Острые углы

Сегодняшняя ситуация рынка недвижимости, его законодательное регулирование далеки от идеала. Впрочем, идеал всегда неосуществим, однако ряд острых моментов требуют решения, причём достаточно быстрого.

Именно о проблемных точках и острых углах рынка недвижимости говорил Квадрум с Гурамом Курдиани, руководителем проекта «Шелестово».

— Гурам, сейчас кризис, тяжело всем, но всё же как продавать на таком рынке, особенно загородные проекты?

— Всё зависит от конкуренции. На загородке всё осложняется ещё тем, что нет чёткой системы классификации, невозможно качественно произвести оценку объекта. Кроме того, на рынке нет грамотных поводырей — риэлторов. Все риэлторы сегодня продают исключительно то, что быстрее продаётся. Именно поэтому я считаю, наш рынок далёк от цивилизованного.

— Продавать трудно, но и покупать не менее проблемно. Все же хотят купить ликвидный объект. А как это сделать на загородном рынке? Что необходимо оценивать?

— Ликвидность, прежде всего, зависит от места и подъездных путей. Влияет также и наличие инфраструктурных объектов.

Местоположение изучать надо тщательно. Хотите выгодно вложить деньги в «загородку»? Ищите более-менее стационарный проект, который в результате развития территорий не станет окружен многоэтажными домами.

Покупайте адекватный проект по площади, а не царские хоромы, которые и содержать в тягость, и продать невозможно. Оптимально для дома иметь площадь 250 – 400 м². Также важно не изуродовать планировки купленного дома собственным творчеством! У нас же люди имеют привычку купить дом и переделать его под себя. Так вот продать потом это «под себя» практически невозможно. Если вы предполагаете, что потом дом будет продаваться, не увеличивайте его площадь разными надстройками и пристройками, всегда помните, что покупатель чаще всего является массовым потребителем, найти ценителя экзотики с финансовым достатком не так-то просто.

И ещё одно — смотрите на правовой статус посёлка. Лично я убеждён, что надёжным можно считать посёлки исключительно с ТСЖ. Если инфраструктура, коммуникации и дороги принадлежат управляющей компании застройщика, то это сомнительное вложение.

— Но как это проверить, если покупаешь участок с подрядом на начальных этапах строительства, когда ещё нет жителей, когда ТСЖ просто не из кого образовывать?

— Понятно, что у построенного посёлка это узнаётся сразу. Во всех других случаях клиент рискует. И даже если на словах даются обещания, что потом всё это преобразуется в ТСЖ, гарантий никто никаких при этом не даёт.

— Получается, раз гарантий образования ТСЖ никаких нет, то среди непостроенных проектов ликвидных продуктов на рынке загородной недвижимости просто нет?

— Да, я считаю, что ликвидный продукт существует только в готовом виде. Если бы загородные посёлки регулировались законодательно, как в других странах или как наш рынок многоквартирных домов, то ситуация была бы другой. Но коттеджные посёлки в нашей стране не регулируются Жилищным кодексом, там лишь прописано положение относительно многоквартирных домов, которые обязаны быть ТСЖ, и где места общего пользования являются собственностью жителей. Коттеджные же посёлки у нас вне игры, это позволяет застройщикам разыгрывать разные схемы.

— Вы считаете, что это недоработка нашего законодательства или были какие-то весомые причины для такого положения коттеджей?

— Коттеджи не являются единственным и необходимым жильём. Все недоразумения с ними не носят массовый характер и не вызывают бурных возмущений. Возможно, это было сделано с целью избежать ввода коттеджей в жилой фонд, за который отвечает государство. Сложно сказать, почему сделали так или иначе, но факт остаётся фактом.

Безусловно, есть посёлки, управляемые ТСЖ, но обычно это старые СНТ. Если же не рассматривать старые товарищества, то сегодня порядка 95% посёлков на загородном рынке управляются через УК, а не через ТСЖ. Беда в том, что у собственников нет возможности контролировать целевое использование денег такой УК. За застройщиком в таких случаях остаются энергоузлы, дороги и инфраструктура, а это позволяет им постоянно повышать коммунальные платежи. Например, такая ситуация сложилась в «Дубровке».

На Западе объекты, управляемые ТСЖ, имеют значительно более высокую рыночную стоимость. У нас должно быть также, но для этого надо менять закон. Вернее дополнять его. И не только в этом вопросе.

— А в каком ещё вы считаете у нас есть недоработки?

— Убеждён, что нельзя продавать квартиры без отделки, а 214-ФЗ это позволяет. Квартира без отделки — это не квартира, так как квартирой считается жилое помещение, пригодное для проживания. Проживать в бетонных стенах без всего невозможно, как каждый понимает. У нас же торгуют полуфабрикатами, называя их квартирами.

— Но клиент знает, что покупает.

— Не соглашусь. Вся реклама говорит клиенту, что он приобретает квартиру, в результате у потребителя именно такое впечатление и складывается. А на самом деле он просо становится соинвестором застройщика, то есть такой же строитель, как и девелопер.

Кроме этого, здесь возникает вопрос безопасности. Покупая полуфабрикат, человек должен доводить его до ума, причём необходимо соблюдать все требования безопасности. За нарушение этих требований ответственность несёт собственник квартиры.

— Какие правила собственник может нарушить?

— Есть регламент безопасности по общественным зданиям, который никто не отменял. Собственник должен его соблюдать, когда самостоятельно проводит инженерную сеть в доме. Понимаете, если по его вине в доме сгорит проводка, то отвечать будет он, а не застройщик, который продал ему неготовый продукт. У нас комиссия принимает дом и делает его жильём, оценивая лишь общественные зоны. Но ведь дом нельзя считать жилым, если в нём отсутствуют жилые помещения. Чиновники делали такое возможным, чтобы помочь застройщикам продавать некачественный продукт.

— Гурам, позвольте не согласиться. Давайте вспомним наш рынок лет 25 назад. Тогда квартиры продавались с отделкой, но эта отделка была никому не нужна. Собственник сперва оплачивал ненужный ему ремонт при покупке, а потом тратил деньги и силы на его ликвидацию. Появление квартир без отделки было продиктовано рыночным спросом.

— Просто застройщик продавал неудобные квартиры. На самом же деле его задача совместно с архитекторами выводить на рынок квартиры, которые не хотелось бы переделывать. Нежелание людей жить в квартирах с плохой отделкой не является аргументом для того, чтобы устраивать на рынке лохотрон. Особенно это касается эконом-класса. Такое жильё должно идти с отделкой, сантехникой и кухней. Люди, купив квартиру в ипотеку, вынуждены работать на трёх работах, а мы заставляем их ещё и ремонтом заниматься. Жильё этого сегмента должно идти по определённой программе. И оно должно быть унифицировано по всей стране. Например, у всех домов такой категории должны быть одни и те же лифты. Это упростит, во-первых, содержание этих самых лифтов и снизит расходы на их эксплуатацию и ремонт. Во-вторых, это будет способствовать развитию отечественного производства. Нет никаких трудностей, чтобы запустить 2 – 3 отечественных завода по производству лифтов, если эти заводы будут иметь колоссальные годовые заказы. Такая же унификация должна затронуть электропроводку, тепловую систему, окна и т. д.

Унификация домов эконом-класса позволит по-настоящему заработать программе импортозамещения, так как объём заказов будет большим и гарантированным. Эконом-классу надо гарантировать необходимый минимум. Все изыски возможны в более дорогом жилье.

— Гурам, в начале разговора вы сказали, что на рынке нет грамотных риэлторов. Вы считаете, что закон о риэлторах необходим?

— Должен быть, конечно. Сейчас риэлторов регламентируют так, как будто и не делают это вовсе. Считаю, что наилучший способ регулирования надо копировать у нотариусов — это должно быть персонализированная территориальная привязка. В каждом округе достаточно 2 – 3 оттестированных риэлторов. Этого вполне хватит для конкуренции, а большего и не надо. Кроме того, у риэлторов должна быть уголовная ответственность за мошенничество. Понимаете, риэлтор должен быть привязан к своей территории, иначе любой человек может стать им. У нас это не профессия, а вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимости.

Кроме того должна быть единая база объектов. Да, многие пытаются создать базы, но пока до идеала никто не дотянул. А вот тот, кто создаст хорошую, модерируемую базу с достоверной информацией, выбьет с рынка всех риэлторов.

Однако для сознания такой базы должны быть изменены сами принципы. Например, государство должно ввести понятие паспорт объекта, он отличается от технического паспорта дома, так как содержит иную информацию: дом управляется ТСЖ или иначе, в каком состоянии этот дом, есть ли у правления задолженности, не банкрот ли оно и т. д. Заполнять этот паспорт необходимо обязать сами ТСЖ на «вторичке» и застройщиков на «первичке». Именно эти паспорта объектов необходимо представлять в базе, информацию надо вовремя обновлять. Покупая качественную квартиру, в первую очередь надо смотреть на качество дома! Безусловно, важны у все другие параметры, важные для ликвидности, о которых мы уже говорили.