Семейное предложение

В московских Филях активно строится весьма интересный проект бизнес-класса под названием ONLY. Интересен он не только классом или расположением, но и подходом к проектированию и строительству целого квартала апартаментов, запроектированного под семейное проживание собственников. Это не апарты под сдачу, это не апарты для молодёжи или молодых семей, это хороший семейный квартал, учитывающий все интересы будущих жильцов.

Именно обо всех нюансах данного продукта Квадрум и поговорил с Денисом Степановым, президентом Central Properties.

— Денис, вы строите апарт-квартал, это то же самое, что жилой квартал, или у вас всё-таки иной продукт?

— Абсолютно то же самое. Вообще рынок апартаментов приближается к рынку квартир вплотную, уже некоторые специалисты вводят такое понятие как квартоменты, потому что понятия «квартира» и «апартаменты» начинают постепенно сливаться. Я надеюсь, что Москва в ближайшее время разрешит прописку в апартаментах, и тогда появится чёткий знак равенства между квартирами и нашим продуктом. Москва выбрала определённую стратегию, когда не разрешала строить жильё. Вернее, строить его было можно, но необходимо было выполнить огромное количество условий, среди которых были и логичные, и нелогичные. Так появились апартаменты, многие девелоперы и сейчас строят подобное жильё.

Квартал ONLY — самый приближенный формат к жилью: мы строим гостиницу, которая годится для постоянного проживания. Все нормативы в комплексе соответствуют квартирам полностью.

— А на чём базируется ваша надежда, что Москва в скором времени приравняет апарты к квартирам? Просто на большом желании? Ведь надежда эта на рынке живёт, как минимум, уже второй год.

— Люди обычно переоценивают то, что произойдёт в течение трёх лет, и недооцениваем того, что происходит в течение десяти. Но рано или поздно мы получим нужный результат. Просто как класс апартаменты в Москве состоялись. Когда их раньше было десять или сто штук, можно было закрывать глаза и не обращать на них внимания. Когда миллионы квадратных метров введены с таким статусом и принадлежат людям, мне кажется, Москва с этим вопросом должна как-то разобраться. Во-первых, надо разрешить постоянную регистрацию, потому что в апартаментах уже живут люди. Во-вторых, на будущее необходимо приравнять требования по квартирам и апартаментам с точки зрения строительства. И тогда всё будет хорошо.

— Вы сказали, что ваш апарт-комплекс строится как гостиница, в котором можно жить. Но значит можно и сдавать? Какой механизм сдачи апартаментов у вас предполагается? Такой же как в апарт-отели Yes или у вас собственный?

— На самом деле, это жилой квартал. Апартаменты — это лишь некая юридическая платформа, которая была предложена государством, и которая, как я сказал, очень быстро превратится в эти самые квартиры. Наш продукт — это про жизнь.

Основное отличие нашего квартала от многих других в том, что от первого и до последнего квадратного метра мы всё сдадим с отделкой. Построим мы всё быстро — в четвёртом квартале 2017 года мы введём квартал в эксплуатацию. Втечение первой половины 2018 года мы завершим отделку и передадим людям ключи. И в день получения ключей можно будет завести мебель, повесить пару светильников и начать жить.

— А предполагаются ли у вас какие-то сервисы, свойственные комплексам с апартаментами гостиничного типа?

— ONLY мы изначально создавали как жилой квартал. В основу положена идея прагматизма. Это значит, что мы не хотим ничего лишнего, но всё, что даёт комфорт людям, должно присутствовать. Например, хранить велосипеды в квартире некомфортно, также нехорошо бросать их около лифта. Удобно же, когда для этих целей есть отдельная комната. У нас это колясочная, где можно хранить как велосипеды, так и коляски, а кроме того там есть поддон, где можно помыть лапы собакам. Это полностью соответствует идее прагматизма. А вот, например, мы хотели сделать во дворе комплекса фонтан, и сперва нам эта идея казалась хорошей, но поразмыслив, мы от неё отказались. Это затратно, причём, как сейчас так и потом, и эти расходы так или иначе будут нести жители. Мы сочли, в конечном итоге, фонтан излишеством.

Именно идея прагматизма руководила нами, когда мы работали над планировками. Мы потратили на это много времени. Мы понимаем, что пространство в Москве, как в одном из крупнейших мегаполисов мира, дорогое, поэтому делать кладовки, где бы люди хранили лыжи и велосипеды, в самих квартира нецелесообразно. Мы предложили для этого отдельные кладовки на минус первом этаже, там, где парковка.

Мы создаём комфортную среду проживания с очень разумной плотностью, которая значительно ниже, чем в Сити и у сопоставимых проектов, находящихся в центре. У нас лишь 16 этажей в зданиях. На этой территории, по нашим оценкам, будет проживать всего лишь две тысячи человек. Это не очень много.

Именно на таких базовых принципах мы проектировали, а сейчас строим свой ONLY.

— Управляющая компания ваша будет?

— Нет, сейчас ведутся переговоры с тремя компаниями. Все эти компании из коммерческого сегмента недвижимости, так как там стандарты выше.

— Денис, я правильно понимаю, что ваши апартаменты не равны апарт-отелям, появляющемся на рынке. Вы — совсем иная история.

— Да, мы другая история. ONLY — абсолютно жилой квартал. Подавляющее большинство наших покупателей (около 95%) приобретают апартаменты для себя. Эти люди планируют в нашем квартале именно жить. Они приходят к нам всей семьей, они сразу на планировках проектируют свою жизнь. И нам легко им в этом помогать, потому что у нас 19 планировок. Мы и планировали их с компанией UNKproject, создавая различные сценарии жизни. Мы сразу задумывались над предполагаемой жизнью наших собственников: где у них будет письменный стол, какая спальня удобнее, где они будут хранить вещи. Мы продумали и «проживали» всевозможные варианты жизни в наших апартаментах.

— Получается, инвесторов на вашем проекте практически нет?

— Какое-то количество есть, мы никоим образом не педалируем эту ситуацию. Мы не используем никаких средств коммуникации, чтобы показать, насколько инвесторам выгодно покупать именно у нас. Хотя небольшое количество инвесторов у нас всё же есть. Но это не грозит собственникам неудобствами, так как все апартаменты продаются с отделкой. Никто не будет делать ремонт через год или два после заселения.

— Цены, которые вы объявляете, уже включают цену ремонта. У вас на сайте сказано, что кухня даже комплектуется техникой. Это действительно так?

— Мы полностью отделываем квартиру, устанавливаем все сантехнические приборы, ставим кухню с качественной техникой, устанавливаем кондиционер и дарим кладовку. Это весьма заманчиво.

— И это все входит в объявленную цену?

— Да.

— То есть всё вами предлагаемое можно оплатить с помощью ипотечного кредита?

— Это огромный плюс. Вам не придётся искать деньги на отделку и кухню после того как вы получите ключи. Вообще арифметика у нас получилась интересная: если вы покупаете апартаменты примерно за 10 миллионов рублей, то экономите 4 миллиона. Когда мы первый раз посчитали, я сам не поверил. Но цифры — вещь упрямая, их обмануть никак нельзя. Давайте рассмотрим подробнее.

За 10 млн рублей вы покупаете однокомнатный апартамент площадью 50 м². При этом данный апартамент вам не надо ремонтировать, вся необходимая отделка уже есть. А это означает, что есть и все требуемые межкомнатные перегородки. То есть, во-первых, 50 м² — это «чистая» площадь. Если б вы покупали такую квартиру без отделки и перегородок, то пришлось бы покупать бòльшую площадь, приблизительно 55 м². А разница в 5 м² по цене 200 тысяч рублей за метр составляет экономию в 1 млн рублей. Во-вторых, вам не надо эти стены отделывать. А отделка у нас стоит 40 тысяч за 1 м², причём мы-то сэкономим за счёт эффекта масштаба, а вот ни одно физическое лицо такую цену не получит, так как ему в жизни не получить наших оптовых скидок. Таким образом, на дизайнерской отделке межкомнатных перегородок экономится ещё 2 млн рублей (40 тысяч рублей на 50 м²). Кроме этого, мы дарим кухню, стоимостью от 300 до 500 тысяч рублей в зависимости от того, что человек выберет. Меньше, чем за 300 тысяч, такую кухню вообще заказать невозможно. И наконец, мы дарим кладовку. Всё вместе приводит к экономии четырёх млн рублей.

— Денис, вы сказали, что это однокомнатный апартамент. Но у вас такие планировки, которые любой другой девелопер назвал бы евродвушкой. Я впервые встречаюсь с таким честным подходом.

— Мы комнатность апартаментов определяем по количеству спален. Если продавать такой апартамент как евродвушку, то люди получат меньше, чем ожидали, и будут огорчены. А так они получают несколько больше своих ожиданий и рады этому. Безусловно, мы изначально говорим, что в таких однокомнатных квартирах у них два окна, то есть большая совмещённая зона кухни и гостиной и отдельная спальня. Вообще в каждом случае, если у нас была возможность отщипнуть метр от спальни в пользу общей зоны, то мы делали это. В спальне человек проводит немного времени, и большую часть этого времени он спит, поэтому размер этой комнаты не так-то и важен. Мы не доходили до абсурда, у нас абсолютно разумные площади, в том числе и спальных комнат. Они составляют 12, 13 и 14 м², то есть это более чем достаточно, чтобы разместить двуспальную кровать с тумбочками, торшерами и даже есть место для маленького столика.

— Если учитывать, что у вас во всех планировках есть гардеробная, то да.

— Гардеробная есть обязательно есть. Мы тщательно продумывали систему хранения вещей. Для этого мы составляли список вещей, которые могут быть у современных семей и искали им всем место на плане. Мы каждую планировку проверяли на предмет удобности. Юлий Борисов, который возглавляет компанию UNK project, сказал очень правильную вещь: «Что такое успех проекта? Это когда жильцы живут и не вспоминают о тех, кто этот дом построил». Это идеальный вариант.

— Проект нравится покупателям, особенно учитывая миллионную экономию в виде бонуса?

— Очень. Сразу просят ручку, чтобы подписать договор бронирования.

— А вообще покупатель избалован? Скидок ждёт сразу?

— Спрашивают в нашем случае больше для проформы. Потому что когда мы перечисляем всё, что дарим сейчас, мы всё же говорим, что аукцион невиданной щедрости с нашей стороны, в конце концов, прекратится. Скорее всего, первым падут кладовки. Потом, может быть, мы будем просить какую-то компенсацию за кухню. Да и так каждый месяц цены растут. У нас первое поднятие цен было в начале октября. И произошло это не просто так, мы видим, какие квартиры пользуются спросом, и на них повышаем цены, чтобы нивелировать влияние.

— И какие?

— У нас невероятно удачные планировки двухкомнатных квартир: большая жилая зона и две спальни. Они пользовались особой популярностью. А так всё продаётся: и «однушки», и студии. Хорошо идут «трёшки», где три спальни и большая общая зона. Такого продукта на рынке мало, да и сами планировки у нас феноменальные. Есть «трёшка» площадью 75 м², где компактно разместилось всё самое необходимое и полезное. И стоит такая планировка с отделкой в районе 15 млн рублей. Есть люксовый вариант трёхкомнатных апартаментов площадью 104 м².

— А как вы полагаете, тренд продавать квартиры с отделкой сохранится на рынке и после кризиса?

— Не знаю. У нас компания небольшая, единовременно делаем только один проект. Мы буквально его взращиваем и учитываем все нюансы, поэтому наши проекты всегда чуть опережают время. А в какую сторону будет меняться мир дальше, мы будем думать, когда будем вынашивать наш следующий проект.