«Хрущёвка» в глянце

Самый ходовой товар в Московском регионе, да и по всей стране, большой площадью не отличается. Эксперты уверяют, что деньги есть лишь на маленькие квартиры, остальное никто не купит. Но так ли это?

Горячие пирожки

Итак, все эксперты рынка в один голос заявляют, что продаются в основном однокомнатные квартиры или студии, спрос есть также на двухкомнатное жильё, но маленькое. Мария Литенецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», сообщает: «Половина всех сделок с августа 2015 года проходила по студиям и однокомнатным квартирам, 35% — по двухкомнатным квартирам, 13% — по трёхкомнатным, 2% — по квартирам с большим количеством комнат. Однако это весьма усреднённые показатели. Всё зависит от конкретного проекта и его месторасположения. В бюджетных проектах застройщики делают ставку на минимальную общую стоимость предложения, закладывая максимальное количество студий и однокомнатных квартир».

Уменьшается не только количество востребованных комнат покупателями, но и площади. Размеры квартир действительно «тают» — это факт. Екатерина Артёмова, директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», приводит следующий пример: «Средняя площадь квартиры, представленной на первичном рынке жилья в границах старой Москвы, по итогам четвёртого квартала 2012 года составляла 95,5 м², а в четвёртом квартале 2015 года она сократилась до 64,3 м²». Сокращение прошло во всех сегментах жилья. За указанный период, по данным «Азбуки жилья», площадь квартир эконом-класса уменьшилась на 9%, комфорт-класса — на 8,2%, бизнес-класса — на 31,5%, элитного класса — на 13%. Одним словом, всё стало меньше, причём, где была возможность ужаться больше, сокращение прошло масштабнее.

Если говорить конкретно о метраже, то Вячеслав Султанбаев, руководитель аналитического отдела компании «Мобил Строй XXI», рисует картину происходящего во всех красках: «В эконом сегменте застройщики пытаются уменьшить стоимость квартиры любыми средствами, в первую очередь, за счёт планировок. Растёт количество квартир на площадке — за счёт этого застройщик экономит площадь, отведённую на лестницы и лифты. В отдельных проектах можно наблюдать по 24 (!) квартиры, выведенных в общий коридор. Снижается площадь: квартиры-студии сейчас представлены в основном в диапазоне 22 – 32 м², однокомнатные квартиры — 30 – 40 м², „двушки“ — 40 – 50 м². Комфорт сегмент по площадям и планировочным решениям похож на эконом, отличия в основном в высоте потолка, меньшем количестве квартир в подъезде, меньшей этажности дома, наличии крытой парковки. Сейчас комфорт-класс в новостройках, с точки зрения планировок, это перелицованный эконом с несколькими дополнительными опциями».

Чтобы скрасить всё это, девелоперы говорят, что лишние площади никому не нужны, что планировки продуманы с точки зрения полезности, что не стоит переплачивать за лишние метры ни при входе в проект, ни в последующем при эксплуатации. Одним словом, маленькая квартира — это благо, нам же с вами выгоднее. Наверное, стоит предположить, что чем меньше, тем она привлекательнее.

Но при этом всеми отмечается, что само качество проектов выросло по сравнению с предшествующими годами. Сейчас покупатель, если уж и решился покупать свой маленький золотник, тщательно выбирает проект, в котором предстоит заключить сделку. И вот в проектах застройщики стараются: и закрытые дворы, и инфраструктура, и площадки для детей, и прогулочные зоны. Жилые комплексы действительно стали симпатичными, особенно у застройщиков, отвечающих за свою репутацию. Это подтверждает и директор по продажам Sezar Group Виктор Прокопенко: «Популярное жильё сегодня — это не только цена/метраж. Эти критерии уходят на второй план. Люди хотят жить лучше. Выбирая дом, они смотрят на суть проекта: где он расположен, насколько он разумен, на экологию, насыщение дворового пространства, внешнюю и внутреннюю архитектуру — правильная стратегия и позиционирование влияют на успех проекта и его востребованность значительно больше, чем цена предложения».

Безусловно, всё это верно, но лично я не могу согласится, что метраж стоит где-то в конце списка покупательских предпочтений. Не спорю, что цена важнее всего, потому что если нет денег, то ничего и не купишь. Но на втором месте стоит именно метраж, потому что это размер площади, на которой человеку предстоит жить! О хоромах мечтает не каждый, но о том, чтобы вместиться в свою квартиру и иметь возможность позвать хоть одного человека в гости, точно думает каждый. Как-то в одном шоу-руме маленькой студии продавец нахваливал мне планировку, отметив, что дизайнер продумал всё для комфортной жизни. Честно сказать, я не заметила этого, так как в обставленной выставочной студии не было ни одного шкафа, а всё же любой человек нуждается в нём. Были и другие спорные моменты комфорта, но отсутствие шкафа и свободного места под него произвели на меня неизгладимое впечатление.

Метраж важен, просто доход населения далёк от платёжеспособного состояния. Видя это, девелоперы сокращают площади до размера, стоимость которого нам сейчас по карману. Они строят то, что мы покупаем. По сути нам продают всё те же «хрущёвки» или даже меньшие площади, но с красивым фасадом. Мы научились ярко красить дома, обкладывать их весёленькой плиткой или навешивать панели цвета «вырви глаз». Как минимум, рынок стал упаковывать товар презентабельно, он хорошо освоил уроки глянца. Но как ни упаковывай, начинка дома остается по сути своей «хрущёвкой».

Однако, как с удивлением отметило правительство, народ это покупает. И вот тут происходит замкнутый круг. Мини-форматы строят, потому что мы их покупаем, и мы действительно покупаем.

Почему мы это делаем?

Эксперты заявляют, что мини-квартиры пользуются спросом в качестве стартового жилья, что у нас наконец-то произошла смена сознания и квартира перестала восприниматься россиянином как единственная на всю жизнь. Екатерина Артёмова отмечает: «В более ранние периоды квартиры приобретались на длительный временной промежуток, для нескольких поколений, современный покупатель подходит к вопросу покупки жилья совершенно иначе. То есть если сейчас финансовое положение позволяет купить „однушку“ 30 м², покупатель делает выбор в сторону её приобретения». Потом же, по мнению разных экспертов, финансовая ситуация улучшается и эта маленькая квартира меняется на бòльшую, и так до бесконечности.

Получается, квартира стала не на века, а разменной монетой. Но так ли это? Давайте ответим честно, так ли часто наши знакомые меняют свои квартиры? Доступно ли это людям, живущим от зарплаты и до зарплаты? А если у них есть ребёнок? А если не один? А если они живут в кредитной квартире?

Не будем рассматривать собственников премиального жилья, которые могут купить не одну квартиру и которые могут менять её в зависимости от настроения, моды или ещё каких-то факторов, недоступных нашему сознанию при среднестатистическом уровне жизни. Обычные люди и сейчас не часто справляют новоселья, именно поэтому, покупая любую квартиру, тем более с привлечением ипотеки, большинство понимает, что это надолго. Так почему, если покупаем надолго, то выбираем столь маленькие площади? Ведь можно воспользоваться кредитом и позволить себе большее.

Ответ на этот вопрос лично я вижу тоже в нашем сознании. Большинство из нас боится мечтать. Мы не мечтаем о переезде от родителей, потому что у нас нет денег, мы не замахиваемся на «двушку», потому что по бюджету еле-еле пролезаем в «однушку». Мы приземлённые, не считаем себя достойными, мы заранее согласились жить в двадцати метрах. Например, лично я знаю, что если б мой муж более 20 лет назад не заявил мне, что мы собираем деньги на свою квартиру, я б так и жила с его родителями, потому что даже не мечтала о такой возможности. А раз не мечтала, то и не стремилась. Муж не просто мечтал, но в тот момент, когда у нас были деньги на самую дешёвую «однушку» от застройщика на окраине Москвы, он взял кредит и купил «двушку». И мы умудрились не так-то долго выплачивать этот долг, зато комфорт нашей жизни втроём был значительно выше, чем мог бы быть, если б реальность управлялась моими мечтами.

Стоит отметить, что и сейчас те, кто мечтает для себя о большем, это большее и реализуют. Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, рассказывает, что в их проектах самым большим спросом пользуются таунхаусы. Отметим для себя, что таунхаусы никак не сравниваются со студиями или евродвушками, которые, если говорить честно, являются всё той же однокомнатной квартирой, но с большой кухней и маленькой комнатой. Коган отмечает, что их покупатели в основном приобретают жильё в кредит, и им проще и легче переплатить несколько тысяч рублей в месяц и жить в более комфортных условиях в таунхаусе, чем в квартире.

Понимаете, всё кроется в том, что они так захотели. И даже если денег нет, то покупать жильё в кредит размером 20 м² и меньше — это наш выбор. Вы скажете нет выхода? Есть, можно снимать и ждать лучших времён или взять более крупный кредит. Ведь даже в эконом-сегменте есть выбор. Можно купить самое дешёвое панельное жилье с советскими планировками или ещё худшими, а можно рассмотреть предложения Urban Group и жить несколько иначе.

Застройщикам это выгодно

Отдельно хочется сказать о том, что не только наш спрос руководит девелоперами при выводе на рынок минимальных площадей. Девелоперы все же манипулируют нашим спросом как опытные иллюзионисты. Мини-лоты — это привлечение на объект тех, кому он изначально не по карману. И одно дело такие площади в области, и совсем другое дело в Москве, где население изначально может позволить себе более дорогое жильё. Екатерина Артёмова так говорит об этом: «Стоит учитывать, что разница в бюджете покупки на 200 – 300 тысяч рублей не столь значительна для потенциального покупателя в границах старой Москвы, но довольно ощутима для покупателя в границах Московской области». В принципе, москвичи способны потянуть и более крупную разницу, не в несколько миллионов, конечно, но всё же.

Однако не смотря на это, в Москве также появляются крошечные квартиры. Например, ЖК Cleverland в пешей доступности от метро «Петровско-Разумовская» предлагает 16,03 м², в ЖК Klein House на Нижней Красносельской есть площади 17,3 м², апарт-комплекс Soyuz Apartments на Новорязанской улице продаёт жильё от 18,81 м²! Маленькие площади есть даже у «Донстроя», который раньше в этом замечен не был. Так, в проекте «Символ» продаются студии 27 м². Безусловно, это по сравнению с предыдущими проектами вполне себе ничего, но это всё равно маленькая студия. И таких примеров в столице много.

Почему же девелоперы продают такие крошки в самом богатом городе страны? Ответ прост — они перетягивают на свой объект подмосковный спрос. Делая цену лота на уровне подмосковного ценника, застройщики справедливо полагают, что расширяют свою покупательскую аудиторию. Столичный ценник сейчас доступен как никогда, это позволяет многим рассматривать решение своего квартирного вопроса не в Подмосковье, а в столице, причём, в весьма хорошей локации.

Сейчас как никогда Москва стала ближе к народу, но в этом не так-то много плюсов, как может показаться, потому что народу в Москве через пару лет станет хоть пруд пруди (количество жителей уже сейчас превысило всевозможные максимумы). И будем мы жить в муравейниках с 25-ю крохотными квартирами на этаже, и будем стоять в очереди на лифт, и будет наш мусоропровод вечно забит, и будет у нас очередь на выезд или въезд в собственный ЖК. Мы не будем помнить соседей, потому что они будут меняться, так как мало кто захочет жить здесь вечно, мы будем искать возможность расшириться, но кому мы продадим эти понастроенные студии? Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», говорит о том же: «Сегодня, исходя из сложившейся экономической ситуации, квартиры-студии условно можно назвать ликвидным товаром, но на перспективу это утверждение довольно спорно. При выправлении ситуации граждане рано или поздно начнут переориентироваться на более просторное жильё, что может привести к массовому выходу студий на вторичный рынок, и тогда их ликвидность будет под большим вопросом».