27 сентября 2020    Воскресенье
Поиск
Наталья Бухтиярова В городе 0 2322

Ликвидный продукт

Самые лучшие предложения всегда уникальны

Алексей Белоусов
© Capital Group

Ликвидное жильё всегда в цене, даже в кризис цены на него снижаются минимально. Но как выбрать такой продукт при покупке? Именно об этом Квадрум и говорит с Алексеем Белоусовым, коммерческим директором Capital Group.

— Алексей, принято считать, что ликвидный продукт всегда можно выгодно продать. В хорошие времена — с прибылью, в плохие — с минимальными убытками. Но какие продукты ликвидны сейчас?

— Если говорить о некой универсальной формуле ликвидности, то это, на мой взгляд, уникальность. Люди всегда готовы вкладывать в уникальные проекты. Давайте просто представим, что кто-то построит жилой дом внутри Парка Горького. Понятно, что спрос на такие квартиры всегда будет превышать предложение.

Рынок ценит уникальную архитектуру. Мы с этим столкнулись, когда начали работать с иностранными архитекторами. Например, наш первый совместный проект с зарубежными авторами отталкивался от полной видовой раскадровки будущего здания. Исходя именно из видового анализа, архитектор сделал посадку здания, которое потом просто было обрезано инсоляционными лучами. Получилось нечто странное и абстрактное с точки зрения геометрии, которое потом архитектурно реализовалось в довольно интересный и нашумевший проект — «Русский авангард». Одним словом, уникальные архитектурные решения всегда повышают ликвидность.

Есть ещё целый ряд разных уникальных опций, которые больше являются ответом бизнеса на кризис. Всё началось с 2008 года. До этого момента рынок шёл в гору, и типовая «однушка» с площади 35 – 37 м² доросла до площади 60 – 70 м². Большая площадь давала больше возможностей для дополнительных опций, например, для обустройства гардеробной или двух санузлов, а это повышало ликвидность товара. После 2008 года рынок пошёл вниз и стал подстраиваться под возможности покупателя, которые явно были невысокие. В результате цену никто не трогал, стали уменьшать площади, что снижало стоимость покупки. И вот на рынке появились квартиры-студии. Безусловно, они имеют право на существование. Но говорить о них как о большом сегменте, я думаю, неправильно. Сперва предложение жилья площадью 25 м² было уникальным для рынка и довольно быстро расходилось. В настоящий момент это уже растиражированное решение.

Нереализованный проект «Русский авангард»
© Capital Group

— Действительно, их уникальность сегодня близка к нулю. Да и для жизни постоянной этот вариант никто не рассматривает. Это, скорее всего, продукт для временного отселения ребёнка-студента или для сдачи в аренду.

— Вы правы. Студия — стартовый шаг в мир большой недвижимости. Когда не хватает финансов на покупку квартиры, то вы приобретаете студию. Живёте в ней некоторое время, а потом добавляете немного денег и переходите в разряд полноценных однокомнатных квартир и т. д. С точки зрения ликвидности студий не всё так просто. Вопрос здесь упирается даже не в квадратуру помещения, а в его пропорции.

Давайте рассмотрим студию площадью 25 м². Это может быть 5 м х 5 м, 4 м х 6,25 м или 3,5 м х 7,2 м. Понятно, что из пропорции 5 м х 5 м вряд ли можно сделать что-то хорошее. Даже пропорцию 6 м х 4 м нельзя назвать золотым сечением для студий. В этом формате мелочей не бывает, и неправильные пропорции сразу видны профессионалам-дизайнерам. Но люди крайне редко покупают студии с дизайнерами, обычно с проблемами они сталкиваются уже позже, когда начинают ремонтировать помещение и понимают, что если поставить кухню, то на кровать уже места не остаётся. Пропорция же 3,5 м х 7 м позволяет сделать правильное зонирование, выделив мокрую зону, зону хранения, кухню и общественное пространство с диваном и телевизором. При других пропорциях чем-то придётся жертвовать. Таким образом, правильная пропорция студии также влияет на ее уникальность.

К уникальности относится и нестандартное количество окон в квартире. Мы это чувствуем по своим проектам. В качестве примера приведу арх-проект «Лица», где все квартиры, расположенные в торцах дома, уже практически распроданы. Такая востребованность стала результатом большого количества окон в этих квартирах, что даёт возможность реализовать нестандартные планировочные решения. Наш опыт подтверждает, что если в квартире площадью 90 м² есть возможность сделать трёхспальневое решение, причём не а-ля «евродвушка», то она будет пользоваться повышенным спросом. Именно по этой причине в таких квартирах мы делаем минимум четыре окна.

Девелопер должен изначально предусматривать правильное зонирование во всех квартирах, а не только в студиях. Классический пример — трёхкомнатная квартира площадью 77 – 80 м² в типовом панельном доме. Обычно жилая часть таких квартир — 45 м², 11 – 12 м2 уйдёт на кухню, а остальное займёт небольшой санузел и коридоры. Получается, что 15 – 20 м2, за которые собственник заплатил, будут использоваться лишь для транзита из одной зоны в другую. У ликвидных же планировок эта транзитная площадь сводится к минимуму. В результате это уже совсем другой продукт, и сегодняшние покупатели это понимают.

1 из 5
«Лица»
© cg-litsa.ru
2 из 5
«Лица»
© cg-litsa.ru
3 из 5
«Лица»
© cg-litsa.ru
4 из 5
«Лица»
© cg-litsa.ru
5 из 5
«Лица»
© cg-litsa.ru

С течением времени предпочтения покупателей, конечно, меняются. Одно время людям обязательно нужен был балкон или лоджия, многие без них квартиры даже не рассматривали. Но постепенно все поняли, что балконы стоят денег, и мода на них приутихла. После появилась мода на гардеробные. Проектировались они сперва в элитном сегменте. Но сейчас никому и в голову не придёт считать человека состоятельным, если у него дома есть гардеробная комната. Затем в элитном классе появились постирочные и кладовки. Сейчас наша компания потихонечку вводит эти решения и в бизнес-класс. Это удобно и ценится покупателями. Сегодня мы предусматриваем такие помещения во всех квартирах площадью от 100 м².

Также ликвидность связана с правильным выбором шага сетки колонн, который впоследствии будет диктовать планировку. Шаг — расстояние между двумя несущими элементами. Именно из-за его размера зависит, будет ли возводимая стена упираться в окно, а не в простенок, придётся ли искать хозяину уже дизайнерское решение этой проблемы.

Сегодня на ликвидность квартир влияет общая концепция проекта, ей уделяют внимание все. Раньше достаточно было охраняемой приватной территории. Сейчас все пошли в народ. Произошло это в силу того, что изменился формат застройки. Строить стали кварталами, и внутри проекта появились большие площади, которые позволяют делать спортивные площадки, катки, велодорожки, внедрять разные элементы ландшафтного дизайна. Но всё это уникальным было вчера, сегодня это стало нормой. На данный момент продать проект без какой-либо дворовой истории и инфраструктуры нереально.

К уникальности я отношу и технологии строительства, и уникальные жилые технологии. Так, какое-то время назад мы стали реализовывать ЖК «Лица», в основу которого мы положили жилую технологию IZBA (Intellectual Zonal Building with Apartments). Ничего уникального в этом нет, мы просто еще на стадии строительства пытаемся сразу закладывать в дом все возможности современного мира. Например, вся территория комплекса покрывается сеткой Wi-Fi. Но Wi-Fi интересен не просто как доступ к Интернету, а как некий универсальный коннектор, объединяющий всевозможные гаджеты. Например, можно поставить Wi-Fi видеокамеры во дворе, и это позволит иметь совсем другой уровень сервиса, комфорта и безопасности. «Начинка» дома имеет большое значение. Сегодня люди готовы платить за уникальные технологии.

«Лица»
© cg-litsa.ru

— Но здесь вы противоречите другим девелоперам, которые почти всегда заявляют, что покупатель не готов платить за технологии. Именно по этой причине у нас не продвигается зелёное строительство. Все в один голос говорят, что покупателю важно лишь, чтобы было дешево.

— Это миф, сегодняшний покупатель не жаден, а скорее рационален: так просто платить он не готов. Вот как продать энергосберегающую технологию в виде «умного дома» сегодня, когда любой может купить лампочку, потребляющую 5 ватт и дающую света на 50 ватт? Зачем платить большие деньги за сложную систему, одна из возможностей которой — защита от протечек, когда на рынке есть простая система «Нептун», которая точно так же в случае протечек перекрывает доступ воды? Кроме того, в современных домах в МОПы вынесены все центральные стояки, поэтому инженер может перекрыть воду даже без вашего присутствия дома. Лично я не знаю, как сегодня продавать традиционную технологию «умный дом». С этой точки зрения, когда наш арх-проект «Лица» причисляют к «умным домам», я предпочитаю, чтобы его называли «дурацким домом».

Технологии IZBA удобны и не стоят больших денег, они позволяют реально общаться с домом и соседями. Важно сразу предусмотреть все сегодняшние и завтрашние потребности. Неправильно, когда в новостройку после ввода в эксплуатацию приходит провайдер, начинает штробить стены и вести Интернет в отдельно взятую квартиру. Логично, когда это изначально предусмотрено на уровне девелопера. Точно также в современных подземных паркингах должны предусматриваться розетки для электромобилей, которые завтра могут стать массовым явлением на наших дорогах, и человек не должен испытывать из-за этого неудобства. В моём понимании, это всё относится к ликвидности.

— Алексей, говоря о ликвидности, вы сказали, что архитектура ценится клиентом. Действительно люди сейчас готовы платить за это?

— К сожалению, за имя платить не готовы. И это, в моём понимании, беда. Нам не удалось создать правильное восприятие у конечного потребителя. Все сейчас знают девелоперские бренды, потому что мы вкладываем в рекламу огромные деньги. В зависимости от того, как долго та или иная компания работает на рынке, её бренд способен рассказать клиенту многое. А вот имя архитектора большинству ничего не говорит. Если пройтись по сайтам основных застройщиков, то можно обнаружить, что редко кто указывает автора проекта. Это с моей точки зрения неправильно, мы так не поступаем, мы всегда говорим о «родителях» проекта. Это важно, ведь с архитектурой мы сталкиваемся каждый день. Но для потребителя важно просто, чтобы было красиво.

Все сейчас знают девелоперские бренды, а вот имя архитектора большинству ничего не говорит. Но ведь ведь с архитектурой мы сталкиваемся каждый день.

Понятие о красоте также меняется с течением времени. Сразу после панельных домов красивым считался монолит, облицованный кирпичом. Потом стали играться со штукатуркой, затем со стеклом, постепенно пришли к смешанным проектам. Как пример — наш «Имперский дом», где классика сочетается с панорамным остеклением. Сегодня спрос тяготеет к сталинскому ампиру, но фасады выполняются по новым технологиям. В любом случае, каждый проект — это компромисс между внешней формой и внутренним содержанием. Содержание — зона ответственности девелопера. К примеру, представьте 15-этажную новостройку, где на каждом этаже имеется более 20 апартаментов без отделки и предусмотрено всего 2 лифта. Вопрос: сколько в дальнейшем люди будут ждать лифт? И за этот последующий дискомфорт эксплуатации, безусловно, отвечает девелопер.

Сейчас часто говорят, что ликвидность можно повысить, просто вложив в проект больше денег — поставить более дорогое оборудование, сделать более дорогую отделку МОПов. Это один подход, но есть и другой — взять и пойти против рынка. Например, осенью прошлого года мы запустили проект «Штат 18» в Новокосине. Среди глухой панели, где есть всего пару престижных домов со своей закрытой территорией, мы строим небольшой монолитный дом в семь этажей с подземной парковкой, где будет менее 200 квартир. Помимо этого, дом имеет очень дорогой фасад из немецкого клинкерного кирпича. И проект «выстрелил»: за менее чем полгода мы реализовали более 50% квартир и уже дважды повышали цену. Мы продаем в среднем по 150 тысяч рублей за квадратный метр и практически не тратимся на рекламу. Это цена выше средней по району, но квартиры продаются. Безусловно, застраивать так целый квартал мы бы не стали, но как локальное решение такой шаг оказался результативным.

1 из 6
«Штат 18»
© штат-18.рф
2 из 6
«Штат 18»
© штат-18.рф
3 из 6
«Штат 18»
© штат-18.рф
4 из 6
«Штат 18»
© штат-18.рф
5 из 6
«Штат 18»
© штат-18.рф
6 из 6
«Штат 18»
© штат-18.рф

— Какие проекты вы считаете ликвидными и время это доказало?

— Если говорить про наши, то это, безусловно, «Штат 18» и арх-проект «Лица». Кроме этого, мы развиваем проект на Софийской набережной, который ещё не выведен на рынок, но обращений по вопросу приобретения уже много. Думаю, интересным будет и новый жилой комплекс «Мир Митино», где для максимального ухода от типичной застройки была заложена концепция разноформатных дворов, которая заключается в том, что, переходя из одного непохожего двора в следующий, ты буквально попадаешь из одного мира в другой.

Если смотреть на проекты других девелоперов, то мне интересен комплекс «Садовые кварталы». Его уникальность в том, что девелопер привлёк к реализации проекта несколько архитектурных групп, в результате проект получился не разноликий, а разнолицый, и это очень необычно. С точки зрения фасадных решений я бы выделил «Донской Олимп». Повторюсь, что безликие проекты на сегодняшний день не интересны и их крайне тяжело развивать.

Наталья Бухтиярова В городе 0 2322
В городе