Зарождение капитала

Материнский капитал — это форма государственной поддержки семей, воспитывающих двух и более детей. Действует она с 2007 года, и для многих оказалась действительно хорошим подспорьем.

В настоящий момент семьи, где родился второй, третий или последующий ребёнок, получают единовременно 453 тысячи рублей. Та же сумма полагается, если ребёнок усыновлён. Обычно размер поддержки индексируется ежегодно, однако в 2016 этого не произошло. Планируется, что в 2017 году материнский капитал будет равен 480 тысячам рублей, а в 2018 — 505 тысячам.

Деньги эти на руки не выдаются, семьи получают сертификат, который потом можно использовать на определённые цели. Евгений Клец, руководитель управления продаж «Вектор Инвестментс», напоминает, что материнский капитал можно использовать на улучшение жилищных условий на территории РФ, на получение образования ребёнком, а также на формирование накопительной пенсии матери. Кроме того, с этого года материнский капитал можно использовать для оплаты услуг по социальной адаптации и интеграции в обществе детей-инвалидов. Закон также разрешает одновременно использовать материнский капитал на несколько целей. Так, эксперты ГК «Пионер» обращают внимание, что часть денег можно потратить на улучшение жилищных условий, а часть на получение образования ребёнком.

В основном же эти деньги используются на улучшение жилища. Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГУ «Гранель», отмечает, что за время действия программы поддержки с 2007 года Пенсионный фонд выдал около 5,5 млн сертификатов, 2,7 млн из них были направлены на улучшение жилищных условий. Большая часть сделок с использованием этих средств заключается на первичном рынке.

Долги и соломой собирают

На первичном рынке чаще всего материнский капитал используется при покупке квартиры с привлечением ипотеки. Здесь схемы действия уже давно отработаны. Кроме того, в этом варианте использования материнских денег можно не ждать трёхлетнего возраста ребёнка — обязательного условия при всех других схемах реализации данной поддержки. При покупке квартиры в кредит распоряжаться деньгами можно сразу. При этом не имеет значения, на кого из членов семьи оформляется ипотечный кредит, главное, чтобы это был именно кредит на квартиру.

Если материнский капитал используются при покупке квартиры в ипотеку, то деньги можно направлять и в качестве первоначального взноса, и в счёт погашения уже полученного кредита. Стоит отметить, что не все банки дают возможность маткапитал включать в сумму первоначального взноса, и закон этому никак не препятствует, а вот отказать в погашении кредита этими средствами банки не могут, так как это уже прямое нарушение законодательства. При этом маткапитал не направляется на погашение ежемесячных платежей, он используется на уменьшения тела кредита или в качестве частичного досрочного погашения. Схема таких сделок, как рассказывает Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компании KASKAD Family, следующая: «Клиент выбирает объект, подаёт документы в банк на ипотеку, получает одобрение, подписывает и регистрирует документы на квартиру, идёт в Пенсионный фонд со всеми необходимыми документами и подаёт заявление, ПФР рассматривает дело и переводит деньги банку в частично досрочное погашение, банк пересчитывает график платежей в сторону уменьшения ежемесячных выплат или сокращает срок кредита».

Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» обращает внимание, что при госсубсидировании ипотечной ставки не предусматривалось использование маткапитала в рамках первоначального взноса, так как это являлось бы уже двойной господдержкой, что невозможно. Поэтому эти деньги направлялись просто на досрочное погашение кредита. Если же клиентам необходимо было включить их именно в первоначальный взнос, то рассматривались стандартные виды кредитования, при которых ставки по кредитам были уже выше.

Материнским капиталом можно расплатиться не только за ипотечные кредиты, но и за другие займы. Главное, чтобы эти кредиты были направлены на улучшение условий проживание: покупку новой жилплощади, реконструкцию или ремонт старой.

За ничто ничего не купишь

Квартиру можно купить с привлечением маткапитала и при 100% оплате, но могут возникнуть определённые сложности.

Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «Бон Тон», рассказывает, что при таких сделках материнский капитал поступает на счёт застройщика с опозданием, и не каждый девелопер соглашается ждать эти деньги. Изначально застройщик получает денежную сумму за минусом маткапитала. Эта нехватка гасится Пенсионным фондом, в который предварительно направляется пакет установленных законом документов. После получения этих документов Фонд рассматривает заявление в течение месяца, и если никаких вопросов и претензий, то утверждает перечисление денежных средств на счёт застройщика. Таким образом, вся необходимая сумма за квартиру поступит к девелоперу лишь спустя время, обычно это занимает два месяца. Естественно, покупатель никак не может заставить нежелающего застройщика согласиться на подписание сделки с использованием материнского капитала. Однако в кризис, скорее всего, девелоперы будут гораздо сговорчивее.

На вторичном рынке покупать квартиру с привлечением маткапитала также можно, особенно сейчас, когда с продажами в этом сегменте трудно, и продавец готов на любые уступки. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рассказывает, что оплата таких сделок происходит следующим образом: покупатель сперва оплачивает всю сумму, за вычетом маткапитала, оплата происходит стандартно через банковскую ячейку. В договоре купли-продажи прописывается, что часть денег, в размере материнского капитала, придёт после сделки. До полной оплаты квартира находится в залоге у продавца, а после получения денег от Пенсионного фонда участники сделки идут в Регистрационную палату и снимают с недвижимости залог.

Материнский капитал можно привлекать и при покупке квартиры по социальной программе «Молодая семья», и при покупке в рассрочку, но здесь, как и при покупке квартиры без ипотеки, придётся дожидаться трёхлетнего возраста ребёнка.

Также материнские деньги можно направлять и на участие в жилищно-строительном кооперативе, и на ремонт и строительство дома собственными силами, и на компенсацию за строительства дома, а также на реконструкцию и ремонт жилого дома с увеличением жилой площади. Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер. Недвижимость», акцентирует внимание на том, что при реконструкции и ремонте жилья существует много различных подводных камней: «Во-первых, необходимо ждать, пока второй ребёнок не достигнет трёхлетнего возраста. Кроме того, на расчётный счёт изначально придёт только половина от всей суммы материнского капитала. Остаток же средств переводится после окончания ремонтных работ, и не менее чем через шесть месяцев. И главное условие — в результате ремонтно-строительных работ помещение обязательно должно увеличиться в площади, так как представителей государственных инстанций просто капитальный ремонт помещений может и не устроить».

Особые обстоятельства

При покупке квартиры с привлечением материнского капитала необходимо оформлять недвижимость в общую долевую собственность, где будет определён размер долей каждого собственника. Причём выделить долю ребёнку в одной квартире, а деньги маткапитала потратить на приобретение другой невозможно. Ольга Шихова поясняет, что при покупке квартиры с привлечением маткапитала на вторичном рынке договор купли-продажи изначально составляется с учётом требования по выделению долей. Если же речь идёт о новостройке или ипотеке, то родителями пишется нотариальное заявление установленного образца, что они обязуются наделить детей собственностью (определить доли по соглашению) после выплаты ипотеки либо после постройки дома.

Стоит отметить, что данная программа по выделению материнского капитала действительно для многих семей оказала существенную помощь при решении квартирного вопроса. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», отмечает: «Материнский капитал многих людей сподвиг на покупку квартиры, не имея наличных средств. Ведь далеко не у всех семей есть средства даже на минимальный первоначальный взнос, а благодаря государственной поддержке эта проблема решается». Кроме того, Кристина Шульгина обращает внимание, что для жителей регионов материнский капитал вообще даёт более широкие возможности для использования, чем для столичных семей: «Подобная ситуация объясняется разной стоимостью недвижимости. При низкой цене предложения материнский капитал станет существенным подспорьем». Так, в регионе за 450 тысяч рублей и квартиру, и дом можно купить.

Например, одна моя знакомая ещё год назад за 300 тысяч продала «двушку» площадью 54 м² в пятиэтажке города Ревда Мурманской области. Подобные предложения есть и в Квадруме. Безусловно, таких вариантов не много, но они есть. И иногда даже такое жильё является именно улучшением существующих жилищных условия, которые зачастую бывают весьма плачевными. Стоит только иметь ввиду, что при покупке недвижимости полностью за счёт материнского капитала не полагается налоговый вычет, положенный при покупке квартир. Однако, если маткапитал лишь покрыл часть стоимости жилья, то вычет возможен, но его размер будет уменьшен на сумму материнских денег.