Доступное жильё всем

О доступном жилье говорят давно, ещё со времён СССР. Однако ни тогда, ни сейчас тем более, это не выглядит реалистично. Квартиры по-прежнему остаются малодоступными, а риски при их покупке никуда не пропадают.

Кажется, ничего изменить нельзя, но депутат Государственной Думы и лидер Партии Профессионалов Иван Грачёв убеждён, что не все рычаги для решения квартирного вопроса есть на нашем рынке, что при желании, доступное жильё может стать реально доступным для большинства. Именно об этом депутат и беседовал с Квадрумом.

— Иван Дмитриевич, давайте сперва поговорим про реальность, которая сейчас малоутешительна. Говорят, кредитная задолженность застройщиков перед банками растёт, означает ли это, что стоит ждать роста числа обманутых дольщиков?

— Думаю, какое-то время положение застройщиков будет ухудшаться, потому что экономическая и кредитная ситуация ухудшились, а доходы населения снизились. Но я также полагаю, что дно кризиса страна уже миновала, что так или иначе она пойдёт в рост вслед за ростом цен на нефть. Следовательно, ухудшение будет не очень большим по времени. Однако по сути это не решает вопрос с обманутыми дольщиками, также как не решает его жёсткое регламентирование рынка. У нас в основе всего лежит экономически неверное построение линейки вариантов получения жилья человеком. Давайте рассмотрим, как сейчас можно купить квартиру.

Прежде всего, квартиру можно купить, оплатив 100% стоимости изначально. Это доступно лишь небольшому количеству богатых людей, у которых есть эта вся необходимая сумма в кармане. Дальше идут люди, способные купить жильё с помощью ипотечного кредитования. Это люди, имеющие в кармане 30% от стоимости квартиры. Таких людей, к сожалению, в России в разные времена от 10% до 15%. Кроме того, с другой стороны линейки находятся 5% людей, жилищный вопрос которых решается с помощью социального найма. В результате мы охватываем не больше четверти населения страны, а остальные граждане в настоящий момент никак не могут улучшить свои жилищные условия.

Однако среди них довольно много людей, от 30% до 50%, способных накопить на первоначальный взнос. И вот именно для них должна быть хорошая, отработанная схема приобретения жилья, где деньгами оперирует банк. И такая схема в мире есть — это строительно-сберегательные кассы. При таком способе покупки жилья деньгами занимаются банки, причём эти банки занимаются только деньгами для строительства и называются строительно-сберегательными кассами. Такая схема давно опробована в мире и показала отличные результаты. Например, в Германии она работает без сбоев с послевоенного времени. За этот период не разорилась ни одна строительно-сберегательная касса, а вот у банков, дающих ипотеку, были случаи банкротства.

Мы же до сих пор этот опыт не переняли. Вариант закона о строительно-сберегательных кассах я разработал давно, но он никак не реализуется, так как повторяет европейский, а не американский опыт. Я уже дважды пытался провести закон через Думу, один раз даже личная подпись Путина была. Президент знаком с опытом Германии, поэтому одобрил мой законопроект, но в Думе его сумели замылить. Было решено попробовать закон о строительно-сберегательных кассах реализовать в отдельных регионах, а потом уже проецировать на всю страну. В результате нет ни в регионах, ни в стране.

Нехватка же данного продукта остро ощущается. Именно отсутствие у нас такого способа накопления на квартиру, позволило привлекать деньги дольщиков застройщиками для строительства своих объектов. На самом же деле, это кривая схема, так как застройщик пытается выполнять не только свои прямые функции, но и банковские. А это неправильное совмещение разных операций, которое приводит к росту рисков и появлению обманутых дольщиков. И даже если ужесточать существующую схему продажи квартир через ДДУ, проблема никак не решиться. В период же кризиса, естественно, таких случаев будет больше.

— А стоит ли ждать, что у нас все же появятся стройсберегательные кассы стоит?

— Безусловно. Я собираюсь попробовать его провести в следующей Думе, так как появление таких касс точно необходимо. Например, через них могли бы собирать деньги на капитальный ремонт. Всё было бы просто и понятно. Так нет, начинают выдумывать велосипед и появляется масса безответных вопросов, как собирать эти деньги, как хранить, как страховать. Всё неясно, а собранные деньги в стране уже на треть исчезли. Строительно-сберегательные кассы позволили бы решить все эти вопросы в едином порядке.

Сейчас, напрример, верится с трудом, но и закон об ипотеке в своё время принимать никто не хотел. Мне все говорили, что в нашей стране это работать не будет. Однако закон, автором которого я являюсь, дал стране 100 миллиардов долларов и сделал для семи миллионов семей покупку квартиры возможной! Оценивая потенциал нашей страны, убеждён, что строительно-сберегательные кассы для нас окажутся ещё мощнее. Они позволят получить дополнительно 150 млрд долларов.

— Если говорить о рисках, то разделяете ли вы мнение, что ДДУ — самый надёжный способ покупки строящегося жилья?

— Это не так, здесь риски не уменьшаются, а, наоборот, надёжно умножаются. Строящееся жильё — это и риски строительные, и риски, связанные с оформлением и регистрацией, и банковские риски, от которых никак нельзя избавиться.

— А попытка застраховать застройщика не способна решить эти проблемы?

 — Это дорого. И потом я понимаю это через закон сохранения, которому нас всех учили в школе. Если деньги обязаны попасть, вернее, если есть риск пропажи существенной их части, то они пропадут. Это никак не компенсировать. Причём иногда эти деньги пропадают законно. Например, очень часто администрация начинает менять правила игры во время строительства. Застройщик может сделать всё, что должен, но ему откажут в подключении к канализации, электричеству и всему остальному. В такой ситуации он вынужден тратить дополнительно свои деньги, и так запускается его пирамида, с которой не каждый справляется.

— Но всё-таки государство пытается повлиять на ситуацию, например, собирается санировать рынок, оставив на нём лишь крупных девелоперов.

— Конечно, чуть-чуть надёжность повысить можно, подтянув, например, лицензирование, причём, повышение надёжности повысит и цену квадратного метра. Однако принципиально картину это не изменит.

— А если запретить привлекать деньги дольщиков застройщиками, это повысит надёжность?

— Ввод специальных счетов снизит риски дольщиков, но, по сути, является возвратом к строительно-сберегательным кассам, только банки всё же менее надёжны.

— А чем банки хуже касс?

— Строительно-сберегательные кассы завязаны исключительно на строительстве. Они не могут пустить все деньги в ценные бумаги, лишь небольшой процент прибыли может тратиться на это. Обычные же банки профессионально вкладывают денежные средства в ценные бумаги и могут на этом понести значительные убытки.

Стоит отметить, что строительно-сберегательные кассы выгодны и самому государству, которое отбивает все свои расходы практически на второй год за счёт налогов от строителей. Какие расходы? А те 20 – 40 копеек, которое оно добавляет вкладчикам на каждый их рубль, это своеобразное субсидирование, направленное на помощь в решении квартирного вопроса граждан. Понимаете, всё отбивается мгновенно, а дальше схема работает с прибыли.

— Обсуждая обманутых дольщиков, невозможно не вспомнить «СУ-155». И стоит отметить, что компания эта основные продажи вела через ЖСК. Схему, разрешённую правительством, но всё же менее защищённую, чем ДДУ. Почему законодательству просто не запретить такой вид привлечения денежных средств дольщиков?

— Если запретить эту схему, то придумают другую кривую схему. Обязательно придумают. Если страна разумная, то она просто должна дать населению разумную схему предварительного накопления денег для приобретения жилья. Если страна такую схему не даёт, то перед очередными выборами занимается вливаниями бюджетных средств в проблемные зоны. «СУ-155» тоже получал отдельными решениями бюджетные деньги.

— Почему же нас соблазнил именно американский вариант ипотеки?

— Не совсем верно. Когда я разрабатывал наш закон об ипотеке, то внёс всё же свои корректировки — ограничения по выпуску ценных бумаг. В нашем законе об ипотеке прописано, что нельзя выпустить ценных бумаг на сумму, превышающую 70% от рыночной стоимости недвижимости, стоящей за этими бумагами. В американской ипотечной модели нет такого ограничения, там выпускать бумаги можно столько, сколько съест рынок. Допустим, дом стоит 1 млн долларов, и этот дом является залогом под определённые ценные бумаги, которых могут напечатать на 10 млн долларов или даже больше. Последний мировой кризис 2008 года разразился именно по этой причине: на растущем рынке ценных ипотечных бумаг выпустили в 10 раз больше, чем было этой недвижимости в реальности. И как только недвижимость стала проседать в цене, эти бумаги стали скидывать, что привело к краху. В этом плане американская двухуровневая модель абсолютно неустойчива и будет генерировать кризисы и в дальнейшем. Российский закон об ипотеке лучше. А строительно-сберегательные кассы ещё лучше.

— Вы видите на рынке и ипотеку, и кассы одновременно?

— Конечно. Более того, в нашей стране многие бы через кассы накапливали лишь первоначальный взнос, где-то 30%, а дальше бы брали деньги не только в кассах, но и в банках. Дело в том, что строительно-сберегательные кассы не могут давать кредит вдвое больше, чем человек накопил. В них позволяется лишь удвоение накопленных денежных средств. Получается, что если человек сам накопил 30%, то касса может занять ему лишь ещё 30%, 10% от нужный суммы ему ещё добавит государство, а оставшиеся 20% придётся брать в банке в качестве ипотеки. Такая схема позволила бы людям за 1,5 года накоплений получать готовую квартиру. И вот при такой работающей схеме, при наличии в стране также обычной ипотеки и механизма социального найма, можно говорить о доступном жилье для всех.