Жизнь взаймы

Желающих приобрести новое жильё в нашей стране миллионы. И предложений на первичном и вторичном рынке недвижимости во всех сегментах достаточно: были бы деньги — покупайте! А если не хватает средств, на помощь призвана банковская услуга в виде ипотеки. Условия у каждого кредитора разные — и по процентным ставкам, и по срокам погашения займа. Одно их объединяет — на ипотечного заёмщика кредит на долгие-долгие годы ложится тяжёлым грузом.

Возвращение с процентами

Про ипотечную кабалу каких только анекдотов и афоризмов не сложено. Как вам такое: «Чтобы иметь всегда работу и хорошую, достойную зарплату, надо взять своего начальника поручителем по ипотеке»? Наиболее характерный анекдот: «Бабка с дедом стоят и целуются на улице. Прохожие интересуются, не по поводу ли золотой свадьбы? — Да нет, ипотеку выплатили!».

Да, сроки выплаты кредита растягиваются максимум на тридцать лет. Однако всегда оговаривается возможность досрочного погашения всей суммы или её части. «В наших реалиях высоких ставок по ипотечным кредитам досрочное погашение ипотечного кредита даёт заёмщику значительную экономию по переплате процентов. Тем более существенную, если учитывать, что на рынке ипотечного кредитования максимально распространена аннуитетная система начисления платежей, при которой в первые годы расчётов по кредиту наибольшую часть ежемесячного транша составляют проценты, а меньшую (если не сказать незначительную) — погашаемая часть основного долга, — комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка Корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». — Фактически получается так, что сначала заёмщик выплачивает почти все проценты, и только спустя несколько лет начинает ощутимо гасить тело кредита. Заложниками такой ситуации, в частности, сейчас стали ипотечники, в своё время бравшие кредит в иностранной валюте. Получился парадокс: люди, 7 – 8 лет платившие по своим валютным кредитам, выплатившие за это время суммы, почти равные тем, что они брали, оказались перед фактом, что их основной долг почти не уменьшился, а только возрос в рублёвом эквиваленте».

Кстати, дифференцированная система платежей позволяет минимизировать переплату по процентам: тело кредита ежемесячно уменьшается на равную долю, процент же насчитывается на остаток задолженности. Однако такая система имеет минимальное распространение на российском ипотечном рынке.

«Досрочное погашение всегда выгодно заёмщику, ведь при аннуитетных платежах в начале выплат он платит бòльшую часть процентов, а сам долг при этом погашается очень медленно — до 80% от выплаченных средств уходят на обслуживание кредита, — продолжает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». — Банку же выгоднее, когда заёмщик платит в срок, не опережая график и не отставая от него, что приносит ему стабильную и прогнозируемую прибыль. Особенно критично для банка досрочное погашение ипотечного кредита в первое время его обслуживания, поскольку банк проделал определённую работу по его организации и рассчитывает на определённую доходность по нему. Таким образом, в случае досрочного погашения кредита, банк имеет право лишь на получение процентов, начисленных включительно до того дня, когда кредит был полностью погашен».

Досрочное погашение, безусловно, выгодно для клиента, но банки теряют часть заложенной прибыли, соглашается Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». «Раньше банки взимали комиссии за досрочное погашение, значительно ограничивали по сумме и даже штрафовали. Но в 2011 году в Гражданский кодекс РФ были внесены изменения, благодаря которым клиенты получили право закрывать кредиты досрочно без комиссий и штрафов, — уточняет эксперт. — Тем не менее, банки приспособились к подобным условиям и, чтобы минимизировать потери, устанавливают, например, ограничения по суммам и комиссии за пересчёт графика платежей».

«Банк не может отказать в частично-досрочном либо полном погашении кредита ни на одном из этапов жизни кредита. Эта норма закреплена законодательно. В нашем банке не было и нет никаких мораториев», — возражает Ольга Сергушина, руководитель направления Отдела развития программ кредитования физических лиц «Связь-Банка».

Законное право

Действительно, с 1 ноября 2011 года вступил в силу Федеральный закон № 284-ФЗ, который запрещает банкам вводить мораторий на досрочное погашение кредита физическому лицу. Потребителям можно, предупредив кредитора не менее чем за 30 дней, погашать кредиты досрочно, без штрафов, в том числе и по ранее заключённым кредитным договорам. Статья 810 Гражданского кодекса РФ отныне звучит так: «Сумма займа, предоставленного под проценты заёмщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заёмщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления займодавца о намерении заёмщика возвратить денежные средства досрочно».

Никаких дополнительных затрат при досрочном погашении кредита заёмщик не несёт, сообщает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон»: «Ему необходимо заранее (в соответствии с условиями кредитного договора) написать заявление о намерении частично или полностью погасить кредит и внести нужную сумму. При полном досрочном погашении нужно оплатить сумму основного долга и проценты, начисленные на данный период времени (сумма процентов, начисленная на конкретный день, когда будет происходить погашение).

Если это частичное досрочное погашение, то обычно банки просят вносить сумму ежемесячного платежа и сумму, которую заёмщик планирует погасить сверху, но не менее определённого размера. Но есть и банки, которые не ставят никаких ограничений».

При частичном досрочном погашении в некоторых банках можно выбрать, что именно вы хотите сократить: срок, при этом платёж остаётся неизменным, или уменьшить ежемесячный платеж, тогда срок остаётся неизменным. Обычно заёмщики выбирают снижение суммы ежемесячного платежа, информирует Татьяна Раимова, начальник управления по развитию кредитных продуктов Банка «ГЛОБЭКС».

«Важно уделять внимание на особенности досрочного погашения ипотеки, прописанные в договоре ипотечного кредитования, поскольку для заёмщика важна информация, как банк пересматривает условия дальнейшего кредитования при частично-досрочном погашении. Допустим, некоторые банки сокращают только срок кредита. Это, кстати, всегда выгодно для заёмщика, т. к. проценты начисляются на остаток на меньший срок. Вместе с тем стоит посоветовать заёмщикам сокращать размер ежемесячного платежа до удобного, чтобы не напрягать семейный бюджет и потом сокращать только срок кредита», — указывает Мария Литинецкая.

Досрочное освобождение

Из практики «ИНКОМ-Недвижимость», средний срок кредитования на вторичном рынке жилья составляет 15 лет. А средний срок фактических выплат по кредиту — 8 лет. С одной стороны, люди целенаправленно берут кредит на долгий срок, пытаясь таким образом увеличить сумму займа. При этом многие изначально рассчитывают на досрочное погашение. «Большинство людей в нашей стране всё-таки имеют крепкое убеждение, что жить с долгом — это плохо, страшно, а в наших реалиях ещё неизвестно, чем это может закончиться, — считает Сергей Шлома. — Поэтому люди ориентированы на то, чтобы как можно скорее расплатиться по своим кредитным обязательствам, часто даже ограничивая себя в элементарных жизненных благах».

Эксперт предлагает рассмотреть возможную выгоду при досрочном погашении ипотечного кредита в размере 4,8 млн рублей (взятом для покупки жилья стоимостью 6 млн рублей, при первоначальном взносе 20%, ставке по кредиту — 12,5% и аннуитетной системой платежей). Срок кредитования 15 лет: общая сумма ипотеки — 10,65 млн рублей, переплата по % — 5,85 млн рублей. Срок кредитования 8 лет: общая сумма ипотеки — 7,62 млн рублей, переплата по % — 2,82 млн рублей. Как вам такая цифирь!

Между тем Ирина Доброхотова замечает: «Если клиент слишком часто погашает сумму основного долга раньше срока, то рано или поздно ему откажут в очередном кредите. В банковской сфере существует так называемый „серый список“, в него заносят клиентов, которые не дают заработать банку необходимую сумму. В будущем это может стать причиной отказа в любой кредитной организации, Банки активно этим пользуются».

Однако в последние два года, как свидетельствуют в пресс-службе ГК «КОРТРОС», количество преждевременных возвратов займов сократилось в виду нестабильной ситуации на рынке. «Мы отмечаем увеличение количества клиентов, которые не ставят перед собой цель досрочного погашения кредита. Это новое поколение покупателей — молодые люди 30 – 35 лет со стабильным доходом, отчётливыми карьерными перспективами и пониманием тенденций развития рынка. Они вписывают платёж по кредиту в систему своего ежемесячного бюджета, и живут, не ограничивая себя в потребностях и удовольствиях», — отмечает Сергей Шлома.

В какой степени приобретённое по ипотеке жильё принадлежит домовладельцам? «Банк выступает в роли залогодержателя, а не собственника приобретаемой клиентом квартиры, — уточняет финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. — Это значит, что собственность сразу оформляется на заёмщика, но в свидетельстве о праве собственности прописывается, что объект обременён ипотекой в силу закона».

Заёмщик получает права собственности на жилплощадь, приобретённую с использованием ипотечного кредита, сразу после регистрации сделки, подтверждает Сергей Шлома. Соответственно, может (как и остальные владельцы недвижимости) распоряжаться ею по своему усмотрению, но в ряде случаев (продажа, сдача в наём, перепланировка) только с согласия банка. До погашения кредита жилой объект находится в залоге у банка, о чём имеется соответствующая запись в свидетельстве о собственности.

Снятие обременения с недвижимости, находящейся в залоге у банка, осуществляется достаточно оперативно, говорит Татьяна Раимова, но при условии полного погашения финансовых обязательств заёмщика перед кредитором. «Волокиты в этом деле никакой нет, кредит заёмщиком закрывается, и следом идёт снятие обременения в Росреестре, — отмечает Людмила Цветкова. — Даже присутствия представителя банка в Росреестре не нужно — достаточно справки о том, что кредит закрыт». Именно короткого пути к этому событию остаётся пожелать ипотечным заёмщикам!