Спасательный жилет

За последние годы в России, как в Европе и США, ипотека стала едва ли не самым популярным механизмом покупки жилья. Однако, в отличие от западных стран, в России ипотечный кредит пытаются погасить досрочно, а сам кредит выполняет необычную функцию — он становится не только способом купить квартиру при отсутствии денег, но даже инструментом легализации доходов.

Надежда для бедных

«Несомненно, ипотека — действенный и эффективный инструмент решения жилищных вопросов для значительного числа граждан в нашей стране. С 2008 года ипотечное кредитование действительно стало мощным механизмом стимулирования покупательского спроса, что, в частности, подтверждают и срочные антикризисные меры государственной поддержки строительной отрасли год назад», — говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, ипотека стала для первичного рынка жилья спасительной соломинкой. По данным АИЖК, рынок ипотеки в России за 4 месяца 2016 года вырос на 49% и составил 446,5 млрд рублей. За этот период 261 тысяч семей смогли улучшить свои жилищные условия за счёт ипотечного кредитования, что на 41% больше, чем годом ранее.

Это, конечно, подтверждает рост доступности ипотеки, но не означает, что она стала доступна всем желающим. Условия ипотеки в России в различных регионах очень сильно отличаются. По опубликованным данным, если в Санкт-Петербурге позволить себе ипотеку могут 17,4% семей, то в Москве купить жильё в кредит может лишь 11,4% жителей. При этом в общем рейтинге Санкт-Петербург оказался на 22 месте, а Москва — на 58 месте. В то же время в регионах ситуация с покупкой жилья обстоит гораздо лучше — для Ленинградской области доступность ипотеки составляет 25,2%, а для Московской области — 13,2%.

«В 2016 году доля ипотечных сделок из месяца в месяц стабильно сохраняется на уровне 50% и выше в общей структуре сделок. По наиболее востребованным проектам в массовом сегменте доля ипотеки и вовсе доходит до впечатляющих 80 – 85%», — сообщает директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева. Более того, в кризисное время, когда реальные доходы граждан сокращаются, ипотека становится ещё более востребованным продуктом. «В структуре продаж ГК „Мортон“ около 50% приходится именно на классическую ипотеку», — утверждает Юрий Никитчук, начальник управления по организации продаж по ипотеке, субсидиям и социальным программам ГК «Мортон». Более того, по его словам, значительную роль в доступности ипотеки играет программа государственного субсидирования.

Сегодня в рамках ипотеки с господдержкой процент по кредиту может составлять всего 11,2% с максимальным сроком выплаты 30 лет — и это достаточно хорошие условия. Ещё одним инструментом, позволяющим сделать покупку жилья в ипотеку доступной, является субсидирование ставки за счёт средств застройщика, добавляет Смирнова Наталья, заместитель директора департамента ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования. Такие программы распространены преимущественно среди застройщиков жилья эконом-класса. Например, ГК «Гранель» с «Райффайзенбанком» разработали совместную акцию в рамках программы господдержки, по её условиям если первоначальный взнос равен 20%, заёмщик может оформить кредит под 8% годовых.

«Достойной альтернативы ипотеке на сегодняшний день нет. Одним из наиболее удобных механизмов покупки является рассрочка, которую всё же нельзя рассматривать как полноценную замену ипотеке», — полагает коммерческий директор ГК INGRAD Евгений Сандлер. Впрочем, по словам директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, если у покупателя есть первоначальный взнос не менее 40% от общей стоимости квартиры и доход ему позволяет в ограниченный срок отложить недостающую сумму, то проще оформить рассрочку от застройщика, а не брать ипотечный кредит, чтобы не тратить время на оформление пакета документов.

Конечно, есть способ приобретения жилья в новостройке трейд-ин, но для этого у покупателя должна быть квартира на вторичном рынке. Тогда риэлторы могут провести две сделки параллельно — продать квартиру на вторичном рынке в сжатые сроки и одновременно подобрать объект в новостройке. На время поиска покупателя для имеющейся у покупателя квартиры риэлторы договариваются с застройщиком о длительном бронировании квартиры в новостройке с фиксацией цены.

«В нашей компании доля ипотечных сделок в общем объёме продаж сейчас составляет порядка 60%. Остальные сделки — это оплата 100% стоимости и оплата в рассрочку», — информирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По её словам, если ипотека представлена почти во всех новостройках, которые продаются в рамках 214-ФЗ по ДДУ, то рассрочки — приблизительно в 70% проектов. В трети из них покупателям предлагаются рассрочки без процентов.

В зависимости от бюджета

По словам экспертов, говоря о том, является ли ипотека единственным способом покупки квартиры, нельзя забывать о разных ценовых классах жилья. «В массовом сегменте ипотека — это основной инструмент, который, впрочем, не позволяет говорить о доступности жилья, скорее о шансе его покупки: пусть дорого, но сегодня», — утверждает партнёр девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. По его мнению, ипотека однозначно не делает жильё доступным, так как удорожает стоимость сделки для конечного покупателя, при этом, как это ни парадоксально, даёт ему возможность купить недвижимость. Однако это касается исключительно жилья эконом- и комфорт-класса.

«В первую очередь, нужно понять, о каком сегменте недвижимости идёт речь. В массовом сегменте первичной недвижимости, действительно, ипотека превалирует и в некоторых проектах эконом-класса доля ипотечных сделок достигает 70 – 90%, — говорит руководитель ипотечного центра ФСК „Лидер“ Павел Тимошенко. — В бизнес- и премиум-классе картинна зеркально противоположная, и доля ипотеки составляет 10 – 30%, в этом сегменте ипотека никогда не была и, наверное, не будет основным инструментом покупки».

«В бизнес-классе и более дорогих ценовых сегментах доля ипотеки не превышает 20%, и здесь она, благодаря возможности досрочного погашения, часто становится инструментом рассрочки или легализации денег на покупку квартиры», — полагает Дмитрий Котровский. Например, в бизнес-классе срок погашения ипотеки не превышает 5 – 7 лет, а в 2012 – 2014 годах многие покупатели такого жилья погашали ипотеку за 2 – 3 года, в таком случае переплата за пользование кредитом была сопоставима со стоимостью денег. «В более высоких ценовых классах ипотеку если и берут, то не потому, что денег нет — они есть, но их нужно „выдёргивать“ из бизнеса, либо объяснять происхождение денег на покупку квартиры, тогда как ипотека — совершенно легальный инструмент, досрочное погашение которой отследить компетентным органам гораздо сложнее», — говорит эксперт.

Своим путём

Российская модель ипотеки изначально сильно отличается от американской. Во-первых, ввиду высокого уровня инфляции в России сумма основного долга достаточно быстро обесценивается с течением времени, и через несколько лет заёмщику становится достаточно просто гасить долг досрочно. А во-вторых, ставка по ипотеке в России в 2 раза выше, чем в США и размер переплаты соответственно тоже. «Поэтому средний срок жизни ипотечного кредита в России меньше, чем в США и составляет всего 7 лет, при том, что в США ипотека живёт в среднем 15 лет», — объясняет Павел Тимошенко. В итоге, по словам Сергея Шломы, большинство людей в нашей стране стараются досрочно рассчитаться по своим кредитным обязательствам.

«Для наших граждан в отличие от европейцев ипотека является довольно серьёзной статьёй расходов, поэтому большинство людей стремятся как можно быстрей выплатить кредит», — говорит Евгений Сандлер. По его словам, в отличие от европейских стран у нас гораздо более сложная процедура продажи квартиры с залогом. Если в Америке, например, легко можно продать квартиру с залогом, и новый владелец будет выплачивать ипотеку на тех же условиях, у нас необходимо сначала закрыть текущий кредит: продавать квартиру можно только без залога, чтобы потом новый владелец уже оформил кредит, если это необходимо. Более того, если за рубежом процент по жилищному кредиту может быть на уровне 1,8 – 4% годовых, то есть, например, за 10 лет заёмщик переплатит банку 18 – 40% от стоимости этого объекта, то в России за 10 лет заёмщик в виде процентов отдаст банку больше, чем стоит сам объект, добавляет Ирина Доброхотова.

«По нашей статистике средний срок кредитования на вторичном рынке жилья — 15 лет, а срок погашения кредита — 8 лет. Покупатели берут ипотеку на длительный срок, стремясь увеличить сумму кредита или на первых порах минимизировать ежемесячные платежи. При этом настроены рассчитаться по долгам раньше срока, указанного в договоре», — уверен Сергей Шлома. Такая ситуация, по его мнению, объясняется менталитетом: «Долг — это плохо. Буду плохо есть и пить, но отдам его скорее».

«При этом постепенно на рынок выходит новое поколение ипотечных покупателей — люди с иными жизненными ориентирами, представлениями и приоритетами. Они хотят жить здесь и сейчас, не готовы класть на „алтарь“ ипотеки свои жизненные планы и откладывать удовольствия. Они вписывают платёж по ипотечному кредиту в бюджет своих ежемесячных расходов на долгую перспективу и не планируют целенаправленно гасить кредит досрочно», — комментирует Сергей Шлома. В частности, так действуют сравнительно молодые люди 30 – 35 лет со стабильным доходом, отчётливыми карьерными перспективами и пониманием тенденций развития рынка. И за такими людьми будущее.