21 сентября 2017    Четверг
Поиск
Наталья Бухтиярова Власть 0 1619

У опеки своя забота

Как происходят сделки с недвижимостью, принадлежащей детям?

Ольга Клочкова
© DREAM REALTY

Закон не ограничивает несовершеннолетних в праве владеть недвижимостью, однако он стоит на страже детских интересов, поэтому продажи такого жилья всегда проходят под бдительным оком органов опеки. Иногда такая опека является весьма большим препятствием на пути улучшения жилищных условий.

О всех нюансах покупки или продажи недвижимости, где собственником является ребёнок, Квадруму рассказала Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY.

На сегодняшний день органы опеки осуществляют контроль за сделками по продаже недвижимого имущества, где собственником (или одним из собственников) является несовершеннолетний. Для продажи квартиры с долей ребенка в собственности необходимо получить распоряжение органов опеки, разрешающее продажу. В противном случае Росреестр не зарегистрирует переход права собственности по договору.

Основным условием для продажи такой квартиры является приобретение в собственность ребенка другой недвижимости. Органы опеки следят за тем, чтобы при совершении такой сделки не ущемлялись права несовершеннолетнего. Приобретаемая доля не может быть меньше продаваемой. При этом учитывается как общая площадь обоих объектов, так и их кадастровая стоимость. При подаче заявления очень важно правильно рассчитать долю, которая будет приобретаться на имя несовершеннолетнего.

© shutterstock.com

Например, продается комната в коммунальной квартире в центре Москвы, где ребенку принадлежит ¼ доли в праве. Вместо продаваемой комнаты приобретается двухкомнатная квартира в новой Москве. По площади двухкомнатная квартира, естественно, больше продаваемой комнаты в коммуналке, и родители могут решить, что ребенку достаточно выделить ¼ доли в новой двушке. Однако, кадастровая стоимость всей квартиры в новой Москве может быть ниже кадастровой стоимости комнаты в коммуналке и ребенку на основании этого придется выделять большую долю, например, ⅓.

Для подачи заявления в органы опеки необходимо присутствие и подписи обоих родителей, даже если они в разводе, исключения составляют лишённые родительских прав. Также необходимо предоставить основной пакет документов, запрашиваемых опекой по обоим объектам.

Необходимые документы:

  • выписка из ЕГРП о правах на объект недвижимости (по объектам, права по которым зарегистрированы до 1998 года — справка из Департамента городского имущества города Москвы);
  • кадастровый паспорт;
  • БТИ: экспликация и поэтажный план;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
  • выписка из домовой книги.

Все документы предоставляются в оригиналах (для ознакомления) и копиях. Документы рассматриваются в среднем от недели до месяца. Также у вас могут запросить дополнительные документы. По результатам рассмотрения заявления органы опеки выдают распоряжение, в соответствии с которым разрешают продажу недвижимости, где несовершеннолетний является собственником всего объекта или доли при условии приобретения на его имя другой недвижимости (либо доли), указанной в поданном в опеку заявлении. Таким образом, средний срок согласования сделки — от трёх недель до двух месяцев.

Сделка по продаже и покупке либо происходит одновременно (документы по обоим объектам сдаются на регистрацию совместно с оригиналом распоряжения органов опеки) и регистрация перехода права производится в один день, либо сначала происходит продажа, а в дальнейшем покупка. Здесь все зависит от ситуации, от того, что родители указали в заявлении и, главное, от содержания распоряжения. Если органы опеки разрешают продажу с одновременным приобретенем нового жилья, то продажа и покупка происходят в один день. Если же в разрешении опеки указано, что разрешена продажа с последующим приобретением другой квартиры, то сделку можно разрывать.

Один из самых частых вопросов — возможность приобретения на имя ребенка квартиры в новостройке. По практике такие распоряжения опека дает. Действительно, на сегодняшний день многие хотят жить в новом, только построенном доме, да и цены на этапе строительства более привлекательные, чем после ввода дома в эксплуатацию. Но необходимо иметь ввиду, что приобретение квартиры в новостройке на имя ребенка возможно только при условии, что покупка оформляется договором участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, регистрируемом в Росреестре, сроки сдачи дома не должны превышать 6 – 10 месяцев с момента получения распоряжения опеки, застройщик должен быть надёжным и, конечно, родители должны обеспечить ребенка до момента оформления права собственности в новостройке жильём и регистрацией по месту жительства (а с ней и всеми социальными льготами), т. е., другими словами, нужно до окончания строительства и оформления квартиры в собственность где-то прописать несовершеннолетнего.

© shutterstock.com

С первого января 2016 года такие сделки необходимо нотариально удостоверять. При этом нотариальному удостоверению подлежит только договор, в соответствии с которым отчуждается недвижимость несовершеннолетнего. Для договора, в соответствии с которым взамен продаваемой недвижимости на имя ребенка приобретается новая, нотариальная форма не обязательна. Стоимость услуг нотариуса составляет 0,5% от кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, но не более 20 000 рублей. Честно говоря, пока не ясно, каким образом нотариальная форма договора защищает права несовершеннолетних и почему недостаточно процедуры проверки законности сделки органами опеки, но очевидно, что сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, становятся затратными не только по времени, но и в финансовом плане.

Наталья Бухтиярова Власть 0 1619
Власть