27 сентября 2020    Воскресенье
Поиск
Наталья Бухтиярова Luxury 0 1565

Золотые офисы

Самые престижные офисы чувствуют себя неплохо в любой ситуации на рынке

Офисный центр Neo Geo
© bc-neogeo.ru

Дорогие бизнес-центры в Москве долгое время приносили неплохой доход, однако, в кризис, как отмечает Дарья Брюховецкая, инвестиционный менеджер, на офисах класса А и В+ выигрывают арендаторы, а не собственники.

Необходимость сокращать доходы вынуждает компании-арендаторов сокращать траты и переезжать в менее дорогие офисные помещения. Это заставляет собственников снижать ставки, чтобы сохранить заполняемость. Таким образом, нынешний год – тяжёлое время для этого рыночного сегмента. Так ли это действительно?

Кризисная реальность

Ситуация в дорогих бизнес-центрах непростая, но многое зависит от самого центра и его управляющей компании. Во-первых, неплохо чувствуют себя офисные центры класса А с премиальным расположением. Александр Устинов, директор по развитию RD Management, подчеркивает, что этот субрынок всегда выделяется среди офисных проектов и всегда хорошо востребован арендаторами, особенно международными. В настоящий момент в этом сегменте до сих пор сохраняется более выгодная позиция по сравнению с другими объектами. Здесь достаточно низкий процент вакантных помещений и более высокая ставка аренды. 

Во многом это связана с местом, с максимальным комфортом, качеством оказываемых услуг, развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Кроме того, такие премиальные бизнес-центры находятся в пределах Бульварного кольца. Такое  расположение также способствует спросу на объекты даже в кризис. Карина Анаевская, заместитель главы представительства холдинга RD Group по управлению недвижимостью, объясняет это невозможностью возведения здесь новых площадей из-за запрета на строительство. Всё это вместе приводит к тому, что премиальные объекты даже сейчас при профессиональном управлении демонстрируют высокую рентабельность и сохраняют пул арендаторов без каких-либо коррекций арендных ставок.

БЦ «Большевик»

Звучит оптимистично, но обратите внимание, что это возможно при профессиональном управлении, а добиться его не так-то просто. Дарья Брюховецкая рассказывает, что все характеристики качественного БЦ должны соответствовать классу объекта - это техническо-инженерное оснащение, дизайнерско-визуальные элементы, отделка, целостная концепция, развитая инфраструктура и рекреационные зоны. Эксперт отмечает: «Чтобы объект поддерживал статус «премиального» необходимо учитывать и поддерживать все мелочи».

Какие именно мелочи помогают держатся на плаву? Всевозможные. Александр Островский, генеральный директор 01 Properties, говорит, что ещё в 2014 году их компания ввела единые стандарты управления, которые включают в себя требования к разным аспектам управления БЦ. Например, принята единая форма для сотрудников ресепшен, управляющей компании, охраны, службы клининга и инженерных служб; необходимо наличие стоек для упаковки зонтов и чистки обуви, наличие зонтов напрокат, наличие свежей прессы в лобби. Одним словом, сервис должен быть на уровне пятизвёздочного отеля.

Однако не все БЦ соответствуют данному уровню и удерживают столь высокую планку. Кроме того, многие компании сейчас согласны переехать в другой офис не с таким премиальным расположением, но с таким же высоким классом обслуживания и более доступной арендой. Именно поэтому центральные районы столицы постепенно теряют статус «премиальных» с точки зрения спроса на аренду офиса. 

По данным Марии Онучиной, директора департамента управления объектами NAI Becar, в настоящий момент более востребованы офисы, расположенные на Северо-Западном направлении, в районе «Москва-Сити» или других точек притяжения: «Наблюдаем спрос на качественные объекты, расположенные за МКАД, что создало на рынке тенденцию выносить свои офисы за пределы транспортного кольца и даже за пределы МКАД. Качественные БЦ всегда находят свою целевую аудиторию среди арендаторов. Локация объекта, безусловно, важна, но на первый план выходят такие показатели как инфраструктура, технические возможности и комфортность для ведения бизнеса арендаторами». Эту тенденцию подтверждает и недавно открытый БЦ AEROCITY на Куркинском шоссе класса А.

Деловой квартал «Сириус Парк»

Андрей Ковалёв, собственник ГК «ЭКООФИС», подтверждает наступление тяжёлого времени для многих премиальных БЦ: «Уровень вакансии достиг предельного значения едва ли не за всю историю рынка. В некоторых объектах ММДЦ «Москва-Сити» заполняемость находится на уровне 5-10%. В среднем же заполняемость в сегментах А и В+ за год снизилась примерно на 30-35%. Для сравнения, в классе С за тот же период снижение составило 5-10%».

Офисные объекты в таком положении вынуждены снижать ставки и идти на уступки. Вера Зименкова, глава департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International, сообщает, что арендная средневзвешенная ставка офисов класса А в 2014 году составляла 840 долларов за квадратный метр, а в 2015 – 740. Кроме того, арендодатели были вынуждены перейти на рубли или фиксировать курс валют при подписании договора и снизить арендную ставку в долларах на 14%, а в рублях – на 10%.

Итак, кризис в бизнес-центрах премиального класса есть. Некоторые БЦ чувствуют себе в такой ситуации всё также уверенно как и раньше, другие же, наоборот, переживают не лучшие времена. Однако существующим центрам в разы лучше, чем новым. Дарья Брюховецкая обращает внимание: «На сегодняшний день объекты, уже присутствующие на рынке, чувствуют себя гораздо лучше, чем вновь вводимые, потому что переезжать арендатору из хорошего объекта всегда тяжелее, а управляющей компании легче и выгоднее работать с теми арендаторами, которые уже присутствуют в БЦ, нежели искать новых».

Кто на новенького?

Выходить на рынок и завоёвывать своё место под солнцем в кризис тяжело, однако, новые проекты БЦ премиального уровня строятся и сдаются в эксплуатацию. И прежде всего, это связано не с тем, что предполагается ажиотажный спрос на такие площади, а с тем, что стройки были начаты раньше, и проще объект застроить, чем замораживать.

1 из 4
Офисный центр Neo Geo
© bc-neogeo.ru
2 из 4
© bc-neogeo.ru
3 из 4
© bc-neogeo.ru
4 из 4
© bc-neogeo.ru

Прошлый год был рекордным для рынка офисной недвижимости, 2015 год явно будет отставать. На начало года был заявлен выход 1 млн кв. метров офисных площадей, но по оценке Collieфrs International, фактически объём ввода будет на 30-40% ниже и составит 600 тыс. кв. м. Ожидалось, что в этом году выйдут следующие бизнес центры: «IQ квартал» (А класс), «Федерация» Башня «Восток» (В+), «Оружейный пер 4»(А), Neo Geo (В+), «Суворов Плаза» Башня Б (А), «Большевик» (А), «Сириус Парк» (В+), NEOPOLIS (А), «К2 Бизнес Парк» (А) и «Атлантик» (А). За первый квартал было введено 115,1 тыс. кв. м офисов: «Эволюция», «Алгоритм» и «Дербенёвский».

Но не все заявленные объекты выйдут в срок. Специалисты BLACKWOOD сообщают, что на середину будущего года перенесён срок ввода в эксплуатацию Башни «Восток» в МФК «Башня Федерации». Были заморожены следующие объекты, находящиеся на разных стадиях реализации: Greendale, «Кутузов», БЦ «Нагорное». Кроме того, по итогам первого квартала порядка 50 проектов строительства офисных центров перепрофилированы под жильё, торговые и гостиничные объекты.

Однако несмотря на кризис, в этом году начато строительство новых бизнес-центров, причём некоторые из заявленных имеют весьма большую площадь. Так, в феврале 2015 года начато строительство первой очереди МФК «Китайский деловой центр "Парк Хуамин"» общей площадью 100 тыс. кв. м.

Но постепенно строительство премиальных объектов офисной недвижимости будет сокращаться. Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, ожидает, что уже в ближайшие годы ввод бизнес-центров класса А сократится: «Так, судя по строящимся объектам, в 2016 году на рынок выйдет только два объекта этого класса, а в 2017 – ни одного». Таким образом, кризис наметил на рынке две тенденции. Во-первых, количество возводимых премиальных бизнес-центров будет сокращаться, а позиция объектов класса В+ будет усиливаться. Во-вторых, происходит децентрализация рынка. Центральный деловой район перестаёт быть самым значимым и востребованным, в Москве появляются новые локальные центры притяжения бизнеса, в том числе и бывшие промзоны.

Бизнес-центр «Алгоритм»
Наталья Бухтиярова Luxury 0 1565
Luxury