2 апреля 2020    Четверг
Поиск
Александр Шевчук Luxury 0 2237

Место имения

Подмосковные старинные усадьбы восстанавливаются и становятся фишками элитных проектов

Архангельское

Старинные усадьбы, родовые гнёзда известных деятелей, небольшие дачные домики писателей и даже просто места с биографией влекут не только туристов и любителей истории, но и покупателей элитной недвижимости.

Дворянские гнёзда

Всегда было так, что роскошный дом за городом помимо своих обязательных преимуществ — большой площади, множества спален, просторной придомовой территории и интересного архитектурного решения фасада должен иметь удачную локацию. При этом для каждого конкретного покупателя эта характеристика может значить разное: кому-то хочется жить в тихом лесу, в окружении сосен или берез, для других важна возможность быстро добираться до Москвы и пользоваться богатой инфраструктурой прямо за городом, а некоторые состоятельные люди предпочитают жить в знаковых местах, где когда-то бродили по лесным тропинкам писатели или создавали свои шедевры художники, где принимались исторические решения или происходили романтические встречи, о которых потомки снимают фильмы и пишут книги.

«Усадьбы с точки зрения организации зон отдыха можно отнести к курортной инфраструктуре, наряду с санаториями, пансионатами, базами отдыха, пионерскими лагерями», – утверждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». При этом он напоминает, что много санаториев расположено как раз на месте бывших усадеб. И в пример приводит дом отдыха «Колонтаево», дом-музей «Ленинские горки». Некоторые усадьбы так и остались музейными общедоступными объектами (Архангельское, Абрамцево, Аксаково).

А вот Рублёво-Успенское шоссе, самое популярное место у покупателей элитной недвижимости в Подмосковье, стало таким неспроста, считает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. Исторически сложилось, что окрестности нынешней Рублёвки выбирали аристократические семьи, творческая элита, номенклатурные деятели.

Архангельское

«Усадьба Архангельское, начинающая свою историю в 30-е годы XVI века и когда-то принадлежавшая Одоевским, Черкасским, Голицыным, сегодня окружена элитными посёлками, концепция которых созвучна историческому объекту, – рассказывает эксперт. – В одноимённом посёлке Архангельское девелопер попытался воплотить атмосферу процветания усадьбы в то время, когда она принадлежала князю Юсупову. Архитектура ансамбля включает малые архитектурные формы XIX века. Владение каждого жителя — это настоящая барская резиденция, построенная по одному из проектов и носящая имя "Черкасский", "Голицын", "Одоевский", "Шереметев", "Уполоцкий". Инфраструктура и стилистическое оформление посёлка соответствуют задумке архитекторов и работают на общую идею проекта. Система освещения улиц, брусчатый тротуар, кованые заборы и аккуратные кипарисы, используемые в ландшафтном дизайне, поддерживают особую историческую ауру и магию этого места».

«С историей связан и ещё один рублёвский посёлок — Раздоры, – продолжает Юлия Грошева. – Деревня принадлежала русским князьям: сначала Якову Одоевскому, потом Дмитрию Голицыну, а затем Борису Юсупову. Государевы дачи находились в селе Усово, где сегодня выстроен элитный коттеджный посёлок, носящий название "Усадьбы Усово" (Рублёво-Успенское шоссе, 11 км). А сама усадьба сменила многих владельцев, и в 1867 году стала владением царской семьи. После переворота в октябре 1917 года здесь проживала партийная элита: В. Ленин, И. Сталин, Ф. Дзержинский, М. Горбачёв. Сегодня близ Усово, в знаменитом Ново-Огарёво, находится резиденция президента России». 

Формат недвижимости в исторических местах Рублёво-Успенского, Новорижского, Ильинского шоссе, по её словам, это роскошные резиденции, больше похожие на дворцовые комплексы и родовые усадьбы знати, и во многом это обусловлено именно исторической традицией.

Возвращённая история

«Посёлки усадебного типа — это совершенно особенный русский формат, традиция которая перестала существовать сто лет назад и только в начале 2000-х перешла к возрождению, – подтверждает Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Газпромбанк-Инвест». – Собственно говоря, чтобы построить посёлок усадебного типа, для начала необходимо иметь усадьбу и при этом обладать знаниями истории усадебного строительства и самым главным качеством художника — вкусом».

1 из 6
Покровское-Рубцово
© «Газпромбанк-Инвест»
2 из 6
© «Газпромбанк-Инвест»
3 из 6
© «Газпромбанк-Инвест»
4 из 6
© «Газпромбанк-Инвест»
5 из 6
© «Газпромбанк-Инвест»
6 из 6
© «Газпромбанк-Инвест»

С помощью эксперта совершим небольшой экскурс в историю. Усадьба Покровское-Рубцово, что в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе, по праву называется жемчужиной Подмосковья. В духовной грамоте великого князя Ивана Калиты сказано, что его вдова княгиня Ульяна получила волость Рубцово в наследство. В XVII столетии этими землями владели Даниил и Микифор Нащокины. В 1745 году там появилась каменная церковь, и уже после этого село стало называться Покровским-Рубцовым с храмом Покрова Пресвятой Богородицы.

В 1800 году хозяином села стал П.И. Голохвастов, родственник А.И. Герцена. В XIX веке усадьбу приобрёл промышленник и меценат Савва Морозов, который для реставрации усадебного дома пригласил выдающегося архитектора Ф.О. Шехтеля. По желанию хозяев он сохранил его архитектурный облик с английским пейзажным парком. Был отреставрирован двухэтажный особняк с мезонином, главный вход которого украшал четырёхколонный портик коринфского ордера. В здании сохранилась анфиладная планировка, для внутреннего убранства Шехтель создал эскизы мебели, тканей, светильников. Результатом его творчества в последствии искренне восхищались известные художники — И.И. Левитан, В.Д. Поленов, В.А. Серов, которые в свою очередь частенько посещали усадьбу Морозовых. Витражи в гостиной были выполнены художником Михаилом Врубелем, он же считался другом Саввы Тимофеевича. В Покровском-Рубцове побывал практически весь цвет Первопрестольной: помимо художников, например, нередко приезжали отцы-основатели Художественного театра К.С. Станиславский и В.И. Немирович-Данченко, здесь любили отдыхать А.П. Чехов с женой. В постсоветское время здание усадьбы было разрушено практически до основания.

«В настоящее время бывший господский дом и 7 гектаров тенистых аллей стали частью современного посёлка с одноимённым названием «Покровское-Рубцово», его общественной зоной, – рассказывает Луиза Улановская. – Реставрацией главного усадебного дома занималась архитектурная мастерская Бориса Пастернака. Процесс этот, как и любая реставрация полуразрушенного здания был сложным и длительным и гораздо более затратным, чем любая новая постройка. Отдельная работа была проведена с прудом, который на протяжении нескольких десятилетий зарастал и представлял собой печальное зрелище. Многоэтапная деятельность заключалась в очистке, укреплении берегов и благоустройстве».

© «Газпромбанк-Инвест»

Прогулочные дорожки, с двух сторон окружённые липами, берёзами и вековыми дубами, заросли молодой сирени, причудливый островок посреди рукотворного пруда — всё это является местом для прогулок и отдыха жителей посёлка.

«Компания-застройщик преодолела бюрократические заслоны и сложности по согласованию и прошла путь от позиции "строительство запрещено" до позиции "гармоничное приспособление территории с воссозданием утраченных исторических объектов"», – комментирует Луиза Улановская. – Совместно с экспертами была проделана кропотливая работа по согласованию особого статуса проекта, проведены десятки историко-культурных экспертиз и в итоге доказана возможность гармоничного сосуществования элитной недвижимости и историко-культурных объектов».

Действительно, в процессе восстановительных работ застройщик постарался сохранить всё, что находится в общественной зоне. «Если рассуждать с позиций бизнеса, то восстановление парка, ландшафтные работы и архитектурная реконструкция усадьбы требуют многомилионных вложений, впоследствии не предполагающих никакой отдачи в дальнейшем. Но всё-таки атмосфера старинной усадьбы диктует свои правила и настроения, и именно это создаёт ту неповторимую среду цивилизованного барства, благодаря которой посёлок и становится настоящей усадьбой».

© «Газпромбанк-Инвест»

Естественно, реставрация старинных памятников и восстановление ландшафта и присущей ему растительности — только часть огромной работы, что проделали застройщики. А вот как обстояло дело с жилой застройкой, которая появилась на 35 га. «В необычный рельеф с перепадами высот до 20 м архитекторы гармонично вписали дома в едином архитектурном стиле, – продолжает Луиза Улановская. – Однако каждый отдельный проект здания особенный: архитектор Асадов отошёл от классического понимания усадебных домов — никаких колонн, балясин, портиков, амфилад и башенок с элементами лепнины, всё в равной степени наоборот: строгие формы, неброские тона и огромная площадь остекления с видом на лесистые участки. Кстати, коттеджи расположены таким образом, что соседствующие дома друг на друга смотрят только окнами служебных помещений. Покупателю остаётся выбрать любой вариант дома в неповторимом природном окружении: кому-то по вкусу корабельные сосны, а кому-то густой ельник или яблоневый сад. Проектировщикам удалось достичь качественного единения с природой, а за счёт больших площадей остекления создаётся впечатление, что вековые сосны и ели растут прямо в гостиной, а здания словно лежат на ладони леса».

Рубль за вход

«Все усадьбы, по сути, включены в реестр федерального имущества и относятся к объектам культурного наследия, – заявляет Владимир Яхонтов. – Поэтому более распространённым вариантом, конечно, является расположение посёлка вблизи усадьбы или санатория, а не на его территории. Подобных примеров много, особенно на Калужском направлении. К усадьбе Валуево примыкают коттеджные посёлки "Синергия" и "Валуевская слобода", к усадьбе и санаторию Вороново — коттеджные посёлки "Остров Эрин" и "Левитан". Среди прочих следует выделить КП "Новахово" на Новой Риге, где застройщик планирует облагородить часть одноименной старинной усадьбы, которая и примыкает к посёлку».

Валуево

Вместе с тем эксперт называет прецеденты, когда на территории усадьбы велось строительство жилья. Например, коттеджный посёлок премиум-класса «Усадьба Бергов» (24 км Калужского или Киевского шоссе) находится прямо на территории бывшей усадьбы-резиденции русских дворян Бергов. «Таких примеров немного, но они имели место в прошлом, – говорит Владимир Яхонтов. – В настоящее время в Подмосковье действует губернаторская программа по сохранению исторических памятников МО федерального и регионального значения. Для усадебных объектов определяется специальный режим использования, предусмотрены градостроительные регламенты для охранных зон».

По данным правительства Московской области, с ноября 2013 года по программе «Усадьбы Подмосковья» передало на торгах частным инвесторам для приведения в порядок 19 усадеб. Семь из них (Аигино, Черкизово, Пущино-на-Наре, Тарасково, Зенино, Спасское, Кузьминское) взяла в реставрацию инвестиционная ГК ASG. По словам председателя совета директоров ASG Алексея Семина, компания планирует потратить на реконструкцию подмосковных усадеб 5 млрд рублей до 2018 года.

Надо отметить, что срок реставрации, по условиям контрактов, не должен превышать семи лет, зато после окончания всего комплекса работ, выполняемого за счёт привлечённых средств, добросовестным инвесторам на 49 лет будут переданы в аренду восстановленные здания на льготных условиях оплаты — 1 руб. за 1 кв. м.

Но вот уже через год ASG отчиталась за свою работу: лежавшая до этого полвека в руинах усадьба Аигино полностью отреставрирована и будет использоваться как гостиница и дом приёмов. А Владимир Яхонтов сообщает, что и усадьба Болдино куплена по данной программе одним из бизнесменов, который при условии полной её реставрации также планирует организацию концептуального бутик-отеля на территории. До 70-х годов на территории усадьбы, к слову, располагалась администрация совхоза, а парк был заброшен, уточняет эксперт.

Конечно, многое ещё предстоит сделать в этом направлении, ведь пока даже данные специалистов расходятся. Например, несколько лет назад фонд «Возрождение русской усадьбы» сообщал, что в России осталось 7 тысяч усадеб-руин. Кто-то считает, что цифра это значительно ниже — некоторые строения не подлежат никакой реанимации. Как бы то ни было, но в Московской области официально учтено более трёх сотен таких исторических мест. И все они требуют к себе особого внимания. Потому что, как бы их обновлёнными не использовали, чтобы вокруг не появлялось (туристические зоны, отели, жилые кварталы или коттеджи), все они — наша история, которая должна иметь продолжение!

Абрамцево
Александр Шевчук Luxury 0 2237
Luxury