижимости формируют у горожан понимание того, что в любой момент можно поменять квартиру на лучшую: большей площади, или ближе к метро, или с лучшей инфраструктурой. Люди больше не держатся за привычный район проживания и за один дом, они могут сменить жильё, например, из-за нужной школы для ребенка или из-за близости к работе», — комментирует Игорь Рогулин, генеральный директор компании «БИГ Реал Эстейт». По его словам, пока эта тенденция в основном характерна для Москвы. «Уже сегодня можно говорить, что недвижимость создаётся с „прицелом“ на ротацию жильцов. Большое количество вариантов и форматов квартир как раз являются подтверждением этому», — добавляет он. В частности, холостяк, купивший студию, через несколько лет создав семью, переезжает в двухкомнатную квартиру, а когда появляются дети, меняет квартиру на трёхкомнатную, месторасположение которой будет соответствовать потребностям всех членов семьи — больших и маленьких.

По словам партнёра девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, за последние 5 – 7 лет психологическая привязанность москвичей к адресу прописки постепенно ослабевает. «На первое место выходит качество жизни. Москвичи, которые раньше с сомнением смотрели на „бублик“ между ТТК и МКАД, сегодня готовы ради новой работы поменять локацию, а ради хорошей школы для детей, безопасной территории и природы переселиться за МКАД», — отмечает он. Причём жильё может быть съёмным — известны случаи, когда столичные жители сдают квартиру, например, на северо-востоке, чтобы снимать такую же, но дороже, на юго-западе мегаполиса. «Некоторые продают свою квартиру в районе ТТК для того, чтобы купить пентхаус или таунхаус в Куркине, Новогорске — близких к столице районах с отличной экологической обстановкой», — приводит примеры эксперт.

По мнению коммерческого директора компании INSIGMA Екатерины Батынковой, для современного молодого поколения приобретаемое жильё уже не рассматривается как единственное на долгий период. «Ситуация действительно меняется, наши граждане становятся более мобильными. Сам ход жизни диктует необходимость смены жилья как минимум два-три раза в жизни», — говорит директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Во-первых, по его словам, молодые люди, достигнув совершеннолетия, отправляются во взрослую жизнь и к моменту трудоустройства многие из них предпочитают жить отдельно. У кого нет возможности купить жильё, становятся арендаторами. Во-вторых, когда люди создают семью, они съезжаются. «Чаще всего, такие перемены в жизни сопровождаются сменой места жительства, покупкой или арендой новой квартиры. И, наконец, когда рождаются дети, приходится выбирать более просторное жильё большей площади», — размышляет Рустам Арсланов.

Таким образом, у среднестатистического жителя столицы возникает необходимость менять жильё как минимум три раза в жизни. «Сегодня люди совершают сделки с недвижимостью гораздо чаще, чем скажем ещё 15 – 20 лет назад. Если раньше считалось нормальным, когда в большой квартире проживали сразу несколько поколений одной семьи, то сейчас такого стереотипа уже нет», — утверждает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. По его словам, сегодня, как правило, люди либо разменивают свою жилплощадь на несколько небольших квартир, либо оформляют ипотеку и приобретают для своих детей или родственников отдельное жильё. Следствием этого является увеличение спроса на небольшие лоты площадью до 35 м² — студии и «однушки».

Переезд с нагрузкой

Впрочем, для изменения устоявшейся психологии осёдлости есть и определённые препятствия. «В сравнении с миниатюрными европейскими странами расстояния даже между соседними крупными городами у нас могут быть в разы больше и это, безусловно, становится определённым барьером к частым переездам. Во-вторых, рыночная экономика у нас, в отличие от стран Запада, существенно моложе. Там более развит рынок арендного жилья, у нас же его нет до сих пор», — объясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Тем не менее, по его словам, переезды из региона в регион вслед за выгодными предложениями по работе практикуются и в России. Но если на Западе человек переезжает в среднем 5 – 7 раз в жизни, то в России не более одного – двух. При этом чаще всего жители регионов перебираются в Москву и Санкт-Петербург, обратный процесс наблюдается гораздо реже, уверяет эксперт.

Ещё одной преградой для мобильности, по мнению гендиректора агентства TWEED Ирины Могилатовой, является ремонт, который обычно делается не на год, а навсегда. «Доходит до смешного — институты, где бы учились дети, выбираются рядом с домом». При этом, как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, такой менталитет характерен для жителей практически любого региона России. «Первоначально он складывался из-за того, что люди стояли в очереди на улучшение жилищных условий. Например, в 1950-е годы и раньше, когда крупные города активно развивались после войны, люди жили в бараках при заводах. Затем их переселяли в новые квартиры, разумеется, без права выбора. И получить квартиру было большим счастьем. Эти новые микрорайоны развивались, в них строились поликлиники, детские сады, а люди ходили на работу на то же предприятие по соседству. Очень многие живут в тех квартирах до сих пор», — рассказывает эксперт.

Если сравнивать с зарубежьем, то там сложилась целая индустрия, которая облегчает жизнь тем, кто постоянно переезжает, объясняет Ирина Доброхотова. Во-первых, это институт съёмного жилья. Например, в Германии, где большинство домов — государственные доходные. Во-вторых, развитый сервис хранения и пересылки вещей. «В России в последние годы тоже стали появляться склады для индивидуального хранения, но пока лишь в нескольких крупных городах», — сообщает она. Кроме того, многие до сих пор боятся заключать сделки с недвижимостью на вторичном рынке и стараются переезжать или разменивать имеющуюся квартиру только в случае крайней необходимости.

Косность россиян объясняется и тем, что в нашей стране слишком слабо защищены права арендатора недвижимости. «Российская практика арендного бизнеса такова, что собственник жилья на вполне законных основаниях может выселить арендатора, предупредив его за 1 – 2 месяца. Большинство наших граждан считают такие условия проживания нестабильными, поэтому предпочитают многолетнюю ипотечную кабалу, причём неважно, что сама квартира при этом может быть расположена «на выселках», — говорит управляющий партнёр «Метриум Групп» Мария Литинецкая. С учётом большого дисбаланса между стоимостью недвижимости и доходами населения, увы, ипотечный кредит остаётся порой единственным способом приобретения недвижимости. По статистике, в Москве и области в среднем ипотека оформляется на 15 лет. Получается, что теоретически до выхода на пенсию гражданин успевает погасить не более 2 – 3 кредитов, а это, в свою очередь, также ограничивает количество переездов и смену места жительства.

С оглядкой на прописку

Тем не менее московские застройщики уже научились ориентироваться на спрос со стороны мобильного населения. Как признаётся Дмитрий Котровский, при строительстве крупных кластеров они рассчитывают не только на локальный спрос, но и на жителей ближайших крупных городов, а также на покупателей из регионов, которые хотели бы переехать поближе к столице. «Локальный спрос реализуется в таких проектах в первую очередь, затем «подтягиваются» покупатели из других районов Подмосковья, а также из регионов-доноров. У нас в Новогорске, например, много новосёлов из нефтегазовых городов, которые переезжают в центральную часть России», — информирует он.

«У проектов ФСК „Лидер“ целевая аудитория никогда не ограничивается лишь жителями ближайших окрестностей. Мы строим жильё, которое в качестве места жительства рассматривают не только жители Москвы, но и представители регионов, которые начинали с поездок в столицу на заработки, но со временем решившие переехать сюда окончательно», — соглашается Григорий Алтухов.

Впрочем, по словам Марии Литинецкой, чем старше человек, тем больше вероятность того, что следующее жильё он выберет в том же районе, где живет сейчас. Например, в одном из проектов комфорт-класса — ЖК «Ривер Парк» — 68% покупателей являются приверженцами района и выбрали проект по той причине, что им не придётся менять привычное окружение. В свою очередь, в ЖК «Мелодия леса» 80% покупателей — жители Зеленограда, говорит вице-президент ГК «Сапсан» Светлана Шмакова. По оценкам руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, примерно треть покупателей в любом проекте — это жители района, где находится комплекс, или ближайших к нему локаций. Более того, даже москвичи, переезжающие в Подмосковье, чаще всего выбирают города по направлению своего прошлого места жительства, добавляет он. Доля региональных клиентов может достигать всего 20%, отмечает первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. «Однако чем моложе человек, тем он больше готов к кардинальным изменениям и может переехать не просто в другой конец города, но и в принципе сменить регион проживания», — добавляет Мария Литинецкая.

Во многом закостенелость государственных устоев препятствует мобильности населения и развитию рынка, говорят практически все участники профессионального сообщества. Так, по твёрдому убеждению Ирины Могилатовой, поведение москвичей во многом определяют стереотипы советского прошлого и его рудименты в законодательстве — прежде всего, сохранение института регистрации граждан. «За семьдесят лет советской власти у всех было своё жильё, а сдача его в аренду каралась законом. На сегодняшний день главное для среднестатистического россиянина — это прописка. В чём проблема апартаментов? Там же прописаться нельзя! И это основное, почему они стоят дешевле обычной жилой недвижимости», — говорит она.

По словам экспертов, в подавляющем большинстве развитых стран понятие прописки или принудительной регистрации людей отсутствует в принципе. Так, в США для идентификации места жительства человек по желанию может использовать счёт на оплату электричества. При этом в России отсутствие регистрации является административным нарушением, а человек без регистрации не может оформить даже жильё в собственность. Только после того, как эта норма будет полностью отменена, рынок существенно изменится, утверждают специалисты.