Цена обузы

Вторичный рынок недвижимости сегодня щедр и обилен, выбирать на нем есть из чего. И цены выглядят доступными — по крайней мере, по сравнению с тем, что было несколько лет назад. Однако покупатели (благосостояние которых тоже упало) всегда хотят найти еще дешевле. И тут их ожидает не очень приятный сюрприз: самые привлекательные по цене квартиры часто обладают не самыми прозрачными и понятными документами. В том числе и такими, где фигурируют различные обременения. Что это такое и так ли ужасно — с этими вопросами мы и решили разобраться.

Бурный рост

Прежде всего, о распространенности явления. Опрошенные нами эксперты сошлись в том, что количество подобных квартир в последние годы существенно выросло. Правда, отмечали они, это касается только одного из видов — залога у банка (о разных видах обременений мы поговорим чуть ниже). 

Итак, в 15% всего рынка оценивает число квартир с обременениями Ольга Козлова, руководитель офиса «В Бутово» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Как уточняет эксперт, за последние пять лет цифра выросла примерно втрое — в 2011-12 годах она не превышала 5%. 

В 10-15% от всего рынка оценивает количество объектов с обременением и Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». По его словам, ежегодно их количество увеличивается на 1-2%. А стартом роста Александр Лунин называет 2014 год — тогда доллар резко вырос в цене, и заемщики, имевшие валютный кредит, перестали справляться с выплатами и были вынуждены выставить свои квартиры на продажу. 

Еще более радикальны оценки Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп»: она считает, что на вторичном рынке Москвы под обременением находятся не менее 20-30% всех квартир. Столь высокую долю эксперт также связывает с распространением ипотечного кредитования. 

Слова нет, а законы есть…

Ключевой для рынка недвижимости законодательный акт — Гражданский кодекс (ГК), и именно в нем следует искать ответы на юридические вопросы. Правда, как отмечает Мария Литинецкая, понятие «обременение» в законах нигде не прописано. Тем не менее, продолжает она, в ГК есть несколько статей на интересующую нас тему. В частности, в ст. 334 говорится, что «в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)». Иными словами, речь идет о том, что банк может изъять ипотечную квартиру в случае, когда ипотечный заемщик не будет платить по кредиту. В ст. 586 ГК сказано, что «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества». То есть, если вы приобрели жилье, которое было в ренте, то уже вам придется выплачивать ее, поскольку обязательства вместе с правом собственности перешли к покупателю.

Александр Лунин советует также обратить внимание на «Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ от 16.07.1998 N 102-ФЗ» — в нем прописаны правила, используемые при заключении кредитного договора между залогодержателем (банк или иная кредитная организация) и залогодателем (заемщиком). 

Виды: ипотека…

Переходим теперь к различным видам обременений. Бесспорным лидером, заметно опережающим всех остальных, здесь является ипотека. «Число таких продаваемых квартир значительно, и будет продолжать увеличиваться, — прогнозирует Оксана Каплина, административный директор компании „ХИРШ“. — Поскольку растет число людей, чьи жизненные планы и возможности серьезно скорректировал кризис».

С тем, что триггером, спровоцировавшим рост предложений в данной категории, является именно кризис, согласна и Ольга Козлова. «Уровень доходов у населения снизился, — говорит она. — К тому же многие заемщики, оформившие ипотеку в иностранной валюте, после роста курса оказались в сложном положении: в переводе на рубли их долги перед банками выросли примерно в два раза. Например, недавно проводили сделку. Продавец приобретал квартиру с помощью ипотеки, которую брал в иностранной валюте. Квартиру сейчас мы продаем за 4 млн рублей. Однако вырученной суммой удастся погасить лишь 2/3 кредита. То есть после продажи квартиры и внесения полученных денег в счет погашения долга, он останется должен банку еще 2 млн рублей. По соглашению с банков после продажи квартиры остаток долга по кредиту будет переведен на имя продавца».

…и все остальные

Идущие следом виды обременений встречаются уже заметно реже. В их числе аренда. «Пока действует договор аренды, собственник не имеет права продать квартиру, — объясняет Мария Литинецкая. — Однако такие случаи не редкость. В результате квартиросъемщики попросту отказываются съезжать. А все договорные взаимоотношения по аренде приходится решать новоявленному владельцу. Например, известны случаи, когда покупателю приходилось с полицией буквально выгонять жильцов. Те не хотели съезжать, поскольку арендодатель не вернул им залог. Конфликт решился тем, что покупатель отдал депозит сам, хотя сделать это должен был старый владелец. И это еще не самое плохое развитие событий. В худшем случае квартиросъемщики портили имущество, отрывая обои и заливая бетоном водопроводные трубы».

Следующий вид — рента и договор пожизненного содержания с обеспечением. Специфика такого договора состоит в том, что покупатель (он же плательщик ренты) получает право собственности на квартиру и в принципе может ее продать. Однако рентополучатель (обычно пожилой человек) сохраняет право пожизненного проживания. Таким образом, если квартира и перепродается, то только «в комплекте» с проживающими там бабушкой или дедушкой. И новому собственнику придется продолжить выплачивать ренту.

Кстати, рента может снизить привлекательность квартиры и после того, как она (рента) выплачена. Оксана Каплина приводит реальный случай: женщина платила ренту и ухаживала за старушкой в течение 12 лет. Сейчас бабушка умерла, новая хозяйка хочет продать — но покупатели боятся. Они (а точнее, сопровождающие покупателей риэлторы) воспринимают данный эпизод в истории квартиры как нечто подозрительное. В итоге покупающая сторона, хотя и не может внятно изложить суть своих опасений, просто не хочет приобретать данный объект — «на всякий случай».

И еще одно обременение — наличие жильцов с право безвозмездного пользования квартирой. Суть проблемы в том, что при проведении приватизации жители квартир могли отказаться от участия в ней — и при этом сохраняли пожизненное право проживания. Поскольку о подобных гражданах нет сведений ни в свидетельстве о собственности, ни в выписки ЕГРП, были прецеденты, когда люди покупали такие квартиры. В итоге, чтобы отселить совершенно постороннего человека, им приходилось покупать ему отдельную квартиру.

Как ни странно это прозвучит, с обременением можно столкнуться и на первичном рынке. «Такое происходит в случае закредитованности застройщика, — объясняет Максим Радченко, заместитель гендиректора по развитию ООО ИСК „Ареал“. — Квартира в этом случае находится в залоге у банка, и полученные от покупателя средства после заключения договора купли-продажи направляются в банк для оплаты залоговой стоимости. Затем банк выдает застройщику разрешение на продажу, снимается залог и регистрируется право собственности на покупателя. Проще схема будет, если платится 100% стоимости квартиры, сложнее — с ипотекой. Но в любом случае, обе ситуации вполне рабочие. Единственное, к сделке имеет смысл привлечь профессионального риелтора/юриста со стороны покупателя». 

Стоит ли покупать?

Это, вероятно, главный вопрос. Проще всего ответить однозначным «нет» — дескать, на рынке полно других объектов — свободных и беспроблемных. С другой стороны, проблемы всегда имеет свое денежное выражение — иными словами, за любой «дефект» в документах можно попытаться получить от продавца существенный дисконт…

Подытожив слова наших консультантов, вывод можно сделать такой: однозначно имеет смысл покупать ипотечные квартиры. Технология таких сделок отработаны и понятны, банки без проблем дают свое согласие (получив, разумеется, невыплаченный остаток кредита). В итоге, указав продавцу на появившуюся у вас необходимость дополнительно побегать и похлопотать, можно потребовать дисконт в 5-7%. Также беспроблемными выглядят квартиры из-под аренды — надо лишь получить подтверждение о расторжении договора найма от квартиросъемщиков или продавца. Иногда достаточно простой расписки от арендатора.

А вот со всеми прочими историями лучше не связываться.

Специально для Квадрума Владимир Абгафоров.