23 ноября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова Власть 0 841

Неучтённые споры

Всегда ли верны учётные сведения о недвижимости, опубликованные в кадастре

© shutterstock.com

Любая недвижимость, будь то земельный участок, здание, помещение или даже объект незавершённого строительства, должна быть учтена. Сведения же об этом учёте хранятся в государственном кадастре недвижимости. Именно эти данные считаются истиной в последней инстанции, однако и «истину» порою приходится оспаривать.

«Вот теперь он и вас посчитал»

Учёт – вещь нужная, особенно на рынке недвижимости. Всегда важна последняя инстанция, где можно найти все нужные цифры по каждому конкретному объекту недвижимости.

Всем процессом «подсчёта», а именно техническим учётом и технической инвентаризацией, занимается бюро технической инвентаризации (БТИ). За хранение же этих данных отвечает кадастр. Ольга Клочкова, юрист и агент по недвижимости агентства DREAM REALTY, обращает внимание, что права эти кадастр получил не так-то давно: «В целях объединения реестра земельных участков, реестра объектов капитального строительства и реестра права с 2012 года все полномочия по учёту недвижимости были переданы Росреестру, органу, также осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Все документы, находящиеся в государственном кадастре, подлежат постоянному хранению. Их нельзя уничтожить ни целиком, ни частично. Сведения же эти являются общедоступными, получить может каждый желающий. Для этого надо сделать соответствующий запрос на портале государственных услуг Росреестра.

Таким образом, все объекты рынка недвижимости посчитаны, измерены, записаны и даже оценены. Но не всё так просто: к сожалению, в кадастре встречаются ошибки, а иногда желаемый объект в данной базе просто отсутствует.

© shutterstock.com

И на доброго коня бывает спотыкач

Расхождения и неточности могут происходить по разным причинам. Во-первых, надо принимать во внимание человеческий фактор. Делая замеры, всегда можно ошибиться, ошибиться можно и перенося свои записи в архив. Например, при передачи всех данных архивы БТИ были оцифрованы и переданы в Россреестр в качестве основной части кадастра недвижимости. Однако по некоторым объектам данные в кадастр не попали. Причины этого узнать, конечно, не удастся, но факт остаётся фактом. Кроме того, некоторые объекты были занесены в кадастр дважды. И, скорее всего, причины таких ошибок не в коварном умысле, а в невнимательности и недобросовестном отношении к работе. 

Во-вторых, не все объекты изначально учитывались. Так, Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», обращает внимание, что у нас есть и просто неучтённые объекты: «Как правило, это старое жильё, которое не ставилось на кадастровый учёт, с документами, выданными не Росреестром, а другими органами, ещё до 1997 года».

Однако кадастровые сведения требуются при сделках с любой недвижимостью, поэтому такие объекты затянут процесс купли-продажи. И здесь главной проблемой может быть не то, что вашей квартиры нет в кадастре, а отсутствие в нём всего вашего многоквартирного дома. 

Ольга Клочкова рассказывает: «Законодатель предоставил владельцам квартир в многоквартирных домах право ставить квартиры на кадастровый учёт без постановки на учёт всего дома. Однако бывают случаи отказа Росреестра из-за отсутствия дома со ссылками на законодательство и внутренние письма с предложением оспорить отказ в суде. И дело здесь в том, что с 2013 года многоквартирные дома ставятся на учёт со всеми помещениями, входящими в его состав: квартирами, машиноместами и нежилыми помещениями. И Росреестр в своих отказах ссылается на данные положения закона, несмотря на то, что для случая собственников квартир в неучтённых многоквартирных домов в законе предусмотрено исключение». 

В-третьих, реальные технические данные могут отличаться из-за перепланировок, выполненных жильцами. Стоит отметить, что есть перепланировки, которые зарегистрировать невозможно. Например, снос несущих стен.

Но каковы бы ни были причины ошибок, их придётся исправлять собственнику квартиры при её продаже. Дело в том, что право перехода собственности при купле-продажи не будет зарегистрировано до тех пор, пока данные БТИ не будут соответствовать кадастровым сведениям.

© shutterstock.com

Шанс исправить

Внести новые сведения в кадастр не трудно, но сделать это может исключительно собственник.  

Для этого сначала необходимо документально оформить изменения. Например, подготовить новый технический план объекта, который должен включать в себя  и технический паспорт, и описание объекта на контуре земельного участка. Технический план изготавливают кадастровые инженеры, он не имеет срока давности, поэтому новый необходимо заказывать лишь в случае произведённой перепланировки. Обычно на изготовление такого плана уходит неделя. Если с оформлением документации возникает проблема, то за консультацией можно обратиться к риэлторам, юристам, работникам местной администрации, БТИ и Росреестра.

После этого необходимо запросить выписку из государсвенного кадастра. В этой выписке будут содержатся «узаконенные» данные о вашей недвижимости. Она же будет являться доказательством, что в кадастре хранятся сведения, не соответствующие действительности.

Имея на руках вышеназванные документы, собственник жилья, земельного надела или его законный представитель должен подать заявление о внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в МФЦ или территориальную кадастровую палату.  Для осуществления этой процедуры также понадобятся копии паспорта (доверенности, если заявление подает не сам собственник) и свидетельства о праве собственности на квартиру. Документы можно подать лично, переслать по почте или по Интернету через портал государственных и муниципальных услуг. Лучше всего подавать документы лично, при этом чиновнику необходимо будет предъявить оригиналы всех документов.

© shutterstock.com

Изменения в кадастр вносят не более 21 дня, после чего выдаётся новый кадастровый паспорт. Но на этом процедура внесения изменений не заканчивается. Дальше требуется внести изменения и в регистрационную службу Росреестра, так как новые технические данные надо подать и в государственный реестр недвижимого имущества и сделок с ним.

Стоит принимать во внимание, что внесение изменений в кадастр может затянуться. С первого раза государственные службы могут и отказать. Например, если заявление подавало неуполномоченное лицо или были предоставлены не все документы. Ольга Клочкова обращает внимание, что достаточно часто встречаются замечания Росреестра к изготовлению технического плана. Придётся вносить все требуемые изменения в план и заново согласовывать их в Росреестре.

А бывают ситуации, когда внести изменения можно лишь через суд. Оспаривание отказа Росреестра в суде займёт в среднем не менее четырёх месяцев с момента подачи иска до вступления судебного решения в законную силу, и не всегда иск будет удовлетворён.

Итак, кадастровые споры – не редкость. Обычно все проблемы решаются, но на это требуется время, которого при сделках купли-продажи чаще всего нет. Именно поэтому юристы DREAM REALTY советуют перед принятием решения о покупке квартиры, особенно в ипотеку, загородного дома или участка земли проверить, стоит ли нужный объект на кадастровом учёте. Если площадь квартиры в БТИ отличается от кадастровых, то необходимо учитывать, что процедура внесения изменений может затянуться. Сведения же кадастра может узнать любой желающий на публичной кадастровой карте в Интернете. Для этого достаточно знать лишь адрес объекта.

Наталья Бухтиярова Власть 0 841
Власть