Чаша весов

Задумываясь о покупке  квартиры, сразу возникает вопрос, какому типу жилья отдать предпочтение  новому или в старом фонде. Особенно выбор покупки усложняется, когда разница в цене не особа существенна. 

Для того, чтобы понять какой тип жилья лучше выбрать для покупки, стоит взвесить все преимущества и недостатки первичного рынка жилья — строящихся домов, так и вторичного — старого жилого фонда. Однако нужно понимать, что разница между этими двумя понятиями сугубо юридическая. Вторичным считается жилье сразу после регистрации права собственности на квартиру. Об особенностях приобретения и проживания, как в новостройке, так и на «вторичке», рассказывают ведущие эксперты рынка недвижимости.

Цена и качество объекта 

До недавнего времени бытовало мнение, что новостройки в разы дешевле, чем квартиры на вторичном рынке недвижимости, сохранилась ли эта тенденция сегодня,  Квадрум опросил экспертов рынка недвижимости.

Как отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», сегодня дельта между первичной и вторичной квартирами одинаковых характеристик снизилась, сейчас она составляет примерно 10-15%. А ранее этот показатель мог достигать и 20-25%.  «Вообще, цена на вторичном рынке всегда выше. Например, однокомнатная квартира в строящемся доме на завершающем этапе строительства предлагается за 5,5 млн рублей, а при выходе на вторичный рынок та же квартира будет стоить 6 млн рублей», — рассказывает Наталья Шаталина.

Такого же мнения придерживается и Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», сегодня бюджет покупки на первичном рынке в старых границах Москвы начинается от 2,6 млн рублей. За такую сумму на вторичке вы можете позволить себе разве что комнату в коммуналке, об отдельном жилье речи нет. Ведь даже крошечная квартирка в «хрущевке» обойдется как минимум в 4,5-5 млн рублей.

В тоже время ряд экспертов высказывается, что цены на первичном рынке действительно приблизились к вторичке.  Как утверждает Яна Сергеева, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ — Недвижимость», в настоящее время, стартовая стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры общей площадью 39-40 м2 на вторичном рынке и в новостройке схожа, а вот разница в качественных характеристиках — значима. «Например, стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в ЖК „Город“ и на вторичном рынке начинается от 138 000 рублей за 1 м², а вот инфраструктуру жилого комплекса невозможно поставить в один ряд с точечной застройкой вторичного жилья в этом районе. Соответственно, на выбор того или иного типа жилья оказывают влияние цели и задачи, которые ставит перед собой покупатель», -отмечает она.

Алексей Бернадский, заместитель директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet,  также солидарен с коллегой. По его словам, цены на монолитные новостройки массового сегмента на начальной стадии сравнялись с жильем экономкласса в нестарых панельных домах или сталинских кирпичных домах (не путать с фасадными сталинками) на вторичном рынке. «Хотя качество новых проектов, даже панельных, гораздо выше, причем многие квартиры реализуются уже с муниципальной отделкой. Новые панельные новостройки стоят также как и старые панельные дома. Получается, что цены аналогичные, а качество жилья разнится не в пользу вторичного рынка», -отмечает эксперт. 

Мнения экспертов, что новостройки в разы дешевле, чем квартиры на вторичном рынке расходятся, еще каких-то года два назад этот вопрос не вызывал полемики, но сегодня во время кризиса разница в цене между «первичкой» и «вторичкой» практически стирается, поэтому при покупке жилья, нужно смотреть не только на стоимость, а учитывать инфраструктуру и экологию района, транспортную доступность, тип  и качество дома, а также другие не менее важные факторы, как оформление сделки.

Оформление сделки: юридические аспекты

Рынок недвижимости в России по-прежнему большей частью мало регулируемый и стихийный, и риск натолкнуться на квартиру с проблемными документами велик.

Существенная разница  в документальном оформлении сделки при приобретении жилья на вторичном рынке.  По словам Яны Сергеевой, если, приобретая квартиру в новостройке, покупатель становится первым собственником, то приобретая квадратные метры на вторичном рынке, одновременно приобретается история перехода права собственности на них, а здесь рисков и тонких моментов достаточно.

Абсолютно в каждом виде отчуждения существует факты и обстоятельства, нарушение или частичное несоблюдение которых, может повлиять на осуществление своего права будущим собственником жилья. При этом многие из них могут являться основаниями для признания одной из сделок с квартирой (с момента регистрации первого права собственности) частично или полностью недействительной.

Как рассказывает Алексей Бернадский,  если на купленную вами квартиру имеют права третьи лица и права их были нарушены, то квартиру могут отобрать, например, проблема квартир, купленных с материнским капиталом и в которых вопреки закону дети не были сделаны собственниками. «Приобретая такую квартиру, покупатель подвергает себя риску, что в ходе плановой проверки органы опеки или прокуратуры обнаружат факт нарушения прав несовершеннолетних детей, и собственник может лишиться квартиры (по закону дети должны наделяться долей в квартире, купленной с материнским капиталом, однако родители этого не делаю, чтобы продавать потом квартиру без проблем с получением разрешения органов опеки)», — отмечет эксперт. По его словам, и таких юридических зацепок, помимо откровенного мошенничества множество. Нередко продавцы, даже неумышленно, утаивают ряд фактов из истории квартиры, которые в дальнейшем могут способствовать признанию сделки недействительной. Еще есть и самые сложные правоустанавливающие документы, как наследство или рента, это в целом крайне высокорисковый сегмент».

«Юридическая составляющая при приобретении квартиры на вторичном рынке, является единственным рискованным моментом, если это делать без профессиональной помощи», — считает Яна Сергеева.

Фактор заселения и инфраструктура района как плюсы «вторички»

Цены сегодня между сегментами первичного и вторичного рынка жилья не столь сильно различны, как еще несколько лет назад, а многие покупатели,  практически при равной цене объектов делают выбор  в пользу вторичного рынка жилья, утверждает большинство экспертов опрошенных Квадрумом. Почему?

Яна Сергеева,  рассказывает, что  рассматривая разницу в приобретении квартиры на вторичном рынке и в новостройке на этапе строительства, для многих решающим фактором становится —  возможность заселения в квартиру.

«Для многих покупателей, особенно приобретающих первое жилье с использованием кредитных средств, ключевым моментом в выборе, является возможность заселения в квартиру сразу после покупки, так как это исключает дополнительные затраты на аренду», — отмечает она.

По мнению Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» главное преимущество готового жилья на вторичном рынке состоит в том, что вам не придется жить на стройке. «Это касается преимущественно старого жилого фонда, поскольку большая часть жилых комплексов возводится в несколько очередей. Вы не увидите в окнах строительные краны и не услышите шум от стройплощадки», — рассказывает эксперт.  

Рассуждая, почему все-таки покупатели отдают предпочтение вторичному рынку недвижимости, Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает еще один важный фактор, как готовая инфраструктура района, что является несомненным плюсом старого жилого фонда: «Если в новом жилом комплексе застройщик может долго кормить вас „завтраками“, обещая детский сад или школу через неделю/месяц/год, то при покупке квартиры в старом жилом фонде вы можете прогуляться и максимально объективно оценить инфраструктурный набор».

Плюсы  новостроек: единая  среда,  возможность выбора, большая площадь 

Несомненным преимуществом первичного рынка жилья является то, что в современных новостройках предлагаются новые улучшенные планировки с большими кухнями, геометрически правильными комнатами, оптимальными по площади и конфигурации коридорами. «Кроме того, только на первичном рынке недвижимости можно найти свободную планировку, позволяющее создать жилое пространство именно под себя», — отмечает Лариса Швецова

Также одним из плюсов покупки квартиры в новостройке является то, что покупатель может выбирать из множества квартир, то есть подобрать себе вариант на нужном этаже, с нужным видом из окна, расположением относительно сторон света. Как рассказывает Наталья Шаталина, а вот на вторичке приходится выбирать из того, что имеется. Квартира на вторичке — товар штучный.  

Кроме того, некоторые покупатели при покупке недвижимости обращают внимание не только на транспортную доступность или экологию района, но и на социальный статус окружения. И если при покупке квартиры на регулярном рынке совершенно непонятно, кто будут ваши ближайшие соседи и каков контингент района, то приобретая квартиру в новостройке можно предположить, что значительная часть окружения — люди от 30 до 45, зачастую молодые семьи с детьми. 

«Еще один плюс — квартиры с чистовой отделкой, которых становится все больше на первичном рынке. Квартиры с чистовой отделкой позволяют сэкономить на ремонте, при этом иметь все необходимое для полноценной жизни. Очень редко на вторичке можно подобрать тот вариант, в котором ничего не нужно будет менять, пусть даже не сразу. К тому же застройщики сейчас предлагают чистовую отделку в разных стилях, в разных цветовых решениях, что позволит покупателю выбрать вариант, который его максимально устраивает. При этом строимость квадратного метра квартиры с отделкой возрастает, конечно. Опциональная отделка стоит примерно 12-14 тысяч рублй за 1 м², но это в любом случае дешевле, чем ремонт собственными силами», — рассказывает Наталья Шаталина.

Действительно, и у вторичного и у первичного рынка есть свои преимущества и недостатки, ориентируясь на которые покупатель, останавливает свой выбор на строящемся или вторичном жилье. Основные факторы влияющие на покупку квартиры как на вторичном рынке жилья, так и на первичном мы рассмотрели, а  вот что вам ближе новостройка,  где как говорят риэлторы, клиент приобретает не просто квадратные метры, а совсем другой образ жизни с единой социальной средой или квартира в старом фонде, но уже с обжитой инфраструктурой, решать только вам

Специально для Квадрума Людмила Виноградова