Без права на прописку

Апартаменты — особый товар на рынке недвижимости и продаётся он как недвижимость для постоянного проживания, однако с точки зрения закона таковой не является. Наши законодатели так и не приравняли апартаменты по статусу к квартирам, поэтому, покупая такую недвижимость, надо взвесить все за и против и чётко понимать последствия такого приобретения.

Апарты на нашем рынке в новинку. Они были вынужденным ответом девелоперов на запрет строительства жилья в Москве, но ведь строить очень хотелось. Именно по этой причине (может быть не единственной, но главной) на московский рынок вышли апартаменты — нежилые помещения, предназначенные для жизни. Безусловно, просто так такой непонятный продукт с отсутствием возможности получения московской прописки не продавался бы. Но он предлагался с дисконтом, причём большим — до 30% по сравнению с аналогичными квартирами. А скидки ценятся народом ничуть не меньше штампа в паспорте о столичном месте жительства.

По данным «Метриум Групп», на рынке московских новостроек в первом квартале продавалось 89 проектов с апартаментами. Среди них семь комплексов были новые, только что вышедшие на рынок: клубный дом Bunin, бутик-отель Stand Art2, гостиница «Восток 2», ЖК «Царская площадь», клубный квартал AFI Residence Paveletskaya, апарт-комплекс «Букинист 3» и ЖК «Воробьёв дом». Стоит отметить, что возобновились продажи в Soyuz Apartments и Golden Mile private residence; а в TriBeCa APARTMENTS, Aerolofts, «Савеловском Сити» и «Технопарке» вышли новые корпуса. «Резиденция Монэ» перестала относится к подобным проектам, так как в прошедшем квартале заверщился перевод апартаментов данного дома в квартиры.

Одним словом, предложений на рынке много и на любой кошелёк, но большая часть апартов Москвы приходится на бизнес-класс. Самые дорогие лоты представлены в Golden Mile private residence, а самые дешёвые — в гостинице «Восток».

Товар на рынке есть, да и спросом он пользуется. Причин его популярности несколько: дисконт в цене по сравнению с квартирой может достигать 10%; застройщики предлагают гибкие условия продаж, а банки стали лояльнее к таким заёмщикам при выдаче ипотеки, да и ставка снизилась до 14%. Напомним, что на апартаменты субсидированная государством ипотека не распространяется. Кроме того, покупатель уже привык к такому продукту, что хорошо для рынка.

Статус обязывает

Статус — штука сложная, ценимая многими. Например, статус замужней дамы почитаем исторически, и ради него многие барышни веками были готовы идти на разные уловки. Статус владельца московским жильём не менее ценен, особенно в наше время. Ради московской прописки на уловки и даже обман готовы не только юные барышни и зрелые дамы, но и весьма почтительные джентльмены. Но надо чётко понимать, что вы не покупаете жильё.

Юридически жильём считается лишь квартира, именно поэтому апартаменты законом классифицируются как нежилые помещения. Вернее, отсутствия в законе о жилье их упоминания делает их нежильём.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», разъясянет, что статьи, которая бы устанавливала, что апартаменты — нежилое помещение, нет. Но именно такой вывод делается из совокупности ряда законов. В статье № 15 ЖК сказано, что жильём признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания. А пригодные для жилья помещения соответствуют установленных санитарным и техническим нормам и правилам. В статье № 16 ЖК сказано, что жильём считается жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната. Таким образом, нигде не сказано, что апартаменты также относятся к жилью, следовательно, они автоматически попадают в категорию нежилых помещений.

В законодательстве вообще нет такого понятия как апартаменты. Елена Тихонова, юрист КА «Юков и партнёры», отмечает, что данное понятие есть в приказе Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35 «Об утверждении порядка классификации объектов туристической индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи». В данном документе сказано, что апартамент — это две и более жилые комнаты общей площадью не менее 40 м². Но если проанализировать рыночный продукт, то данное постановление явно все пропустили мимо своего внимания, так как в продаже находится большое количество апарт-студий площадью до 40 м², вернее, их площадь может быть даже меньше 20 м².

Заплати и спи спокойно

Любая собственность даёт не только права, но и обязанности, главная из которых — уплата налогов. Безусловно, налоги платят и за квартиру, но за апартаменты платят больше. Во-первых, налог на саму недвижимость выше. Ставка налога за квартиру варьируется от 0,1% до 0,3% и зависит от стоимости недвижимости. Минимальная ставка распространяется на квартиры стоимостью до 10 млн рублей. За апартаменты ставка налога колеблется от 0,5% до 2%, в зависимости от их назначения и категории. Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincon, разъясняет: «Существенный разброс объясняется именно тем, что комплекс апартаментов может относится к различным категориям недвижимости: новостройка это или реконструированный объект, а в последнем случае — было ли здание ранее офисным (тогда ставка 2%) или промышленным (ставка 0,5%). Для новостроек тоже есть своя градация ставок. Например, если апартамент находится в составе многофункционального комплекса, где на офисы и торговые помещения приходится более 20% площади, ставка будет максимальной — 2%. Если же это комплекс гостиничного типа — 0,5%». Безусловно, налог расчитывается исходя из кадастровой стоимости помещения, и вот здесь апартаменты стоят дешевле.

Иван Татаринов считает, что большой размер налога на имущество в случае покупки апартаментов компенсируется их более дешёвой стоимостью по сравнению с аналогичными квартирами. В качестве примера он рассмотрел два помещения площадью 80 кв², но одно при этом — квартира, другое — апартаменты, поэтому первый вариант по кадастру стоит 10 400 000 рублей, а второй — 7 040 000 рублей. В случае с квартирой налогооблагаемая база уменьшается на 2 600 000 рублей, в соответствии с ценой квадратного метра и предоставленной государством необлагаемой площади, и составляет 7 800 000 рублей. Размер же ежегодного налога при этом равен 7 800 рублям. В случае с апартаментами никакого вычета нет, и если ставка ежегодного налога равно 0,5%, то платить придётся 35 200 рублей. Но эксперт отмечает, что изначально за апарты заплатили на 2 400 000 рублей меньше, и это сэкономленная сумма позволит безболезненно платить увеличенный налог 88 лет. А вот в реальности мало кто эту сумму экономит, откладывая на специальный счёт, чтобы платить налог. Чаще люди покупают апартаменты именно из-за более низкой цены, так как ограничены в финансах.

Во-вторых, это не единственный налог для таких собственников. Мария Литинецкая напоминает, что придётся также платить и земельный налог: «Владельцы квартир с января 2015 года от уплаты такого налога освобождены. А собственники апартаментов платят такой налог по ставке 1,5%. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости участка и размера доли в праве на участок».

Кроме налогов платить придётся ещё и за коммунальные платежи, а также за свет и воду. Стоит отметить, что все эти тарифы для нежилых помещений выше. Например, по данным «Метриум Групп», коммунальные платежи владельцев апартаментов на 2 – 2,5 тысячи выше, чем для собственников квартир. Так, для однокомнатной квартиры площадью порядка 45 м² это в среднем 6 000 рублей, а для апартаментов такой же площади — 7 500 рублей в месяц».

Замечательный сосед

Покупая квартиры или апартаменты, мы автоматически становимся соседями. Иногда соседи замечательные: мы ходим к ним в гости, беседуем на площадке, совместно отмечаем праздники и т. д. А бывает, что жизнь поворачивается обратной стороной, и живём мы с ними как кошка с собакой. И если вы живёте в квартире, то ваши отношения с соседями регулируются Жилищным кодексом, и вы можете требовать его соблюдения. Например, не сверлить стены в воскресенье, не играть на барабане ночами, не устраивать в соседней квартире нотариальную контору или стоматологический кабинет и т. д. В апартаментах вы этого требовать не можете, потому что это нежилые помещения, и на них не распространяется Жилищный кодекс. Так что ваш сосед имеет полное основание использовать свою собственность под бизнес. И в данном случае он будет действовать в рамках закона.

Однако Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент», обращает внимание на следующий факт: «В промышленных объектах часто сами собственники приобретают апартаменты либо для сдачи в аренду, либо для бизнеса. Нет законных оснований ограничивать других собственников в ведении бизнеса. Да и и подобные прецеденты на рынке фактически отсутствуют».

Также стоит знать, что апарты не попадают под законы об управление жилыми домами, вы не имеете право в таких комплексах на места общего пользования, которые, в принципе, могут быть перепроданы любому желающему, они также не попадают под обязательные продажи по ДДУ и под нормативы жилого строительства. Это хорошо, если вы покупаете их у ответственного девелопера, который строит такие комплексы как жильё, обеспечивает их инфраструктурой и старается соблюдать все нормативы. Но увы, это бывает не во всех случаях. Именно поэтому на рынке стали возможны студии 20 м², 18 м² и даже 16 м²! Это не соответствует никаким социально-медицинским нормам жилых помещений, но это и не является жильём. Кроме того, практически всегда в апартаментах не соблюдены нормы инсоляции, что делает невозможным их перевод в жильё, хотя в ряде случаев такой перевод осуществим, а примеры на рынке уже есть.

Нивелировать разницу

Стоит отметить, что любовь к статусу привела к тому, что тенденция, о которой упоминалось выше, переводить апартаменты в жильё набирает обороты. Сделать можно не всегда. К тому же это дорого и хлопотно.

Мария Литинецкая отмечает, что чёткой схемы для такого перевода пока нет, как и нет каких-то фиксированных тарифов на эту процедуру. Шанс перевести есть только у тех, где апартаменты находятся в проекте со всем необходимым набором инфраструктуры или же застройщик готов пойти на дополнительное строительство таких объектов. Кроме того, сами апартаменты должны отвечать всем законодательным требованиям по отношению к жилым помещениям: нормы инсоляции, минимального метража, ширины проёмов в несущих стенах, а также требования к инженерным системам и пожарной безопасности. Проще переводить в жильё самому застройщику ещё на этапе строительства до сдачи в эксплуатацию и регистрации прав собственности.

Чисто теоретически перевод апартаментов, как рассказывает Елена Тихонова, возможен несколькими способами: «Первый — провести перепланировку помещения, чтобы оно соответствовало жилым нормативам. Второй — соблюдение всех административных процедур, если нежилое помещение изначально строилось с соблюдением всех вышеуказанных требований. Зачастую при продаже таких апартаментов указывается возможность последующего перевода помещения в жилое. Для этого необходимо написать заявление на смену статуса помещения в Департамент жилищной политики и жилого фонда города Москвы, которые (в случае согласования) выдадут выписку из распоряжения о переводе помещения их нежилого фонда в жилой. Также необходима выписка из протокола городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Изменения в техническую документацию после реконструкции вносит БТИ. При положительном результате Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы направит уведомление в Росреестр по Москве для внесения изменений в ЕГРП».

Стоит помнить, что если апартаменты не соответствуют требованиям жилья и перепланировка эту проблему не решает, то изменение статуса в данном случае невозможно. Однако это не говорит о том, что данные апарты плохи. В продаже есть прекрасные апарт-компексы с интересными планировками, продуманной концепцией и ничем не уступающие привычным ЖК по качеству и комфорту жизни. На рынке, к слову, есть и не единичные примеры перевода апартаментных комплексов в жилые: «Лица», «Савёловский Сити», «Фили Град», «Водный», «Резиденция Монэ».

Однако, покупая такой товар, вы должны знать все его особенности и тщательно изучить объект до совершения сделки. Покупать апарты можно, но осознанно. А Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments, считает важным условием готовность продавца зарегистрировать сделку по 214-ФЗ. Кроме того, он советует проверять разрешение на строительство, проектную декларацию, соответствие банковских реквизитов реквизитам владельца прав на эти апартаменты, проверить полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны продавца. При авансовой системе расчётов желательно запросить в Росреестре выписку из ЕГРП по кадастровому номеру земельного участка и убедиться, что приобретаемые апартаменты не обременены правами третьих лиц.