27 сентября 2020    Воскресенье
Поиск
За городом 0 2414

Востоку не до роскоши

Потенциал восточных направлений раскроется после транспортной реконструкции

© firestock.ru

Старая истина: если хочешь стать миллионером, производи дорогие товары для богатых. А если миллиардером — делай дешевые вещи для бедных. Аналогичные законы действуют во времена экономического спада: самый большой интерес вызывают наиболее бюджетные предложения.

Второй шанс

В сегодняшних непростых условиях со спадом платежеспособного спроса внимание значительной части потенциальных покупателей оказывается привлечено к тем сегментам рынка, которые ранее не пользовались особой популярностью. Люди как будто вспомнили, что кроме престижных запада и юга вокруг Москвы есть и другие направления. Например, Щёлковское, Горьковское, Егорьевское, Рязанское шоссе... Цены на восточных и северо-восточных магистралях значительно меньше «кусаются», чем на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском и Киевском шоссе. А вот природные условия там зачастую не хуже.

Хотя розу ветров в этом направлении трудно назвать удачной (она приносит на восток Московской области загрязненный воздух из столицы), этот недостаток с успехом нивелируется большим количеством лесных массивов, считает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». «Здесь великолепная природа, много водоёмов и сосновых лесов — источников хорошего воздуха», – подтверждает эту точку зрения эксперт департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Наталья Хованская.

«Загородная недвижимость по этим направлениям сильно недооценена с точки зрения потенциала роста стоимости, что связано как с потерей элитного статуса, так и с транспортной недоступностью», – считает Илья Менжунов. – Но сейчас идёт активная реконструкция дорог, и у загородной недвижимости появляется потенциал спроса, и соответственно, потенциал роста её стоимости».

«В текущих условиях уменьшения средств у покупателей по всем бюджетным шоссе наблюдается приток клиентов, – говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». – То есть объединяющим фактором для перечисленных направлений является низкий входной билет, который привлекает покупателей. Вообще, восток Подмосковья можно назвать сосредоточением крупных садовых некоммерческих товариществ (СНТ) и подешевевших стародачных мест. Общим негативным фактором является довольно плохая транспортная доступность».

С другой стороны, отмечает эксперт, с точки зрения общественного транспорта все шоссе хорошо обеспечены железнодорожным сообщением. Частота курсирования электропоездов, которые ходят с Курского и Ярославского вокзалов, очень высокая, особенно до ближайших крупных населённых пунктов: Щелкова, Железнодорожного, Балашихи. Дальше идёт меньшее число — до Петушков, Ногинска (ст. Захарово), Электрогорска, Владимира.

Остались на обочине

Кратово
© Фотобанк Лори

В то же время каждая автотрасса и её окружение имеет свою специфику. Новорязанское шоссе, например, характеризуется большим количеством стародачных мест, таких как Малаховка, Ильинский, Быково, Кратово. Ещё в 1990-е годы оно считалось одним из элитных направлений, наряду с Ярославской и Рублево-Успенской трассами, именно из-за наличия старых дач и возможности купить земельные участки с вековыми соснами. Свою элитность направление потеряло в середине первого десятилетия нового века, когда сформировалась сегментация Подмосковья по престижности: элитный запад, дешевый восток, бизнес-класс — север и юг. И сейчас старые дачи повторяют этот тренд сегментации. Восточные направления подешевели очень сильно, отмечает Яхонтов.

«Из всех восточных направлений как наиболее быстрое я могу выделить только Новорязанское, – говорит Илья Менжунов. – Примерно до поворота на Лыткарино можно свободно ехать без пробок, однако чуть дальше у посёлка городского типа Октябрьский много новостроек стоит буквально у самой дороги, что создает постоянные пробки. Создаётся "бутылочное горлышко" трассы».

На Горьковском направлении расположены крупнейшие СНТ Московской области, то есть сосредоточено дешёвое дачное предложение, отмечает Владимир Яхонтов. Садовые товарищества располагаются в районах сформированной дачной застройки, начало которой было положено еще в 50-е годы, когда дачные участки получали сотрудники различных министерств и ведомств. Одна из самых масштабных застроек расположена на территории посёлка имени Воровского по Горьковскому направлению. На сегодняшний день в существующих там товариществах лето проводят уже 3-4 поколение дачников.

Основной проблемой горьковского направления является загруженность трассы. Учитывая, что шоссе ведёт на восток, на этой дороге в районе Ногинска большое количество складов и логистических комплексов. Поэтому Горьковка всегда загружена большегрузным транспортом. Но в настоящее время активно идёт реконструкция магистрали. Конечно, это осложняет и без того непростой трафик.

«Здесь расположено множество свободных участков под застройку, – отмечает Илья Менжунов. – Однако потенциал этого направления, по моему мнению, будет раскрыт только после завершения дорожных работ».

Перспективы развития

«Бисерово Парк»
© biserovopark.ru

С точки зрения привлекательности для покупателей интересным является район Бисеровских озёр около Старой Купавны, отмечает Владимир Яхонтов. Эта локация постепенно начинает осваиваться застройщиками. На рынок выведен проект таунхаусов «Бисерово Парк», расположенный вблизи озера. Открыта продажа уже третьей очереди.

Даже среди покупателей элитной недвижимости есть те, кто приобретает коттедж в восточных направлениях, указывает Илья Менжунов. Причина этому одна: клиенты хотят престижный дом, но не имеют средств, чтобы сделать такое приобретение на Рублевке или Новой Риге. На вторичке есть довольно интересные предложения, сравнимые с теми, что экспонируются на элитных загородных направлениях, однако цена на них доступнее.

Объекты других ценовых сегментов представлены в достаточном количестве, начиная от маленького щитового домика на 6 сотках стоимостью 500 тыс. руб. и заканчивая коттеджами бизнес-класса площадью 200 кв. м на участках 12-15 соток, которые продаются по цене 13-15 млн руб.

Спрос на объекты загородной недвижимости эконом-класса на Щёлковском шоссе ниже, чем на других направлениях Подмосковья, замечает Илья Менжунов. Тем не менее, есть круг покупателей, которых интересуют объекты, расположенные на востоке. Это объясняется относительно невысокой ценой предложений. Основное преимущество Щёлковского шоссе — привлекательное природное окружение.

Кроме того, стоимость земли значительно дешевле по сравнению с другими трассами Московской области. К недостаткам Щёлковского шоссе можно отнести плохую транспортную доступность — эта автодорога, как и другие трассы восточного направления, имеет недостаточную пропускную способность, в связи с чем на ней часто возникают пробки и заторы. Однако в настоящее время ведётся и её реконструкция, которая должна решить эту проблему.

КП «Пушкин Лэнд»
© pushkin-taun.ru

Повторимся, северо-восток — одно из наиболее востребованных направлений среди покупателей недвижимости эконом-класса. Одна из его главных особенностей — благоприятная экологическая обстановка. К тому же на северном направлении располагается большое количество массивов хвойных и смешанных лесов, а также находятся несколько крупных водохранилищ (Пестовское, Павловское, Пироговское, Учинское). Отдельно стоит отметить уникальные ландшафты земель — за счёт перепадов высот объекты, находящиеся в этой части области, имеют прекрасные видовые характеристики.

Главный недостаток Ярославского шоссе — затрудненное движение на отдельных участках автодороги, поэтому даже удаление от Москвы в 40-60 км часто воспринимается покупателями как слишком большое расстояние. На этом направлении Подмосковья находится более 60 организованных коттеджных посёлков эконом-класса. Большая часть из них сосредоточена на расстоянии 70-100 км от МКАД.

С точки зрения аренды загородной недвижимости, восточные направления в целом очень популярны летом, говорит Наталья Хованская. «Если выезжать с маленькими детьми на всё лето, не привязываясь к Москве, то соотношение цены и качества является весьма оптимальным», – заключает эксперт. 

За городом 0 2414
За городом