Очерёдные миражи

Право граждан на жилище закреплено 40-й статьёй Конституции РФ, третий пункт которой гласит, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

И если с утверждением, где «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище», ещё как-то получается справляться, в том числе с помощью федеральных программ, стимулирования ипотечных продуктов, то с обеспечением жильём малоимущих и большинства льготных категорий большие проблемы: очереди на получение жилья для них растягиваются на десятилетия.

Кто кому должен

Кто такие льготники, которых государство должно обеспечить жильём за свой счёт? К таковым, напоминает генеральный директор компании «Мобил Строй XXI» Элеонора Шалбарова, в соответствии с Законом, относятся военнослужащие; дети, оставшиеся без родителей; жильцы аварийных или ветхих строений; пострадавшие от природных катаклизмов и стихийных бедствий; ветераны ВОВ; чернобыльцы; больные хроническими болезнями или патологиями, опасными для окружения; вынужденные переселенцы; граждане, покидающие сложные для обитания районы Крайнего Севера. Каков перечень!

Жилищных проблем добавляет и то, что жилой фонд в стране крайне изношен, а деньги на капитальный ремонт собираются с трудом. Президент России Владимир Путин на ежегодной «прямой линии», во время которой он отвечал на вопросы россиян, и вовсе заявил, что страну ждёт жилищная катастрофа. По его словам, аварийным, ветхим или требующим ремонта является каждый второй дом в России. Как решать эту проблему, обсуждается на разных уровнях.

Именно эти вопросы были в центре внимания дискуссии «Социальное жильё: как перенести мировой опыт в российскую практику?», которая прошла в рамках 34-й ежегодной выставки «Недвижимость от лидеров», где выяснилось, что проблема носит не только экономический, но в большей мере социальный и даже технический характер, что подтверждает мировой опыт. Как указали участники мероприятия, сегодня государство всё чаще говорит о строительстве доходных домов частными застройщиками, которые сдавали бы квартиры по среднерыночным ставкам.

Однако социальным жильём в полной мере этот сегмент не является по нескольким причинам. Как отмечает эксперт по жилищной политике и архитектор Юрий Эхин, социальное жильё в понимании государства — это некоммерческий жилищный фонд для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Особый упор делается на слово некоммерческий, то есть это государственный, построенный на бюджетные средства фонд. Далее, необходима доступная аренда жилья, опять же для граждан, имеющих невысокий уровень дохода — молодых ученых, педагогов и др.

Бездоходные дома

С арендой проще, хотя возведение «классических» доходных домов частными застройщиками вряд ли можно считать идеальными проектами социального жилья, тем более, что этому не слишком способствует и бизнес-модель этого вида деятельности. Как отмечает Элеонора Шалбарова, причины лежат на поверхности: исторические факторы и отсутствие законодательной базы. Минстрой РФ принял Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» только в июле 2014 года, а до этого момента доходные дома не имели чётко обозначенного правового статуса. Несмотря на законодательные нестыковки, арендное жильё (не тождественно понятию социальное, а лишь одна из его суб-форм) строится. В соответствии с данными, прозвучавшими в докладе министра строительства и ЖКХ Михаила Меня на итоговой Коллегии Минстроя, в настоящее время введено 996 тысяч квадратных метров арендного жилья, из них 131 тысяча — в 2015 году. Программы развития рынка арендного жилья приняты в 60 субъектах Российской Федерации.

Предполагается, что в таких домах, построенных за госсчет, или на землях, предоставленных в аренду государством, не менее 50% общего количества жилых помещений должно предоставляться по договорам социального найма, а остальные могут сдаваться на рыночных условиях, напоминает Элеонора Шалбарова: «Для того, чтобы такой проект был выгоден для застройщика, нужно сдавать не менее половины квартир на рыночных условиях. При этом срок окупаемости объекта велик: большую часть дохода поглотят затраты на содержание — обслуживание дома, инфраструктуры, поставки воды и теплоносителя, налоги. Окупаемость может доходить до 20 лет и без поддержки государства частные девелоперы вряд ли решатся на инвестиции с длинными деньгами». По мнению эксперта, наиболее действенным способом привлечения частного застройщика в качестве инвестора подобного проекта является привязка строительства социального жилья к выделению земли под коммерческую застройку. То есть получается социальный mix used формат, к которому эксперты-архитекторы относятся осторожно — такое соседство не всегда идет на пользу обеим сторонам. Государство со своей стороны ищет пути для развития этого формата, но ему не до психологических аспектов совместного проживания «социальщиков» и коммерческих арендаторов или собственников. Архитекторы же видят в этом миксе ряд проблем. 

Горючая смесь

Сегодня, напоминает президент союза архитекторов России Андрей Боков, в одном доме вы можете иметь и социальное жильё, и собственное жильё, и коммерческое: «В России эта путаница происходит по закону. Люди деприватизируют квартиру или изначально её не приватизируют, а рядом находится приватизированное жильё. Такого нигде в мире нет, потому что в подобных случах полностью исключается возможность нормального управления имуществом». С другой стороны, строить социальное жильё отдельными кварталами — тоже не выход.

Архитектор, руководитель бюро «Яузапроект» Илья Заливухин считает, что у госмодели есть свои достоинства — невысокая цена, доступность, решение социальных проблем, но и многочисленные недостатки, такие как высокие расходы муниципальных средств на строительство и содержание при низком качестве жилья. Такие районы могут привлекать маргинальные элементы, способствовать росту преступности, к тому же они обычно строятся на окраинах, далеко от мест приложения труда, что приводит к ежедневной маятниковой миграции. Юрий Эхин предлагает возводить социальное жильё не на отшибе, а недалеко от работы, магазинов, детских учреждений, медицины, то есть в структуре населённого пункта, как это делается во многих городах мира. Но это только часть решения проблемы.

Илья Заливухин уточняет, что концепция mixused development распространена за рубежом. В Гонконге, например, половина жилья — это собственно social housing, т. е. арендное жильё, которое нельзя выкупить. То есть государство строит квартиры для молодых специалистов, а в конечном счете для себя, так как таким образом государство стимулирует развитие экономики, науки и культуры. «Люди, живя в своей стране, налогами и работой возвращают государству „долг“, — говорит архитектор, — И, естественно, чувствуют себя комфортно, будучи востребованными. Таков мировой опыт». 

Государево дело

Справедливости ради стоит отметить, что отсутствие рынка доступного арендного жилья не только российская проблема. По заключению экспертов ООН, напоминает Юрий Эхин, она обусловлена в первую очередь чрезмерной приватизацией, которая вытеснила альтернативные формы использования жилого фонда, такие как съём и кооперативная собственность.

В качестве положительного примера международные эксперты приводят страны Северной Европы, и прежде всего Швецию, где 90% всего жилого фонда в течение сорока лет было построено с использованием именно государственных кредитов. В результате и площадь, и благоустройство жилой недвижимости находятся на самом высоком уровне. По мнению Юрия Эхина, проблема решаема при выполнении нескольких условий: государство и власти на местах должны заниматься жилищными вопросами, но не обеспечением доходности банков и продажей земли, а осуществлять государственное финансирование строительства. Тогда это будет действительно некоммерческий фонд. По мнению эксперта, необходимо ограничить приватизацию муниципального жилья, а также ввести повышенные налоги на собственность при обеспеченности жильём свыше сорока квадратных метров на члена семьи, на продажу недвижимости по ценам выше так называемой «справедливой цены», что приведёт к перераспределению жилья, снижению цен на рынке и пополнению бюджета.

Кроме того, считает Юрий Эхин, в России есть дополнительные источники обеспечения социальным жильём, связанные с особенностями отечественной жилищной политики, и предлагает неожиданный взгляд на проблему. По его словам, более полувека велось строительство типового жилья. Им переполнены наши города, и именно оно является социальным по всем параметрам. Возводить ровно такое же, но новое, и тем более государству за свой счет, более чем странно. Из этого эксперт делает парадоксальный вывод: строить на самом деле лучше не социальные типовые дома, а здания более высокого класса, чтобы люди, которые являются собственниками квартир в типовых домах, переселялись из них по мере роста достатка в дома более высокого класса, а в их освобождающиеся квартиры переезжали люди с низким уровнем дохода. Тогда всё будет развиваться логично.

На все 4 стороны

Пока же архитекторы спорят, какой формат жизнеспособнее, и как лучше сочетать жильё для условно «бедных» и для условно «богатых», государство ищет экономические пути решения проблемы. Так в качестве инструмента долгосрочного финансирования проектов создания фонда арендного жилья прорабатывается возможность создания паевых инвестиционных фондов недвижимости, в которых АИЖК выступит в качестве первичного инвестора путем внесения в состав имущества таких фондов денежных средств на строительство.

«По оценкам экспертов, — отметил Михаил Мень в своем докладе, — реализация указанного механизма позволит снизить стоимость квадратного метра арендного жилья, установить арендную плату не выше среднерыночного уровня. Доходность инвестора в данном случае будет сопоставима с доходностью на банковских депозитах». Именно такие условия положены в основу открытого конкурса, объявленного АИЖК на разработку архитектурной концепции многоквартирного жилого дома для предоставления его в аренду. Концепция ляжет в основу проектов строительства арендного жилья с привлечением внешних инвесторов, в том числе за счёт коллективных инвестиций через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. За основу проекта нового дома предлагается взять популярную серию домов башенного типа — И-209(А), получившую широкое распространение в 1970 – 1980 годы и адаптировать его под реалии нынешнего дня, что должно обеспечить экономическую эффективность для инвесторов. Будет ли часть такого жилья социальным, то есть предназначенным для незащищенных слоев населения, не уточняется. Но логично предположить, что часть все же попадет в эту категорию. Осталось поверить в то, что первые робкие шаги в этом направлении превратятся в широкую поступь.

P. S. Как будет выглядеть типовой арендный дом, станет известно 30 апреля, когда станут известны итоги конкурса.