20 октября 2021    Среда
Поиск
Александр Шевчук За городом 0 2622

Бремя уступок

На рынке арендной загородной недвижимости наступил сезон компромиссов

© shutterstock.com

По-настоящему пригрело солнце, растопив загородный рынок в прямом и переносном смыслах. Владельцы собственных поместий наверняка успели проинспектировать и коттеджи в ближних посёлках, и дома в дальнем Подмосковье. Вне сомнения, проявили активность и те горожане, кто обычно перебирается в живописные просторы столичной области лишь в тёплый период, арендуя там жильё. Одновременно с этим стартовые цены, которые были заявлены изначально в прайсах компаний и частных объявлениях, поплыли вниз, как весенние ручьи…

Возрос ли спрос?

Считается, что интерес к загородной аренде возрождается уже к концу февраля — началу марта, а в наибольший пик запросов приходится на апрель. По сути, перед майскими праздниками заинтересованные стороны — домовладельцы и арендаторы — ударяют по рукам, определившись по всем условиям договора. Как утверждает Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome, после этого ажиотаж значительно снижается из-за весенних «каникул» и начала отпусков, что вполне объяснимо: как не использовать первые тёплые денёчки после холодного периода для более-менее продолжительного отдыха. А отправиться можно не обязательно к заморским берегам, но и в родное Подмосковье.

Воспользовались ли своим шансом состоятельные москвичи?

По данным компании Welhome, спрос на долгосрочную аренду элитной загородной недвижимости был примерно на 20% ниже прошлогоднего. Что касается ценовой политики, то ещё в 2015 году стоимость аренды в долларовом эквиваленте снизилась практически в два раза. А в нынешнем — ещё примерно на 20%. Таким образом, можно сказать, что за 2 года рынок элитной загородной аренды в Подмосковье просел в долларовом эквиваленте чуть ли не на 70%.

«Предложение рынка элитной аренды в целом довольно разнообразно: здесь можно найти как «скромный» дом в организованном посёлке до 20 км от МКАД на 4 спальни со свежим косметическим ремонтом за 80 тысяч рублей, так и эксклюзивный особняк со ставкой 100 тысяч долларов в месяц, — рассказывает Георгий Бельский. — А вот наибольшим спросом среди арендаторов пользуются таунхаусы, именно в этом сегменте спрос сильно превышает предложение. К примеру, если дом со свежим и современным ремонтом на Рублёвском или Новорижском шоссе можно арендовать за 600 – 800 тысяч рублей, то таунхаус с таким же ремонтом обойдётся в 2 раза дешевле и ставка аренды составит 300 – 400 тысяч рублей в месяц. Наиболее популярные посёлки, в которых представлены таунхаусы в аренду, находятся на Рублёво-Успенском шоссе — „Барвиха Клаб“, „Барвиха Хиллс“, „Горки-8“, и на Новой Риге — „Павлово“, „Маленькая Италия“, „Онегино“».

«Маленькая Италия»
© mitaly.ru

Кто же предлагает свои домовладения к сдаче в аренду? По мнению Артёма Пронякина, руководителя отдела загородной недвижимости ORDO Grouр, портрет арендодателя наших дней можно описать примерно так: владелец собственного бизнеса и нескольких домов и квартир для сдачи в наём. «Зачастую, собственники, живущие в России, более осведомлены о процессах, происходящих на рынке аренды, поэтому адекватнее в вопросах формирования цены. Арендодатели, управляющие своей подмосковной недвижимостью из-за границы, склонны завышать стоимость ежемесячного платежа в некоторых случаях на 50%».

«Типичным арендатором загородного дома является семья с одним или несколькими детьми. Для них важны безопасность и окружающая инфраструктура, игровые площадки, детские сады, школы, места для прогулок. Самые востребованные площади сегодня 350 – 700 м2, в среднем аренда такого домовладения может обходиться им от 300 тысяч до 1 млн рублей в месяц, в зависимости от посёлка. В среднем поиск объекта занимает 2 – 3 недели, если нет специальных требований, на которых настаивает арендатор. Так, например, для одной семьи, которая увлекается фэн-шуй, поиск подходящего варианта растянулся на полгода», — отмечает эксперт.

«Среди арендаторов многомолодых семей, которые ожидают пополнение в семье, — подчёркивает Георгий Бельский. — К примеру, на 1-м Успенском шоссе в „Лапине“ расположен перинатальный центр клинического госпиталя, где жители Рублёвки и прилегающих к ней мест приобретают контракты на роды и ведение беременности. Добавлю, что также в числе снимающих жильё в ближайшем Подмосковье и холостые молодые мужчины, обычно собственники бизнеса или топ-менеджеры российских компаний, и региональные арендаторы, преимущественно из Калининграда, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, и москвичи, которые предпочитают тишину и свежий воздух загорода суете огромного мегаполиса».

В поисках компромисса

«Основная задача риэлтора при работе с арендой недвижимости — консультирование, поиск объекта (для арендатора) или жильца (соответственно, для арендодателя), — напоминает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — Однако чем выше класс недвижимости, тем больше нюансов, и меньше желание обеспеченных собственников и арендаторов разбираться в них самостоятельно. Естественно, невозможного для своего клиента риэлтор не сделает — для арендатора не получится сторговать дом за полцены, для рантье — выручить двойную ренту.

1 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
2 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
3 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
4 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
5 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
6 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
7 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
8 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
9 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
10 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru
11 из 11
«Барвиха Хиллс»
© capitalgroup.ru

Очень часто арендодатели требуют невозможного — завышенной ренты в сочетании с очень жёсткими условиями полной материальной ответственностьи, запретом на присутствие детей, животных, обязательными ежемесячными ревизиями и так далее, то есть всем тем, что делает жизнь арендатора невозможной и препятствует успешной сдаче жилья. Наниматель, напротив, тянет одеяло на себя — торгуется на невообразимые суммы, требует полной свободы действий вплоть до ремонта и меблировки по своему вкусу, и, конечно, выступает категорически против посещений собственника. Разъяснение сторонам их законных прав — задача непростая, но от её решения во многом зависит успех сделки. Преодоление психологических барьеров в переговорном процессе и поиск компромисса — основная работа риэлтора».

Собственники роскошных домовладений пытаются закрепить ставку аренды в долларах и при этом неохотно идут на дисконты, отмечают эксперты компании Welhome. Поэтому многие арендодатели либо снимают домовладения с аренды до лучших времён и стабилизации финансовой ситуации в стране, либо фиксируют ставку в долларовом эквиваленте.

Под другим ракурсом рассматривает проблему Артём Пронякин: «Новые экономические реалии заставили рынок загородной аренды полностью уйти в рубли, скорректировались при этом и чаяния собственника, и настроения арендатора. Сегодня арендатору с серьёзными намерениями почти всегда удаётся договориться о скидке в 10 – 20% от первоначально заявленной стоимости, если речь идёт о долгосрочной аренде. Арендаторы, в свою очередь, получают весомый аргумент для снижения стоимости аренды, если готовы внести сумму сразу за несколько месяцев проживания. Например, дом в посёлке „Романово“ на Рублёво-Успенском шоссе при стартовой стоимости 1,2 млн рублей в месяц был сдан за 840 тысяч рублей с предоплатой за полгода».

Важную роль риэлтора в процессе сдачи дорогих объектов в аренду, начиная от подбора наиболее подходящих клиенту вариантов и заканчивая ведением переговоров, соблюдением интересов обеих сторон и юридическим сопровождением сделки, подчёркивает и Юлия Белукова, директор департамента загородной недвижимости Blackwood. «Самое сложное — это именно проведение переговоров, так как стороны должны в результате прийти к консенсусу. Так, дом в посёлке „Калчуга“ на Рублево-Успенском шоссе был выставлен в аренду по цене за 1 млн рублей в месяц, а сдали его в результате успешного торга за 800 тысяч рублей, таунхаус в посёлке „Новоархангельское“ на Новорижском шоссе предлагался за 250 тысяч, а был сдан за 170 тысяч рублей».

Приемлемая уступчивость

© shutterstock.com

«По опыту нашей компании, при аренде объектов элитной загородной недвижимости обе стороны — хозяин и потенциальный арендатор — практически всегда готовы идти на небольшой компромисс. Все понимают, что уступки в пределах разумного необходимы, чтобы договориться. Если, конечно, арендаторы «не выкручивают руки», а объективно раскладывают своё предложение. И тогда, кроме снижения ежемесячной арендной платы, возможны другие соглашения. Например, можно с домовладельцем обговорить стоимость обслуживания участка или коттеджа: оплату услуг садовника, расходы по платежам при обслуживании посёлка. При необходимости арендодатели готовы покупать за свой счёт мебель», — комментирует Юлия Белукова.

«Среди распространённых уступок со стороны собственника — готовность менять интерьер за собственный счёт, предоставить услуги помощника, который будет следить за участком и инженерными системами дома, а также, сможет отвезти детей в детский сад или школу. Некоторые владельцы даже устраивают на территории домовладения мини-контактный зоопарк — два десятка кроликов и несколько кур свободно разгуливают по лужайке», — добавляет Артём Пронякин.

«Максимальные скидки при аренде дорогой загородной недвижимости составляют 5 – 7%, — заявляет Илья Менжунов. — Даже на объекты с завышенной ценой нелегко получить значительные финансовые послабления. Собственники, как правило, стараются предложить в качестве бонуса мебель, компенсацию эксплуатационных расходов, страховку и т. д. Лендлорды очень беспокоятся за состояние жилья, поэтому стараются избегать частой смены жильцов, ведь основные повреждения дом рискует получить при ввозе и вывозе мебели. Поэтому всё, что стоит 200 тысяч рублей в месяц и более, сдаётся по договору на заранее оговорённый срок не менее полугода. Создаётся страховой депозит, при этом арендатор теряет деньги в случае досрочного расторжения договора».

Георгий Бельский отмечает ещё одну из тенденций 2016 года — обременение в виде поселковых сборов, которые составляют от 20 до 50 тысяч рублей в месяц, в зависимости от каждого конкретного посёлка и набора внутренней инфраструктуры, полностью ложится на арендатора. «Ещё год назад эти суммы были включены в стоимость аренды, — говорит эксперт. — В то же время арендаторы платят только 2 обязательные суммы (первый месяц аренды и депозит), хотя раньше приходилось сразу вносить трёхкратную сумму». Налицо — компромиссные варианты, учитывающие сегодняшние реалии. И этим стоит воспользоваться тем, кто засиделся в городе.

Александр Шевчук За городом 0 2622
За городом