Глаза разбежались

В решении приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита одним из наиболее сложных вопросов является выбор банка — того партнера, с которым вам придется иметь дело довольно долго. Разумеется, хотелось бы обойтись без неприятных сюрпризов на стадии, когда договор уже подписан. О том, на что необходимо обратить внимание при сравнении банков, их предложений и условий, рассказывают эксперты рынка недвижимости и банковской сферы.

Особенность первичного отбора

Просматривая список банков, потенциальные заемщики зачастую предпочитают рассматривать предложения от тех, кто входит в топ. При этом у них возникает закономерный вопрос: до какого, собственно, пункта лучше всего рассматривать предложения? Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» считает, что стоит останавливать выбор на банках, которые входят в тридцатку лучших, и при этом обращать внимание на удобство будущего обслуживания кредита: смотреть, где именно расположены отделения. «Также необходимо для себя расставить приоритеты, что важнее всего именно для вас. Для кого-то важна ставка, для кого-то удобство обслуживания. Все индивидуально», — добавляет эксперт.

Однако значит ли это, что только известные банки достойны внимания? Конечно же, нет. «Известность и популярность банка далеко  не всегда означает, что условия и обслуживание в этом банке будут на высоте, — говорит Игорь Пруцков, руководитель департамента ипотечного бизнеса АКБ „РосЕвроБанка“ (АО). — Имеет смысл  рассмотреть также менее известные банки, так как они часто предлагают лучшие условия, внимательное отношение к каждому клиенту, индивидуальный подход, высокое качество сервиса. Менее известные банки зачастую не тратят огромные  бюджеты на рекламу и раскрутку своего бренда, но присмотреться к их предложениям я бы рекомендовал. Их предложения могут быть значительно выгодней».

Еще одна сложность состоит в том, что как таковых банковских рейтингов немало, так каким же из них стоит доверять? «Из всех существующих рейтингов банков я рекомендовал бы обращать внимание на кредитные рейтинги Standard & Poorʼs и рейтинги Fitch Ratings. Их составляют международные рейтинговые агентства, „подтасовать“ показатели невозможно», — отвечает Игорь Пруцков. Среди российских аналитических агентств он выделяет «Эксперт РА», аккредитованное при Минфине РФ. 

Что, если были задолженности?

Бывает и так, что кредитная история — далеко не идеальна. Например, некоторое время назад были просрочены выплаты по тем или иным кредитам. Насколько это критично? В некоторых случаях это действительно станет серьезным препятствием для получения кредита. Ряд банков действительно не будут даже рассматривать вас как потенциального заемщика, даже несмотря на то, что анкету у вас примут. 

Что же делать в этом случае и как найти банк, который согласится выдать ипотечный кредит? «Прежде всего, необходимо сделать выписку из НБКИ и посмотреть по ней, какая же у вас кредитная история. Просрочки по кредиту больше, чем 90 дней — это большая проблема. Такие кредитные истории лучше все же по возможности привести в порядок. Если такой возможности нет, то с вероятностью 99% кредит вы не получите», — рассказывает Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования, семейство компаний KASKAD Family. Если же задержки были не столь длительны, либо произошли просто какие-то ошибки, допущенные банковскими сотрудниками, то все это можно уладить. Однако даже в этом случае желательно иметь первоначальный взнос в размере 20% от стоимости объекта. О том, в какой банк при этом лучше обращаться (а где вы просто потеряете время) в этом случае — подскажут специалисты, которые будут заниматься вашим кредитом со стороны застройщика.  

На что обратить внимание в сети?

Не только рейтинги и описанные на официальных сайтах условия играют роль при выборе банка. Сейчас этот процесс практически не обходится и без самостоятельного мониторинга отзывов в Интернете. И вот тут крайне важно внимательно подходить к имеющейся информации — как негативного, так и позитивного характера: достаточно упомянуть лишь тот факт, что часть ее может быть попросту откровенной фальшивкой. 

И все же к некоторым моментам стоит прислушаться. «Если в открытых источниках вы находите большое число комментариев о том, что банк при подаче заявки вводит клиентов в заблуждение относительно условий ипотечных продуктов, задумайтесь об обращении в такой банк, — говорит Игорь Пруцков. — Например, менеджер банка при подаче заявки ориентирует вас на определенную процентную ставку, а в решении по заявке ставка выше, или уже после решения вы узнаете, что необходимо дополнительно заплатить комиссию».

Не менее важно обращать внимание на клиентоориентированность сотрудников банка, уровень их доброжелательности и готовность решать проблемы. Правда, на многочисленных форумах можно увидеть так много противоречивой информации на этот счет, что такое сканирование сети может только запутать. «Лучше доверять отзывам проверенных людей — друзей и знакомых, — считает Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point. — Никто не расскажет вам лучше о получении ипотеки, чем человек уже прошедший через получение ипотеки».

Дополнительные траты

Еще один показатель, который необходимо учитывать — возможные расходы, помимо, собственно, выплат кредита. «Для того чтобы максимально себя подстраховать, обратите внимание на размер пени, начисляемый за каждый день просрочки оплаты кредита. В разных банках размер штрафных санкций по кредитному договору могут варьироваться, но не должны превышать показателя ключевой ставки Центробанка за весь период просрочки платежей», — говорит Владислав Мельников. Еще одним моментом, который необходимо выявить на предварительном этапе, являются различные дополнительные выплаты. 

«В некоторых банках взимается комиссия за выдачу кредита — это является дополнительным расходом для клиентов», — рассказывает Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер». Комиссия может взыматься и при погашении кредита в отделениях банков.

Особенно важно обратить внимание и на процентную ставку — является ли она фиксированной или плавающей и имеет ли право банк в одностороннем порядке поднять процент по кредиту во время действия договора. «Имеет смысл узнать о дополнительных тарифах и комиссиях в банке с минимальной процентной ставкой, — отмечает Оксана Сторожук, руководитель подразделения ГК „Сибпромстрой“. — Например, комиссия за выплату наличных, безналичный перевод или ведение текущего счета могут быть значительными и иногда перекрывать низкий процент». Также в дополнительные условия банка могут входить подписание нотариального договора ипотеки и договоров страхования жизни и имущества. За ними придется обращаться к специалистам, сотрудничающим с банком, — и не секрет, что их услуги могут стоить дороже, чем в среднем по рынку.

Специально для Квадрума Надежда Двоскина