Почти город

Парадоксально, но на территории Новой Москвы в адресе пусть даже самого современного многоэтажного ЖК указывается — «сельское поселение». Представьте: крутое название, что должно отражать столичный статус, и в нём всё такое западное, да по-англицки звучит — gold, star, house, park и т. д., а значится — «Москва, Матрюхинское сельское поселение, ЖК „Манхеттен Gold“»… Да и находятся все новостройки чаще всего в реальном деревенском окружении — с неказистыми домиками, сельпо, пасущимися на лужайках козами и прочими характерными атрибутами. Пастораль за околицей, сельская идиллия!

Смесь французского с нижегородским

В Новой Москве, по информации генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, действительно, насчитывается 10 сельских поселений и городской округ Щербинка. Каждое из сельских поселений имеет в своем составе несколько деревень и административный центр, как правило — посёлок городского типа. «На их территории и ведётся строительство теперь уже столичных жилых комплексов, — рассказывает она. — Наибольшее количество объектов представлено в с. п. Сосенское, которое состоит из 9 деревень и 2 посёлков городского типа (Коммунарка, Газопровод). Поселение граничит с внутримкадным районом Ясенево, а также ставшими давно московскими Южным и Северным Бутово. В Сосенском лишь 2 малоэтажных комплекса: ЖК бизнес-класса «Дубровка» и ЖК комфорт-класса «Бутовские аллеи», всё остальное — многоэтажная масштабная застройка комфорт-класса». О характере появляющихся на территории других сельских поселений новостроек можно судить по таблице, которую мы публикуем.

Есть ли тут какой-то определённый, взвешенный подход, судить сложно. «В разговорах об архитектуре и урбанистическом концепте Новой Москвы есть три стороны. Первая — это власти, которые хотят сделать всё как должно, вторая сторона — девелоперы, которые реализуют проекты и делают бизнес на этих территориях, а третья — сами жители новых округов, мнения которых вообще сложно объединить в единый массив, — рассуждает Владимир Яхонтов, управляющий партнёр «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». — Что мы получаем в итоге: власти мечтают подогнать новомосковский уровень и ритм жизни к „старой“ Москве, девелоперы стремятся как можно больше выжать с полученных для застройки территорий, а жители… жители хотели бы видеть город-сад, и в этом стремлении их сложно упрекнуть. Мнение властей тоже вполне понятно: им хочется фактически воспроизвести на бывших областных территориях всё то, что отличает Москву в пределах МКАД. Но реализовать старомосковский формат не то чтобы невозможно — возможно, но реальность, увы, потребует на этот многообещающий проект лет эдак 300!

Ко всему прочему, чтобы создать копию „старой“ Москвы на новых территориях, нужно не только время, но ещё и десятки триллионов долларов: снести старые населённые пункты, на их месте возвести современные корпуса жилых, социальных и коммерческих объектов, заселить районы и создать поблизости рабочие места, а ещё и подтянуть всю недостающую инфраструктуру, прежде всего транспортную. Однако ни один современный архитектор или урбанист не сможет гарантировать того, что когда-то в Новой Москве родится „старая“. Просто потому, что ни один творец/разработчик не доживёт до хоть сколько-нибудь внятного результата».

Так как же сейчас развивают территорию Новой Москвы? По мнению эксперта, пока что мы имеем довольно нестройную концепцию многоэтажных проектов, создания новых спальных районов, а значит — дешёвого жилья эконом-класса, и власти такое строительство поощряют. «Все понимают, что жителям многотысячных новых жилых кварталов нужно будет пользоваться метро и шоссе каждый будний день, не говоря уже о ритейле и офисной составляющей, — замечает Владимир Яхонтов. — Но о том, что с каждым годом нагрузка на существующую инфраструктуру будет становиться всё выше, пока подумать не успели».

Город убивает загородку

Интересно, как влияют новые столичные новостройки на стоимость прежних, «деревенских» предложений. «Массовое многоэтажное строительство фактически обрушило рынок загородной элитной недвижимости в этом регионе, — считает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп». — За четыре года с момента присоединения новых территорий спрос на загородные высокобюджетные посёлки упал на 20 – 30%. Клиенты не хотят видеть рядом со своими коттеджами многоэтажки на десятки тысяч человек. По сути, теперь Новая Москва рассматривается не как загородное, а как городское направление и она пользуется спросом преимущественно среди тех, кому удобно отсюда добираться на работу. К примеру, приобретением такой недвижимости активно интересуются сотрудники „Газпром межрегионгаз Москва“».

«Действительно, в некоторых случаях новое строительство идёт во вред, — соглашается генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец. — В первую очередь, это касается высокобюджетных коттеджных посёлков. Ведь элитные проекты чаще всего имеют собственную инфраструктуру, поэтому для их жителей нет никакой пользы от появления поблизости новой школы или детского сада. Кроме того, теряется одно из главных преимуществ — уединённость и камерность, ради которых многие и приобретали загородную недвижимость. В результате, цена на объекты в таких посёлках может быть снижена. В то же время для коттеджных посёлков эконом-класса наличие поблизости нового жилого комплекса становится скорее преимуществом, поскольку в их составе объекты социальной инфраструктуры — большая редкость. Поэтому и стоимость домовладений может быть скорректирована в сторону повышения. Это возможно, если речь идёт о пешей доступности от нового ЖК в пределах километра».

«Сами жители новостроек неоднозначно относятся к соседству со старыми поселениями, — говорит Мария Литинецкая. — С одной стороны, многие из них рады, что поблизости есть сложившийся район с уже открытыми магазинами, детскими кружками, секциями и прочими благами. С другой — многие родители буквально готовы обнести детские площадки забором, лишь бы не допустить чужих детей на территорию комплекса. Поэтому взаимное влияние старых и новых построек неоднозначно. У жителей уже сложившихся районов порой тоже возникают проблемы от появления нового соседа. Речь идёт об увеличении нагрузки на дороги, общественный транспорт, детские сады и школы (пока застройщик не построит собственные объекты). В целом пользы от этого намного больше, поэтому жители старых поселений даже стараются немного прибавить стоимость к их недвижимости хотя бы за счёт появления поблизости новых социальных объектов».

Конечно, наличие «через дорогу» ветхих старых зданий не прибавляет престижности новому району. Однако лучше такое строительство, чем стройка в чистом поле, где до ближайшего поселения несколько километров пешком. Поэтому старые сложившиеся постройки с уже действующей инфраструктурой становятся своего рода спасением для первых новосёлов, уверена Мария Литинецкая.  

В открытом доступе

В большинстве своём рядом с уже имеющимися населёнными пунктами и сосредоточена новая многоэтажная застройка, комментирует Наталья Кузнецова. Именно она и становится драйвером развития местности — ведь параллельно с жилыми кварталами создаётся развитая инфраструктура, ведётся строительство дорог, развязок и даже метро. Всё это повышает уровень цен «старой» застройки на вторичном рынке примерно на 10 – 15%.

«Район „Новые Ватутинки“ строится в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе, на территории Новой Москвы. Однако ближайшее поселение находится на расстоянии почти двух километров, — сообщает Александр Зубец. — Но даже и в этом случае реализация нашего комплекса оказала положительное влияние на привлекательность соседних поселений. Например, их жители получили возможность прикрепиться к новой современной поликлинике или отдать ребёнка в школу, которая вошла в список лучших трёхсот учебных заведений столицы в этом году. Таким образом, главный плюс от нового строительства поблизости — единственная для многих возможность получить доступ к качественной социальной инфраструктуре. Очевидно, что многие собственники стараются отразить данные преимущества и в цене, прибавив 3 – 5% к стоимости предложения на вторичном рынке».

Комплексное освоение территории подразумевает создание «города в городе» с собственными закрытыми дворами, объектами инфраструктуры и пр. По сути, речь идёт об автономном жилом комплексе, который никоим образом не зависит от прилежащих поселений. «Стоит понимать, что на территории Новой Москвы реализуется всего один проект бизнес-класса. Поэтому никаких элитных новостроек через дорогу от огородов просто не может быть, — рассуждает Александр Зубец. — На мой взгляд, уйти от соседства с уже давно сложившимися поселениями невозможно. Это не старые границы Москвы, где ветхие пятиэтажки сносятся, чтобы освободить места под новые современные дома. Новая Москва — это сотни гектаров неосвоенных участков, где сельские кварталы будут вытесняться городскими новостройками ещё десятки лет. Однако с учётом автономности проживания в новых районах это абсолютно не вносит негатива в жизнь „новых“ москвичей».

В соседстве с ними нет ничего предосудительного, этот фактор отмечает и Мария Литинецкая. Очевидно, что ещё долгие годы современные новостройки будут находиться рядом с уже старым и порой ветхим жильём. Застройщики в данном случае не могут ничего сделать, да и не стремятся.

«Властям, к сожалению, не всегда удаётся конструктивный диалог с девелопером: им сложно понять составляющие бизнеса, — объясняет положение дел Владимир Яхонтов. — Чиновник не может точно определить, относится конкретная локация к эконом-сегменту или к бизнес-классу, они не готовы нести риски за эту диверсификацию и их несёт девелопер. Соответственно, если девелоперу меньше мешать, то определённые зоны, сегментированные по классам недвижимости, будут формироваться самостоятельно. Возьмем, к примеру, территории у воды, традиционно наиболее востребованные покупателем. Стоимость этих участков выше, выше и стоимость проектов. И всё это выражается не только в самой локации, но и в архитектуре, даже в цветовых решениях. К примеру, в Новой Москве реализуется сейчас ЖК „Андерсен“ — малоэтажный проект у воды. И для него была выбрана концепция европейской малоэтажной квартальной застройки, что подходит визуально и с точки зрения ландшафта к его окружению. Девелопер не мог не использовать преимущества местоположения и придал соответствующую стилистику своему проекту. В то время как проект „Спортивный квартал“ — наоборот, довольно простой в архитектуре, и эта простота тоже становится частью общего концепта».

Что поможет правильному, органичному архитектурному и урбанистическому развитию Новой Москвы? «Как ребенку в определённом возрасте предоставляют возможность самому принимать решения, так и новые территории уже заслужили право развиваться по рыночным законам, конечно, оставаясь под чутким, но не избыточным присмотром властей. В противном случае перегруженный опекой и вниманием „подросток“ рискует превратиться в закомплексованного инфантильного „взрослого“, которому в дальнейшей жизни придётся очень непросто», — делает вывод Владимир Яхонтов.