Перспективы российской ипотеки

В Москве состоялась XIV Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России», организованная Информационным агентством AK&M. Мероприятие было посвящено актуальным вопросам ипотечного кредитования и выработке практических решений по стратегическим инициативам государства в этой сфере.

Ипотека — единственный эффективный механизм поддержки спроса на жильё, как отметила, открывая конференцию, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева.

По данным Банка России, с начала 2016 года ипотечное кредитование продемонстрировало высокие темпы роста. В феврале было выдано 80 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 142,6 млрд рублей. Это на 67% и 79% больше соответственно, чем в феврале 2015 года. Достигнут абсолютный рекорд по объёму выдачи ипотечных кредитов для этого месяца за всю историю наблюдений с 2009 года.

По данным ЦБ, совокупный портфель рублевой ипотеки в России, выданной по состоянию на 1 марта 2016 года, за год вырос на 15%, до 4 трлн рублей. Совокупный портфель валютной ипотеки, выданной на 1 марта, сократился за год на 11%, до 128 млрд рублей, с начала года — на 2,3%.

Ставка по ипотеке достигла минимума за два года. Порядка 90% жилья экономического класса сегодня приобретается с привлечением ипотечных кредитов, сказал в своем выступлении на конференции директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин. В 2015 году ввод жилья эконом-класса вырос более чем на 20%, до 37,1 млн м².

Программа госсубсидирования ставок по ипотеке была запущена весной 2015 года из-за резкого удорожания коммерческой ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ. Согласно условиям программы, кредиты по льготной ставке в 12% можно взять только на приобретение жилья на первичном рынке. При этом размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. Программа должна была завершиться в марте текущего года. Однако 1 марта правительство продлило ее действие до 1 января 2017 года по новым условиям. При этом ставка для заемщика по-прежнему не должна превышать 12% годовых. Целесообразность дальнейшего дополнительного снижения субсидированной процентной ставки вызывает сомнения, считает Никита Стасишин.

За год, по состоянию на 1 марта 2016 года, в России выдано 300 тысяч ипотечных кредитов с господдержкой на общую сумму в 522 млрд рублей, сообщил в своём выступлении директор департамента финансовой политики Министерства финансов Сергей Барсуков. По его словам, в программе участвуют более 50 банков, среди которых есть как банки с госучастием, так и иностранные, и региональные средние банки. По данным Минфина, средний размер ипотечного кредита в рамках программы составляет 1,8 млн рублей, а средняя стоимость покупаемого жилья на первичном рынке — 2,8 млн руб. При этом средний размер первоначального взноса — 37%.

За март 2016 года банки выдали кредиты на 37 млрд рублей в рамках субсидирования ипотечной ставки, уровень выдач вернулся к лету 2015 года. По оценкам Минфина, в дальнейшем средняя динамика выдачи льготной ипотеки будет варьироваться на уровне 40 – 50 млрд рублей в месяц. В целом, как ожидается, за 2016 год банки выдадут по программе господдержки 500 – 600 млрд рублей.

Две трети спроса на ипотеку приходятся на вторичное жилье, хотя ставка по таким кредитам выше, чем на первичное (более 13%), отметил в своём выступлении на конференции исполнительный директор, главный аналитик Сбербанка России Михаил Матовников. Спрос на первичное жильё сокращается, поскольку у граждан нет уверенности в том, что дома в итоге будут возведены застройщиками, пояснил он. Кроме того, потенциальных покупателей не устраивает жильё без социальной инфраструктуры, что характерно для ряда новостроек.

У ипотеки есть значительный потенциал для роста, но банки должны предоставлять больше гарантий заёмщикам, чтобы спрос на ипотеку на первичном рынке стал стабильным. «Это вопрос проработки продукта, в который могут быть включены такие опции, как „кредитные каникулы“, возможность оперативной покупки меньшего жилья, чтобы снизить выплаты по кредиту, и другие», — пояснил главный аналитик Сбербанка.

С тем, что у населения есть определенный страх перед ипотекой, согласилась и Елена Николаева. «Ведь это долгосрочный кредит, который берут на 10 – 15 лет, а на такой промежуток времени зачастую сложно спрогнозировать свои доходы, — напомнила она. — Важно сгладить сложную ситуацию, сложившуюся у валютных заемщиков, — их кейсы, очевидно, негативно повлияли на спрос на ипотечные кредиты».

С начала 2016 года статистика ЦБ отмечает значительный рост просроченной задолженности по ипотеке. По состоянию на 1 марта 2016 года просрочка по рублевой ипотеке в годовом сравнении увеличилась на 39,3%, до 42 млрд рублей, доля просрочки в совокупном портфеле рублевой ипотеки составила 0,1%. Просрочка по валютной ипотеке за год увеличилась на 49,6%, до 28,37 млрд рублей, доля просрочки в совокупном портфеле валютной ипотеки составила 22,2%.

Елена Николаева напомнила в ходе дискуссии, что для решения таких вопросов ещё в прошлом году был подготовлен проект, который законодательно закрепляет право заёмщиков на однократную реструктуризацию кредита в сложной ситуации. «Но согласовательный процесс затянулся — механизм был негативно воспринят банковским сообществом, — сказала она. — На самом деле, в интересах банков — чтобы заёмщики так или иначе справлялись с долговым бременем, и если у заёмщика изменились жизненные обстоятельства, то банку следует пойти на компромисс».

Это мнение поддержал Михаил Матовников. «Банкам не нужны заёмщики, находящиеся в полном стрессе или выходящие на дефолты и не знающие, что делать. Лучше, чтобы план изначально был», — прокомментировал он. Однако Матовников считает, что нововведение не стоит запускать на законодательном уровне. Возможность отсрочки или снижения процентной ставки заёмщикам, попавшим в сложное финансовое положение, должны предоставлять сами банки.

Управляющий директор подразделения «Ипотечные продукты и андеррайтинг» АИЖК Кирилл Захарин в своём выступлении на конференции рассказал, что на сегодняшний день ипотека имеет незначительный удельный вес в ВВП России — всего около 4% против 40 – 50% в развитых странах. «Мы видим потенциал десятикратного роста на примере развитых стран, прежде всего, за счёт увеличения сделок с жильём, удлинения срока кредитов, а также за счёт секьюритизации и предоставления банкам доступа к длинным деньгам», — сказал он. Возможность рефинансирования позволит банкам выдавать больше ипотеки по меньшим ставкам.

В рамках этого подхода АИЖК в текущем году выпустит первые однотраншевые ипотечные облигации с поручительством агентства в рамках пилотного проекта со Сбербанком на 50 млрд рублей, рассказал Кирилл Захарин. «Основная идея этой облигации — сделать ее простой, ликвидной и привлекательной для инвесторов. Мы направляем усилия, чтобы у бумаги появилась простая стандартная структура, чтобы она выпускалась на базе единого ипотечного агента. Кроме того, сокращаются сроки выпуска бумаг до двух недель, — отметил он. — Речь идет о „Фабрике ипотечных ценных бумаг“ по трансформации закладных в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги».

Эмитентом облигаций с поручительством АИЖК выступит «дочка» агентства, на балансе которой будет сформировано ипотечное покрытие. При наступлении дефолта заёмщика АИЖК выкупит закладную. По ценным бумагам АИЖК выступит не только поручителем, но и маркетмейкером (участником биржевых торгов), а также первичным инвестором части выпусков. Захарин отметил, что ипотечные ценные бумаги обладают большей ликвидностью, чем закладные, и могут быть реализованы на бирже или использованы в качестве обеспечения для получения финансирования в Банке России. Он добавил, что сейчас АИЖК обсуждает с ЦБ установление «льготного веса» ИЦБ в балансе банков, чтобы уменьшить давление на их нормативы по капиталу. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг позволит снизить ставку по ипотеке на 0,8 – 1,5 процентного пункта, прогнозирует Кирилл Захарин.

Ипотечные программы для малого и среднего бизнеса также нуждаются в развитии, заявил в своём выступлении вице-президент Ассоциации региональных банков России Ян Арт. По его словам, из-за отсутствия ипотечного продукта малый и средний бизнес не получает залоговой базы. Развитая ипотека позволяла бы предпринимателям становиться хозяевами офисов, магазинов и другой недвижимости. Препятствием для этого является неустойчивость бизнеса и отсутствие понимания у банков, насколько надёжным будет такой заёмщик и насколько устойчив его бизнес.

Горячая дискуссия возникла на конференции по вопросу «обратной ипотеки». О возможном запуске такого механизма заявила в апреле первый замминистра финансов Татьяна Нестеренко. Механизм «обратной ипотеки» предусматривает передачу владельцем своего имущества в залог банку или госструктуре в обмен на кредит или деньги. При этом сроки разработки и запуска механизма не назывались. В то же время Никита Стасишин заявил, что Минстрой выступает против данной инициативы. «Здесь надо очень серьёзно посмотреть, не сделаем ли мы медвежью услугу населению», — подчеркнул он. Кроме того, инициатива может стать дополнительной нагрузкой на госбюджет, причем в ситуации, когда конечный результат неясен.

В конференции приняли участие более 100 делегатов, в том числе представители банков, региональных ипотечных агентств, строительных компаний, риэлторов, аналитических институтов рынка недвижимости.