27 сентября 2020    Воскресенье
Поиск
Белла Минц Дом 0 2955

Чужие там не ходят

Для современного ЖК cтарые стандарты и правила не подходят

© shutterstock.com

Приятно, только войдя в подъезд жилого здания, сразу почувствовать себя дома: поздороваться с консьержкой, обсудить с ней пышность окружающих цветов, а оставив коляску или снегокат поблизости, просто присесть на банкетку в холле, чтобы, к примеру, завязать шнурок на ботинке… Мелочи, но жизнь от этого становится несколько веселее. И дороже.

Маркетинговый ход

Конечно, просторные холлы, наличие подсобных помещений (консьержные / колясочные / комнаты отдыха и т. п.) не нормируется, делать их или нет — это выбор девелопера. В большинстве случаев их наличие, размер и наполненность зависит от класса проекта, но в любом случае, такие помещения уже стали нормой, а не диковинкой и новинкой.

Однако, бизнес, как известно, в убыток себе не работает и комфорт жильцов — это вполне себе честная часть маркетингового плана. «Так называемые „непрофильные“ помещения в домах сейчас такая же важная составляющая понятия „комфортное жильё“, как и сами квадратные метры. Поэтому застройщики, которые нацелены на создание качественного продукта, нередко жертвуют жилыми площадями и даже прибылью в пользу большего пространства мест общественного пользования», — признаётся коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век» Виталий Разуваев. Другими словами, платит девелопер, но не бескорыстно, а с долгосрочной перспективой: чтобы повысить класс проекта и обеспечить интерес потенциальных покупателей к жилому комплексу, что очень важно на не слишком активном рынке.

И тут сталкиваются две противоположные точки зрения — рациональная и, скажем так, «эстетская». «Большое количество помещений общего пользования, не пригодных к реализации, в настоящее время выглядит непозволительной роскошью. Проектировщики стараются минимизировать коэффициент нежилых помещений общего пользования для сокращения издержек и создания максимально полезных планировок», — поддерживает рационализм директор департамента управления проектами компании KASKAD Family Игорь Чунаев.

«Для сегмента комфорт-класса самый правильный ход — разумная достаточность, — комментирует позицию компании начальник отдела разработки проектов компании „А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ“ Александра Мамохина. — Обилие подобных помещений увеличивает потери полезных площадей, которые, однако, могут компенсироваться увеличением комфортности жилья и его потенциальной ликвидности, но не цены. Поэтому представлять целесообразно только то, что будет действительно влиять на выбор покупателя».

В качестве примера рационального подхода, основанного на собственном опыте, эксперт приводит решение проблемы помещений для консьержей в ЖК «Испанские кварталы»: «В построенных домах в Коммунарке в каждой отдельной секции были представлены консьержные, которые в настоящее время в большинстве домов пустуют — люди на период заселения и ремонтов отказываются от услуг консьержей. Также происходит и впоследствии, далеко не все жители готовы оплачивать услуги консьержей и достичь необходимого „кворума“ для принятия решения о его найме сложно. В итоге помещения есть, но они не используются». Решением проблемы в «Испанских кварталах» стала замена отдельных консьержных в каждой секции на единый блок охраны, размещаемый при входе на огороженную территорию. В то же время в каждой отдельной секции помимо более просторного лобби предусмотрены комнаты для хранения велосипедов и колясок, что важно для покупателей ЖК.

1 из 5
Миниполис «Самоцветы»
© Квадрум.ру
2 из 5
Миниполис «Самоцветы»
© Квадрум.ру
3 из 5
Миниполис «Самоцветы»
© Квадрум.ру
4 из 5
Миниполис «Самоцветы»
© Квадрум.ру
5 из 5
Миниполис «Самоцветы»
© Квадрум.ру

Человеческий фактор

У «Сити-XXI век» иной подход. В компании считают, что «управдом (в нашем случае — консьерж) — друг человека». По словам Виталия Разуваева, в их жилых комплексах наметилась тенденция не прятать «смотрителей» в закрытые «скворечники», а наоборот, позволить им быть «ближе к людям». Для этого создаются стильные прозрачные стойки-ресепшн. Именно такие помещения организованы в жилом комплексе «Самоцветы» и предусмотрены в жилом комплексе «Краски жизни».

«Это не самое дешёвое удовольствие для застройщика, которое, впрочем, позволяет ему усилить конкурентные преимущества объекта. В частности, наш подход заключается в том, что мы рассматриваем места общего пользования как продолжение жилой зоны и готовы на соответствующие вложения, — комментирует эксперт. — Так, в жилом комплексе „Самоцветы“ предусмотрены высокие двухуровневые холл с панорамным остеклением, оформленные по индивидуальному дизайн-проекту. В шестом комплексе жилого квартала „Краски жизни“ интерьеры холлов будут выполнены в едином экостиле с элементами фитодизайна. Предусмотрена мягкая мебель, зеркала, а также приятные и полезные детали: от полок для кроссбукинга до специальных досок пожеланий, где можно маркером писать объявления, оставлять поздравления или просто желать доброго утра. Мы считаем, что именно такие нюансы и особенности позволяют проектам выделиться на фоне других жилых комплексов комфорт-класса, предугадать пожелания современного покупателя, который весьма взыскателен и предъявляет высокие требования к продукту».

В компании «Пионер» тоже считают, что общие помещения важны как имиджевый продукт. По этому пути компания пошла при создании проекта комфорт-класса ЖК «Лайф-Ботанический сад». Для удобства жильцов здесь предусмотрены элементы, присущие более высокому классу жилья. «Клиентов привлекают проекты, где помимо уже привычной инфраструктуры на первых этажах жилых домов застройщики предлагают более интересные, нетипичные решения, — делится опытом директор по продажам московского направления компании Диана Нилиповская. — Так, например, в ЖК „Лайф-Ботанический сад“ жилые башни планируют связать крытым гранд-коридором. Благодаря этому, выйдя из станции метро „Ботанический сад“, можно будет вернуться домой по обзорному проходу, в котором тепло даже зимой. В пространстве коридора, напоминающем художественную галерею, будут экспонироваться произведения искусства, а через его стеклянные стены можно будет любоваться сезонно меняющимся пейзажем двора. Входные группы и места общего пользования создают первое впечатление жильцов от дома. В каждой башне устроены двухуровневые вестибюли атриумного типа. В зонах лобби организованы удобные лаунж-зоны».

ЖК «Митино О2» от Urban Group
© mitino-o2.ru

И в компании Urban Group считают, что общие помещения важны, но вот «нагрузки на бюджет покупки» в них не видят. «Колясочные, консьержные, помещения для хранения спортивного инвентаря есть во всех наших проектах, — говорит заместитель генерального директора компании Леонард Блинов. — На экономику они никак не влияют и не учитываются. В любом случае необходимо предусмотреть наличие таких мест общего пользования, как проход к лифтам и зоне их ожидания. А дальше застройщики могут добавить что-нибудь ещё на своё усмотрение».

То же самое и с консьержем: по мнению Леонарда Блинова, наличие помещения для консьержа, которое обычно занимает от 5 до 10 м2, никак не сказывается на общей стоимости возведения дома, а вот социальный эффект значителен, так как присутствие консьержа, среди обязанностей которого следить за чистотой, не допускать в подъезд посторонних и своевременно сообщать необходимую информацию — это определенно дополнительный комфорт для жителей. Наличие колясочных удобно для молодых родителей, а места для хранения спортивного инвентаря — для подростков и всех, кто ведёт активный образ жизни.

И правильно делают, что предусматривают, отмечает член правления ассоциации АКОН Никита Чулочников, иначе жильцы займутся самоуправством: «Коридорная система расположения квартир на этаже в ряде случаев даёт техническую возможность жильцам обосабливаться, устанавливать в приквартирной площади дополнительной двери и располагать в проходах детские коляски и велосипеды. Наличие подземной парковки также стимулирует часть жильцов обустроить своё машиноместо, расположенное в угловой части или на периферийной зоне паркинга, и выгородить в отдельный гараж. Управляющие компании активно борются с такими формами обособления общественных зон, т. к. блокируется доступ к вентиляционным камерам, электрощитам и нарушаются пожарная безопасность, а также права других собственников».

1 из 7
ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru
2 из 7
ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru
3 из 7
ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru
4 из 7
ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru
5 из 7
ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru
6 из 7
ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru
7 из 7
ЖК «Ривер Парк»
© river-park.ru

Плата за комфорт

Но то, что в массовом строительстве кажется необычным, в жилье классом хоть немного выше воспринимается как должное. «На мой взгляд, консьерж и колясочные — необходимый минимум для комфортного проживания в любом комплексе, — напоминает генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» (застройщик одноимённого ЖК бизнес-класса) Лариса Швецова. — 60% наших покупателей — семьи с детьми. Поэтому один из частых вопросов, которые слышат наши менеджеры: можно ли в подъезде оставить коляску, велосипеды и пр.? При этом заниматься эксплуатацией данных помещений будет управляющая компания. Стоимость обслуживания в пересчёте на всех жителей корпуса будет столь мала, что нет смысла говорить о какой-то значительной переплате».

Хотя, смотря что считать «незначительным», особенно в общей сумме ежемесячного платежа, за счёт взноса на капремонт и так изрядно потолстевшего. Пример приводит Диана Нилиповская: «Если говорить, например, о зонах для консьержей в подъездах, то по данным управляющей компании „Пионер-Сервис“, в жилом квартале „Лайф-Лазаревское“ в районе Южного Бутова с 2013 года обеспечивает безопасность проживания жителей частное охранное предприятие, а не консьержка. В ЖК организовано семь круглосуточных постов на трёх корпусах, а также в подземном паркинге. В настоящее время оплата производится из расчёта 10,63 рублей с квадратного метра. Собственники однокомнатной квартиры платят 427 рублей в месяц, а трехкомнатной — около 800 рублей». Много это или мало — оценивать покупателю.

А вот в домах высокого уровня всё наоборот — от удобного лобби никто, конечно, не отказывается, но вот «демократизация» налицо: «В премиальном и бизнес-сегментах обязательная составляющая — это просторная зона ресепшн, иногда с зоной ожидания и комнатой для хранения детского и спортивного инвентаря, — делится опытом руководитель отдела городской недвижимости компании ORDO Group Ольга Тараканова. — Стоимость строительства общих площадей дома, предназначенных только для пользования жителей, обязательно закладывается в себестоимость квадратного метра продаваемой площади. Как правило, это небольшая доля. Допустим, наземная площадь дома 6000 м2, при этом площадь холла должна быть не менее 200 – 250 м2 плюс комната для хранения инвентаря 30 – 40 м2. Также надо иметь в виду лестничные марши и лифтовые холлы. Помимо этого в доме есть ещё помещения, отведённые под технические нужды. В небольшом элитном доме с минимальной инфраструктурой на общие площади отводят 20 – 25%, а в более масштабном проекте — не менее 30% надземной площади. Помещения подземного паркинга в эти цифры не входят».

ЖК «Садовые кварталы»
© sadkvartal.ru

Содержание помещений ложится на плечи жильцов и вовсе не в виде незначительной переплаты, как в «Ривер Парке», но, конечно, чем крупнее комплекс, тем стоимость эксплуатации меньше. Например, по словам Ольги Таракановой, в ЖК «Садовые кварталы» стоимость эксплуатации будет в районе 150 – 200 р./м2 в месяц, в ЖК «Лайт-Хаус» и в ЖК «Дворянское гнездо» чуть выше: 300 р./м2, а в клубных домах в Большом Афанасьевском переулке цена составляет 550 р./м2. (Все цены даны для квадратного метра площади квартир и включают все расходы: освещение, охрану, уборку, обслуживание).

Есть и хорошая новость: если это обособленные нежилые помещения с отдельным входом с улицы или хотя бы с возможностью организовать такой вход, естественно находящиеся на балансе ТСЖ, то они могут быть сданы в аренду. Тогда полученный от аренды доход направляется на погашение части эксплуатационных расходов.

«В домах высокого класса большая доля общедомовой площади, и по проекту она может иметь разное целевое назначение для создания максимальной индивидуальности и комфорта жильцам. Однако в связи с ростом затрат на её обслуживание, собственники часто отказываются от содержания непрофильных активов, например картинных галерей, и стремятся извлечь из них хоть какую-то выгоду используя в коммерческих целях», — говорит Никита Чулочников.

Белла Минц Дом 0 2955
Дом