Прощай, оружие!

Не так давно в Подмосковье стартовала масштабная программа модернизации бывших закрытых территорий — военных городков. Сам термин означает комплекс зданий и сооружений, расположенных на одном земельном участке и используемых для расквартирования воинских частей гарнизона и для размещения военнослужащих, рабочих и служащих. Так вот теперь «жизнь за КПП» упраздняется и жители населённых пунктов, некоторые их которых довольно крупные и по территории, и по числу населения, должны стать нормальными потребителями благ человечества. Их число превышает 143 тысячи человек.

Имя им — легион!

Всех нас убедили, что военные городки представляют собой образец благоустройства и порядка. Кто служил, помнит, как с утра выделялись свободные от учебных занятий и дежурства солдаты, чтобы под руководством старшины мести дорожки и плац, белить известью бордюры тротуаров, красить заборы (в массе армейских анекдотов — и траву!) и проч. А что — дармовая рабочая сила, используй хоть с утра до вечера! Но это всё картинки из той, советской действительности, когда многое делалось напоказ. Переход в новые российские реалии для большинства воинских подразделений давался нелегко. Тогда и вскрылось действительное положение дел. В частности, значительная часть зданий построена в 1950 – 1960 годы и капитальный ремонт в них не проводился. Степень износа жилых домов, инфраструктурных объектов и инженерных коммуникаций очень высокая. Не хватает средних школ, детских садов, медицинских учреждений, предприятий торговли и проч. Причин здесь несколько: муниципальные власти не имели права вкладывать средства в то, что им не принадлежало, а военному ведомству просто не хватало денег в развитие.

Пять лет назад Госдума РФ приняла закон, обязывающий Минобороны страны безвозмездно передавать региональным и местным властям всё недвижимое имущество, не использующееся для оборонных нужд. В Подмосковье насчитывается свыше 400 военных городков, расположенных в 36 районах и городских округах. И речь идёт о 1109 многоквартирных жилых корпусах общей площадью более 2 млн м², 206 объектах социально-культурного назначения и 218 земельных участках общей площадью 1841 га. Конечно, нас интересует состояние жилого фонда, который достался в наследство. Так вот, по заключению экспертов областного министерства ЖКХ, в среднем системы водо- и теплоснабжения там изношены на 68%, а водоотведения — на 81%!

Какие шаги предпринимаются, чтобы в какой-то степени сократить отставание в коммунальной сфере, создать современную инфраструктуру, привлечь инвесторов для реализации своих проектов в жилом и коммерческом сегментах недвижимости? Специалисты рынка недвижимости неоднозначны в оценках ситуации. И вот почему.

Важно решить ряд юридических вопросов, связанных с переводом земли от Минобороны на баланс муниципального поселения, предупреждают специалисты компании Blackwood. Далее необходимо предпринять содействие в ремонте и развитии инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства (котельных, очистных сооружений, тепло- и водопроводных сетей, канализации, уличного освещения), дорожной сети, объектов социального и спортивного назначения. По экспертным оценкам, для капитального ремонта и реконструкции переданных, а также планируемых к передаче объектов ЖКХ и недвижимого имущества необходимо более 46 млрд рублей, из которых около половины уйдут на ремонт жилого фонда.

«У, как всё запущено!», — так и напрашивается фраза от известного сатирика. В связи с этим член правления Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, (АКОН) Никита Чулочников напоминает, что наиболее крупной структурой, управляющей жилым имуществом военных городков, выступает ОАО «Славянка». Однако в настоящий момент она находится в состоянии банкротства и решается вопрос либо её оздоровления, либо дальнейшего развития процедуры банкротства. Что будет с обслуживаемом жилфондом, большой вопрос, т. к. управление жилфондом в военных городках имеет свою специфику, связанную со статусом ЗАТО (закрытое административно-территориальное образование), и не каждая УК готова им соответствовать, считает он.

«Не является секретом, что переговорный процесс с Минобороны является не простым: принцип согласования строительства на территориях (даже бывших) режимных объектов заметно отличается от привычных гражданских процедур, — подчёркивает генеральный директор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещёв. — Бумажный девелопмент, таким образом, сложнее, а экономическая привлекательность не выше (если не ниже) средних показателей».

Жизнь после приказа

Власти необходимо наладить диалог с девелоперами, считает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». «Видится логичным создание некоего органа, который сможет произвести анализ существующих территорий, показать девелоперам плюсы существующих территорий. К тому же государство должно обеспечить прозрачность в отношении таких активов.

Участие инвесторов в программе модернизации военных городков возможно в формате государственно-частного партнёрства (ГЧП), при котором девелоперы отремонтируют или построят жилые дома для муниципалитета, с другой стороны — им позволят построить ряд домов для реализации на рынке».

«В военных городках, как правило, установился свой привычный уклад — каждый из них как маленький город за забором, — говорит Максим Лещёв. — С точки зрения цен, стоимость недвижимости на их территории не сильно отличается от данных по Московской области. К сожалению, условия жизни там не становятся лучше — часть городов пустеет, другие, наоборот, испытывают давление большого числа новых жителей. Главы районов стремятся решать проблемы, как например, в Краснознаменске, где при поддержке областного правительства развивают индустриальный парк. Но пока это редкие положительные примеры».

«Получится ли такими территориями увлечь девелоперов, будет зависеть от двух факторов — от конструктивности диалога, который выстроит Министерство обороны РФ, и непосредственно от расположения военного городка, — комментирует Наталья Шаталина. — Если говорить про расположение, то зачастую военные городки находятся несколько обособленно от существующей инфраструктуры, и даже вдалеке от соседних городов. Сейчас в условиях пониженного спроса со стороны покупателей, особенно на удалённые проекты, вряд ли они сильно заинтересуют девелоперов. При этом потенциально более привлекательными выглядят военные городки, расположенные близко к крупным шоссе: спрос на жильё рядом с удобной трассой будет выше, нежели в более привлекательном с экологической точки зрения месте, но в стороне от транспортных артерий Подмосковья».

Наиболее привлекательные военные городки, с точки зрения девелоперов, располагаются в зоне до 20 км от МКАД, сообщают в пресс-службе компании Blackwood, при этом самые перспективные из них — на наиболее престижных и удобных с точки зрения транспортной доступности направлениях: Новорижском, Ильинском, Осташковском, Каширском, где возможна реализация жилой недвижимости, прежде всего, в формате многоэтажного жилья по ценам в пределах 100 000 р./м². Основные факторы успешности проектов — наличие подведённой инженерно-коммунальной инфраструктуры, наличие дорожной сети, соседство с лесопарковыми зонами и благоприятная экология. Также достаточно перспективны военные городки у большой воды. Например, два военных городка в Солнечногорском районе расположены на берегу озера Сенеж, что позволяет помимо многоэтажных новостроек возводить жильё в загородном формате.

Дембельский альбом

Многие военные городки представляют собой заброшенные и необустроенные территории, заваленные мусором, поэтому застройка и преобразование этих участков положительно скажется на всём окружении, уверен Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet. Он вспоминает, как в Жулебине в 2007 – 2010 годах планировалось построить жилой комплекс на части территории бывших антенных полей Министерства обороны. Под жилой комплекс отводилось 2,6 га, остальная часть территории должна была войти в состав Природного комплекса. В 2008 году прошли публичные слушания, и проект застройки был одобрен. «Однако работы на территории бывших радиополей были завершены меньше года назад — войсковые постройки были снесены, территория расчищена и благоустроена. Жилой комплекс так и не был построен, скорее всего, весь участок войдёт в состав Природного заказника „Жулебино“, — рассказывает он. — Один из успешных примеров реновации территории военной части — микрорайон „Немчиновка“, построенный компанией 494 УНР в одноимённом посёлке. В рамках проекта было возведено несколько панельных и монолитно-кирпичных домов. Насколько мне известно, существуют планы по застройке жилыми домами территории бывших антенных полей в московском районе Некрасовка».

Никита Чулочников также приводит пример, когда примерно пять лет назад в Зеленограде, у ж/д станции Крюково, фонду РЖС были переданы земли бывшей РЛС. За реализацию проекта строительства жилого микрорайона взялся «Моспромстрой», для которого аналитическо-консультационный центр ГК «МИЭЛЬ» (где тогда работал эксперт — ред.) разработал концепцию застройки с учётом специфической конфигурации участка и с необходимостью реновации территории, где располагались семь заброшенных строений, в том числе трансформаторная подстанция, склад и гараж, которые пошли под снос. «Сейчас на этой территории идёт завершение строительства ЖК из 12 жилых корпусов: четырёх многосекционных дома переменной этажности от 7 до 11 этажей и восьми 18-этажных домов башенного типа. Всего в них предусмотрено 1680 квартир общей площадью 102 000 м². Пять домов оборудованы двухуровневыми подземными паркингами на 829 машиномест. Финансирование создания инфраструктуры и социально-бытовых объектов осуществляется из бюджета правительства Москвы», — сообщает он.

Среди новых проектов девелоперов эксперты отмечают ЖК «Одинцово-1», который застраивается на территории 60 га бывшего военного городка № 315. Это пример многоэтажной комплексной застройки комфорт-класса на 480 000 м². «Площадь квартир меньше, чем в среднем по рынку, — информирует Наталья Шаталина. — Так, например, площадь однокомнатных квартир в предложении — 34 м², двухкомнатных — 57 м², при этом в проекте квартир с большим количеством комнат всего 20%. Цены варьируются от 60 000 до 98 000 р./м², и минимальный бюджет покупки — 1,9 млн р., максимальный — 6,3 млн р.».

Часть квартир будет предоставлена под реализацию соцпрограмм — сюда переселят жителей ветхого фонда, отмечает наш эксперт. Концепция строительства предусматривает возведение трёх зон: жилой, торговой и общественно-деловой. Среди социальных объектов планируется постройка поликлиник, детских дошкольных учреждений и общеобразовательных школ.

Также, по её словам, в этом году анонсирован проект реновации территории центра обеспечения горючим Минобороны РФ в Балашихе, где планируется строительство культурно-развлекательного центра и объектов офисной недвижимости.

«Что касается портрета покупателя, то большая их часть по социальному статусу будет приходиться на семьи с маленькими детьми и на пожилых родителей военнослужащих, — отмечает Наталья Шаталина. — География новосёлов ЖК в бывших военных городках — местные жители, желающие улучшить свои жилищные условия, а также проживающие в дальнем Подмосковье, и в окраинных районах столицы».

«Как видим, у тех бывших военных городков, что находятся в хороших локациях, заложен хороший потенциал для развития. Однако он реально получит свой положительный вектор лишь в том случае, если удастся достичь приемлемых условий для девлоперов. Допускаю, что ситуация всё же изменится в лучшую сторону уже в скором времени», — заключает Максим Лещёв.