Апрельские тезисы

Рынок жилья в апреле был спокойным, ничего катастрофического не произошло. Оттепели также не случилось: законодатели продолжили своё активное регулирование рынка, государство ещё раз продемонстрировало намерение тщательно контролировать эту отрасль.

Рынок недвижимости, конечно, развивается по своим трендам и зависит от собственных регуляторов и самочувствия, однако на него, как и на любой другой бизнес, влияют и другие факторы. Прежде всего, курс самого рубля и события, происходящие в банковской сфере.

Самочувствие рубля

Рубль, как известно теперь каждому, зависит от цены на нефть. Нефть стоит дорого, рубль чувствует себя хорошо, нефть падает в цене, рубль стремительно поддерживает это падение. Апрель несколько нарушил эту закономерность, и об этом рассказала нам Александра Голубева, директор по продажам ГК INSIGMA: «В апреле были сорваны переговоры об ограничении добычи нефти в Катаре. Встреча готовилась ещё с февраля, однако, организовать её удалось лишь в середине весны. Всё это время неопределённость отрицательно сказывалась на нефтяных ценах мирового рынка. Предварительный текст соглашения был утверждён всеми сторонами, но после длительных ночных переговоров представители Саудовской Аравии покинули встречу, заявив, что без Ирана, который с самого начала отказывался от участия, соглашение не имеет смысла. Если бы это соглашение было достигнуто, то добыча нефти в мире сократилась, и мировые рынки отреагировали бы на это событие повышением цен. Это бы укрепило курс рубля, что привело бы к росту активности на рынке недвижимости. Но соглашение достигнуто не было, а это должно было обрушить и цены на нефть, и сам рубль. В первые часы так и случилось. Однако уже на следующий день рынок отыграл ситуацию, и цены на нефть пошли вверх. Обвала рубля не произошло, напротив, он укрепился относительно доллара и евро. Как бы парадоксально это не звучало, срыв переговоров и их перенос на июнь позволили рублёвому курсу вырасти. В результате ожидаемый спрос на рынке недвижимости стал ещё более вероятным».

Банковский финт ушами

Рост активности на рынке недвижимости возможен и из-за событий в банковской сфере, а именно, по причине снижения депозитных ставок лидерами. Держать деньги в банках становится все менее и менее выгодно.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, сообщает: «В апреле Сбербанк снизил процентные ставки по рублёвым и валютным депозитам на 0,9% и 0,5% соответственно. Теперь максимальная процентная ставка для рублёвых вкладов составляет 7,76%, для долларовых — 2,06%. Ставки по депозитам снизили в „Тинькофф Банке“, такой же сценарий рассматривается и в „Промсвязьбанке“. „Открытие“ и ВТБ24 решения по этому вопросу ещё не приняли. Тем не менее, такой ход со стороны лидера банковской отрасли, скорее всего, отразится на политике более мелких игроков, не исключено, что в ближайшее время мы увидим массовое снижение ставок. Для рынка жилья, особенно первичного, где ещё теплится инвестиционная активность — это новый фактор, он может отразиться в росте спроса со стороны людей со свободными средствами, которых доходность от банковских вкладов уже не будет устраивать. Недвижимость в сравнении с ними будет выглядеть более доходным активом, что привлечёт дополнительный инвестиционный спрос».

Дошлифовка 214-ФЗ

Апрель не прошёл без очередных правок к основному закону рынка о долевом строительстве. Изменения 214-ФЗ уже прошли первое слушание, теперь закон дорабатывается ко вторым слушаниям.

Опять зашёл спор о страховании застройщика. Не так давно требования к страховым компаниям были ужесточены, на рынке остались лишь единицы, соответствующие законодательству, и застройщики все дружно были вынуждены перестраховываться.

Сейчас законодатели поняли, что ни одна страховая компания не сможет покрыть все убытки в случае массового банкротства. Было внесено предложение вообще отменить страхование в том виде, в котором оно сейчас есть, а переложить эту функцию на государство, которое и расхлёбывает проблемы обманутых дольщиков. Таким образом, само по себе страхование никуда не уходит, оно видоизменяется. Безусловно, это не панацея от всех бед, это один из кирпичиков, призванных, по мнению власти, обезопасить дольщиков.

Вторым таким кирпичиком должен стать уставной капитал застройщиков. Увеличение требований к его размеру, а также запрет на его использование на всё время строительства объекта должны стать гарантом для дольщиков, а также оградить рынок от фирм-однодневок, которые, по сути, и не собирались строить. Для решения такой задачи законодатели хотели установить порог уставного капитала в 1 миллиард рублей. Но в настоящий момент на рынке нет компаний с таким уставным капиталом. Конечно, у пары десятков крупных девелоперов, особенно работающих в столичном регионе, есть возможность увеличить свой уставной капитал до нужного размера, остальные же вынуждены бы были покинуть рынок. А это, в свою очередь, привело бы к монополизации рынка, и конечному росту цен для потребителя.

В апреле миллиард превратился в 3% от стоимости возводимых квадратных метров, то есть к уставному капиталу было предложено применить дифференцированный подход. Если компания строит не более 1 500 м², то ей достаточно иметь в уставном капитале 2,5 млн рублей. Если строит более 500 000 м², то — 1,5 млрд рублей. Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость», считает привязку количества возводимых квадратных метров к размеру уставного капитала уместным, так как объёмы и стоимость строительства в разных субъектах страны отличаются.

Если говорить о правках в этот многострадальный закон, то правительство вообще намерено защитить всех и вся. В частности, глава минстроя Михаил Мень заявил, что закон будет защищать не только дольщиков от недобросовестных застройщиков, но и застройщиков от недобросовестных дольщиков.

Владимир Дронов разъясняет это следующим образом: «Действительно, закон сейчас предоставляет возможность дольщику в случае непринятия им квартиры, не соответствующей установленным требованиям, расторгнуть договор долевого участия и взыскать с застройщика все внесённые денежные средства, а также уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Поэтому любая норма, принятая в защиту застройщика и регламентирующая определение качества объекта, порядок взаимодействия сторон, а также вносящая ограничения на права дольщика при расторжении будет важным механизмом для баланса взаимоотношений между дольщиком и застройщиком».

Такая защита застройщика, к которому есть претензии, кажется абсурдной. Стройте сразу хорошо, не будете иметь проблем. Но! Здесь, скорее всего, речь идёт именно о недобросовестных покупателях, которые, пользуясь экономической ситуацией, захотят просто вернуть себе деньги, уплаченные за квартиру ранее, на которые сейчас можно купить квартиру большей площади, так как цены упали и проекты выводятся на продажи по очень соблазнительным прайсам.

Уголовная ответственность

Апрель отличился ещё одной законодательной инициативой: в третьем чтении прошла новая статья в Уголовный кодекс РФ. Теперь застройщики несут личную уголовную ответственность за обман. До этой правки 214-ФЗ предусматривал лишь административную ответственность, а УК требовал доказать умысел для привлечения застройщика к ответственности. Доказать же, что обман изначально планировался, крайне сложно, потому что всегда есть отговорка — так вышло.

Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, разъясняет это нововведение так: «Привлекать к уголовной ответственности будут застройщиков, в случае если сбор денежных средств ими будет происходить в нарушение требований законодательства о долевом строительстве. В частности, речь идёт о том, что суммой средств для привлечения, которая уже признаётся крупным размером и попадает под действие статьи, является три миллиона рублей, а особо крупным признаётся пять миллионов рублей. Привлечение денежных средств на строительство жилья должно вестись только в соответствии с 214- ФЗ, без отклонений и „серых схем“».

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», отмечает, что пока в трактовке закона не всё ясно. Сказано, что за незаконное привлечение денег в размере трёх миллионов наказанием может быть лишение свободы до трёх лет. Если привлекли таким образом пять миллионов, то можно попасть на пятилетнее тюремное заключение. Однако эксперт отмечает, что нет однозначного ответа об объективной стороне дела: «Преступление будет считаться совершённым, когда заключена одна сделка на сумму, превышающую три миллиона рублей? А если застройщик совершил несколько сделок, но на сумму менее трёх миллионов каждая, будут ли его деяния квалифицироваться как уголовно наказуемое преступление либо последует лишь административная ответственность? Сейчас даже в Московском регионе есть квартиры стоимостью менее трёх миллионов рублей, не говоря уже о других городах России. Если преступление будет считаться с момента заключения одной сделки на сумму более трёх миллионов рублей, то можно сказать, что многие застройщики, а вернее их руководители, избегут уголовного преследования. Также предполагается, что уголовной ответственности смогут избежать те, кто в полном объёме возместил ущерб».

Безусловно, закон будет дорабатывается. Но его появление поможет дольщикам чувствовать себя более защищенными, а Эмиль Захаряев уверен, что данная статья должна стать отличным дисциплинирующим застройщиков инструментом: если привлекаете денежные средства, то будьте добры делать это по закону.

«Подзорная труба»

О желании государства контролировать строительную отрасль мы говорили много, причём всегда основываясь на фактах. В апреле был сделан очередной шаг к госконтролю, о котором рассказал Владимир Кочубей, руководитель портала OMetre.ru — АИЖК начало напрямую работать с физлицами в офисах застройщиков. Предполагается, что покупатель сможет получить ипотеку по стандартам АИЖК и купить новостройку сразу в офисе продаж, не посещая банк. Это удобно. Кроме того, выгодно, что в такой схеме нет комиссий и нет обязательного личного страхования.

Почему это шаг к госконтролю? Да потому, что АИЖК является базой для «Единого института развития в жилищной сфере», созданного правительством для реализации государственной политики на рынке жилья. Сегодня это агентство не только выходит напрямую к покупателю, но и налаживает выпуск ипотечных ценных бумаг. Эксперт отмечает: «Учитывая, что в партнёры АИЖК будет брать лидеров отрасли с хорошими проектными портфелями, доля агентства может быстро дойти до 3 – 5% рынка. таким образом этот фундаментальный инструмент вкупе с долями госбанков (84,5% по итогам 2015 года) окончательно перейдёт к государству без формальных признаков монополии».

Апартаментный статус

В апреле было ещё одно важное правительственное решение, которое не так сильно привлекло к себе внимание сейчас, но однозначно отразится на всём рынке. Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», рассказывает: «Именно в этом месяце власти отказались от идеи приравнять апартаменты к жилой недвижимости. При этом чиновники отметили, что не имеют ничего против проектов с апартаментами, на которые выдают ГПЗУ. Но, по их мнению, граждане на этапе покупки должны осознавать всё о потребительских свойствах апартаментов. Таким образом, город решил оставить формат таким, как есть, без чёткого определения. При этом девелоперы смогут перевести проект апартаментов в жильё, если он соответсвует требованиям, предъявляемым именно к жилой недвижимости».

Безусловно, все ожидали другого решения, надеясь на законное появление таких форматов как дом смешанного использования (ДСИ) и многофункциональное здание (МФЗ), где могли бы быть апартаменты в виде жилых помещений. Однако этого не случилось, апарты жильём не стали, но одновременно запрета на их строительство также не было. Прежняя неопределённость не рассеялась.

Ипотечные страсти

Если предыдущее событие прошло незаметным, то слух о запрете, на досрочное погашение ипотеки обсуждался бурно. Спор возник вокруг обновлённой редакции Гражданского кодекса — статьи № 810, где говорится, что сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа. По мнению вице-президента Ассоциации региональных банкиров Олега Иванова такая трактовка говорит о том, что досрочное погашение возможно лишь с согласия банка. Кроме того, в новой редакции вообще нет ничего про возможность гасить кредит досрочно частями, следовательно, это переходит в разряд невозможного. Пока проект на стадии рассмотрения в Госдуме. Но Надежда Коркка, генеральный директор АН «Бон Тон», считает, что если эти поправки всё же будут приняты, то спрос на кредитование упадёт в целом: «Добровольно соглашаться на 20 лет жизни в кредит захотят немногие. На продажах это отразится молниеносно! На выручку тогда придётся идти самим застройщикам, вынужденным в таких условиях предлагать разные рассрочки».

Другая новость — снижение ипотечной ставки на вторичном рынке. Владимир Кочубей сообщает, что в апреле ипотечная ставка на «первичку» по условиям продления господдержки была поднята в среднем на 0,6%, а ипотечная «вторичка» подешевела на тоже значение. Сейчас такой кредит стоит 14%, а в ряде крупных банков, например, «Возрождении» или «Райфайзенбанке», зарплатные клиенты могут получить такую ипотеку под 12% или даже меньше. Безусловно, это оживит вторичный рынок, так как сниженная ставка делает готовое жильё весьма привлекательным.

Итак, апрель был богат на разные законодательные инициативы. Но кроме инициатив именно в этом месяце власть показала, что будет и действовать в рамках принятых законов. Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест», считает значимой новостью — подачу первого иска об изъятии неиспользуемой по назначению земли у собственника в Подмосковье. «От угрозы к делу подмосковные чиновники переходят впервые. Как будут развиваться события дальше пока не понятно, но уже заявлено, что до конца апреля область подаст иски ещё к ряду компаний, у которых может быть изъято около 900 га». Одним словом, девелоперам жить и работать придётся по правилам государства.