Ах, этот домик у воды

Городские набережные всегда являются неким городским магнитом, жильё же в таких локациях изначально находится в выигрышном положении.

Именно о таком городском пространстве и перспективах его развития и даже заселения Квадрум говорил с Дмитрием Старостиным, председателем совета директоров ООО «Речников Инвест», вице-президентом компании AEON Corporation.

— Масштабная программа столичного правительства по обустройству набережных Москвы-реки перешла от стадии проектирования к практической реализации. Что дает, на ваш взгляд, реновация прибрежных зон городу и его жителям?

— Программа благоустройства набережных в Москве обсуждается уже около двух лет. В большинстве европейских городов водные объекты всегда были в своем роде осью, вдоль которой строилось жилье. В Москве же, наоборот, 75% береговой линии заняты промышленными зонами и автомобильными дорогами. В таком современном и динамичном мегаполисе должно быть больше общественных зон, мест для отдыха, прогулок, мероприятий. Прибрежные территории идеально подходят для организации таковых. Поэтому реализация масштабной программы, рассчитанной до 2035 года, станет важным шагом прежде всего в развитии столицы.

Не менее важно и то, что привилегию любоваться роскошными видами с благоустройством набережных из окна дома получат не только жители элитных районов, но и покупатели в массовом сегменте. Комфортное жилье должно быть доступно вне зависимости от доходов. Поэтому реновация прибрежных зон выгодна всем, в том числе и застройщикам. Ведь они  получили доступ к дефицитному ресурсу — участкам у воды, которые считаются одними из самых ликвидных в девелопменте.

— Много ли в Москве сегодня новостроек на берегах Москвы-реки?

— Если говорить о проектах эконом- и комфорт-класса, то в старых границах Москвы на первичном рынке находится 10 жилых комплексов у воды. Это не так уж и мало — 21% от всех проектов массового сегмента. «Ривер Парк» — один из них. Наш городской квартал строится в районе Нагатинский затон на берегу Москвы-реки. Собственно, именно этот факт и отражен в названии комплекса. Естественно, мы воспользовались данным преимуществом и предусмотрели в проекте благоустроенную пешеходную набережную. 

В бизнес-классе доля жилых комплексов у Москвы-реки составляет около 8%, в элитном и того меньше — всего 2,5%. Однако в данном случае мы говорим только о квартирах, а не апартаментах, которые строятся на берегу в большом количестве. Самые известные, пожалуй, это высотки «Москва-Сити».

— Входит ли пешеходная набережная «Ривер Парка» в программу по комплексному благоустройству береговой линии Москвы-реки? Какой она будет?

— Проект пешеходной набережной в «Ривер Парке» был анонсирован до объявления Правительством Москвы конкурса на разработку концепции благоустройства прибрежных зон. Городской квартал станет первым жилым комплексом комфорт-класса, в рамках которого предусмотрена собственная пешеходная набережная. Совместно с представителями Москомархитектуры был проведен международный конкурс «Твоя набережная в Ривер Парке», в котором приняли участие 54 компании, в том числе из Китая и Италия. Однако победу одержало российское архитектурное бюро Wowhaus.

На мой взгляд, проект пешеходной полуторакилометровой набережной получился весьма интересным и запоминающимся. Доминантой станет маяк. Откроется детская парусная школа, для нее мы предусмотрели специальное помещение в одном из корпусов на первой линии от набережной. На первых этажах жилых домов появятся летние кафе с террасами. Вдоль всей прибрежной зоны будут обустроены пешеходные и велосипедные дорожки, собственный пляж с лежаками, рыбацкие мостики, площадки с амфитеатром, качелями и катком, а также зоны для отдыха с бесплатным wi-fi. 

Но, пожалуй, главное отличие набережной в «Ривер Парке» от других проектов заключается в том, что она не отделена от жилых домов проезжей частью. Это единственный проект, в котором реализуются квартиры действительно «у воды» — от окон до реки не более 20 метров.

Жители могут попасть к воде, не пересекая дорогу. Это не только комфортно, но и безопасно, что не менее важно, учитывая московский автотрафик. 

— Удалось ли сохранить изначально предложенную концепцию на конкурсе или пришлось вносить изменения?

— Да, мы дорабатывали концепцию набережной, однако нам удалось сохранить основные «фишки». Изменения касались в основном технических особенностей, по которым у нас были замечания. К примеру, изначально на набережной не было продумано ограждение, его добавили после. Возник также вопрос о разделении пешеходных зон, дорожек для катания на роликах и велосипедах. Однако в целом мы сохранили те идеи, которые нам предложил архитектор.  

— Набережная будет доступна всем москвичам или только жителям комплекса?

— Набережная в «Ривер Парке» будет доступна не только нашим жителям, но и всем горожанам. По сути, мы строим новый центр притяжение района, куда можно будет приехать и отдохнуть всей семьей. Прибрежные территории принадлежат городу, поэтому девелоперы не имеют права оградить территорию «для своих», и не важно, речь идет о проекте эконом- или элитного класса. Перед застройщиком встает другая задача, а именно — грамотно разделить общественные и частные зоны, чтобы мероприятия и отдыхающие не мешали жителям комплекса, которые тоже хотят насладиться тишиной. Например, нам пришлось перенести амфитеатр чуть дальше от жилой зоны. Кроме того, чтобы люди с набережной не могли попасть во дворы, предусмотрено ограждение с электронным ключом для собственников. Поэтому развитие мест общественного отдыха при грамотном подходе можно умело сочетать с камерностью внутри жилых кварталов.

Насколько выгодно девелоперу вести строительство на набережной? Ведь инвестиции в проект требуют серьезных дополнительных затрат. В какую сумму обойдется создание пешеходной набережной в «Ривер Парке»?

Благоустройство набережных действительно требует серьезных инвестиций, что становится дополнительной нагрузкой на бюджет. К примеру, в «Ривер Парке» мы оцениваем объем вложений в 80-100 млн рублей. Несмотря на это, строительство «у воды» остается привлекательным для застройщика. Ведь такой уникальный земельный ресурс органичен. При этом ликвидность проектов на берегу водоема всегда выше, а это позволяет продавать, во-первых, быстрее, что повышает оборачиваемость бизнеса, во-вторых, дороже. Кроме того, развитая инфраструктура сегодня — уже must have для любого проекта, вне зависимости от его класса. Соответственно, дополнительные затраты для застройщика, в том числе на такие масштабные объекты, как набережные, осознанный шаг, в котором он заинтересован сам. 

— Как отражаются эти расходы на стоимости жилья?

— Видовые характеристики проектов у воды дают девелоперам возможность повышать стоимость. Однако полностью заложить дополнительные затраты на благоустройство набережной в цену квадратного метра невозможно. Вероятно, позволить себе это могут только девелоперы элитных комплексов, где за уникальное расположение и вид покупатель готов платить сотни тысяч рублей за квадратный метр. В массовом сегменте подобная стратегия ведения бизнеса и ценообразования ведет к провалу — проект просто не будет продаваться. Конечно, за вид на воду девелоперы делают наценку. Но она должна быть разумной. Например, в третьей, самой видовой, очереди строительства, строящейся в 20 метрах от набережной, средняя стоимость квадратного метра на старте была равна 185 тысяч рублей. Во второй очереди, которая территориально расположена дальше от воды, «квадрат» стоил в среднем 165 тысяч рублей. Несмотря на разницу почти в 15%, третья очередь строительства продается очень хорошими темпами: всего за семь месяцев со старта продаж месяца была реализована четверть выведенного объема. 

— Участвуют ли власти в строительстве набережных в составе жилых комплексов? Какова их роль в программе обустройства прибрежных зон?

— При благоустройстве набережных девелопер обязан тесно взаимодействовать с властями. Ведь любые проектные решения требуют согласования Москомархитектуры, которая следит за тем, чтобы концепция соответствовала единым стандартам. При этом непосредственное участие города в благоустройстве прибрежных зон зависит исключительно от проекта — объема запланированного жилья, площади участка, состояния береговой зоны и пр. В некоторых комплексах реализация идет совместно, в других, как у нас — полностью за счет девелопера. Однако и в том, и в другом случае власти держат под контролем строительство набережных и следят за исполнением инвестконтракта. Кроме того, не стоит забывать, что в Москве есть неблагоустроенные прибрежные территории и не в рамках строящихся жилых комплексов. В таких случаях город проводит работы за счет собственного бюджета или в партнерстве с девелопером. К примеру, с другой стороны залива от «Ривер Парка» проект прибрежной части выполнялся совместно с Управой района при нашем финансировании, в дальнейшем данный участок набережной будет благоустраиваться городом. 

— С какими дополнительными сложностями сталкиваются девелоперы?

— Приступая к благоустройству, девелоперы часто сталкиваются с нетривиальными задачами. 

Например, в «Ривер Парке» у нас возникла необходимость проведения буквально детективного расследования с поиском собственника корабля напротив одного из построенных корпусов.

Кто-то бросил судно, как это бывает с забытыми оставленными старыми машинами во дворах. Теперь перед нами стоит задача убрать его из залива, однако как это сделать без владельца — большой вопрос. В том числе и такие задачи приходится решать застройщику проектов на набережной.

— Насколько велик потенциал территорий у пока неблагоустроенных набережных? 

— Земля у воды — дефицитный ресурс. По официальным данным властей, только 25% территории вдоль Москвы-реки имеет надлежащий вид. Остальные 75% — неблагоустроенные заброшенные земли. Поэтому потенциал прибрежных зон огромен. Мэр Москвы Сергей Собянин выступил перед депутатами Мосгордумы с ежегодным отчетом о деятельности правительства, где заявил, что город продолжит программу благоустройства, в том числе прибрежных зон Москвы-реки. К 2035 году на берегах планируется построить порядка 30 млн квадратных метров недвижимости. Причем речь идет о новых, современных, продуманных и качественных проектах, которые оттянут спрос на себя и в будущем, возможно, изменят конъюнктуру рынка. Вспомним, еще 5-7 лет назад власти заявляли о том, что земельный банк в старых границах Москвы исчерпан, и перспективы девелопмента связаны преимущественно с застройкой площадок за МКАД. Сейчас же застройщики получили доступ к уникальным земельным ресурсам, которые позволят реализовать самые интересные концепции, что приведет к еще большей конкуренции и, как следствие, появлению все новых проектов с характеристиками бизнес-класса, но по цене «комфорта».