На первое

Традиционно в мае снижается деловая активность, длинные праздники никоим образом не настраивают на работу. Однако решения, принятые во второй половине месяца, сделали последний месяц весны весьма насыщенным в плане законодательных событий.

Свершилось-таки

Самое значимое событие рынка недвижимости произошло 17 мая — состоялся Госсовет по строительству и недвижимости при Президенте. Госсовет собрался впервые за долгое время и будущее его влияние на рынок не стоит недооценивать. По мнению Дмитрий Халина, управляющего партнёра Savills в России, по итогам заседания можно выделить три основные продекларированные идеи.

Во-первых, президент Владимир Путин высказал мнение, что ставки по ипотеке должны быть снижены. По сути, слова президента являются командой для реализации. И команда была услышана.

Андрей Колочинский, управляющий партнёр ГК «ВекторСтройФинанс», отмечает, что практически сразу после заседания Госсовета последовало предложение Минфина выпустить ипотечные облигации: «Предполагается, что Минфин, банки, АИЖК и другие кредитные учреждения выпустят свободно обращающиеся на рынке ипотечные ценные бумаги. За счёт привлечённых средств банки получат дополнительное страхование рисков и источники финансирования ипотечных программ. В конечном счёте это должно привести к снижению средних ипотечных ставок. По оценке главы АИЖК Кирилла Захарина, можно рассчитывать на уменьшение ставок в среднем на 0,8 — 1,5%». Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, добавляет: «Одним из действенных инструментов будет также снижение учетной ставки ЦБ на 2% — многие эксперты рынка недвижимости считают, что это вполне возможно».

Во-вторых, как отмечает Дмитрий Халин, стало понятно, что отвечать перед дольщиками за достройку объектов должно государство. И именно в поддержку этой цели главой Минстроя Михаилом Менем было выдвинуто предложение о создании единого компенсационного фонда, который будет страховать риски дольщиков и заменит существующую систему взносов страховым компаниям. Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», убеждена, что на такое предложение повлияло банкротство одного из крупнейших девелоперов России. Именно это привело к пониманию того, что в условиях экономической нестабильности и снижения спроса не всегда может устоять даже известный и, казалось бы, надёжный игрок рынка. Дмитрий Халин поясняет, что в этот будущий компенсационный фонд будут поступать отчисления от всех застройщиков. Скорее всего, размер отчислений будет на уровне 1% от суммы привлекаемых средств. В случае необходимости средства этого фонда будут направляться на достройку проблемных объектов.

Александр Хрусталёв, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» оценивает предлагаемый механизм как правильный и актуальный: «Страхование проигрывает с точки зрения защиты прав участников долевого строительства, тем более что у ряда компаний, пытающихся работать в этом направлении, средств существенно меньше, чем у застройщика. Те же крупномасштабные проекты неподъёмны с финансовой точки зрения. Поэтому сам инструмент приобретает локальный, то есть местечковый характер по сравнению с компенсационным фондом. Для сравнения, в банковской сфере уже работает подобный механизм, и пострадавшим людям уже возвращаются их средства». Лариса Швецова считает, что реализация этих планов в жизнь приведёт нас к новому цивилизованному рынку с единой системой госрегулирования и контроля девелоперской деятельности.

И хоть контроль может выглядеть хорошо, но единое, не рыночное, регулирование далеко не все сочтут за благо. Кроме этого, Владимир Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, видит ещё один минус у данного решения: «С учётом размеров отчислений и объёма столичного рынка, в Москве из оборота могут быть изъяты порядка 2,5 млрд рублей в год. Эти деньги будут фактически заморожены и не пойдут на развитие рынка. На мой взгляд, оптимально было бы перенять опыт западных стран, где страхование дольщиков производится через банковскую гарантию».

Вообще, ситуация с долгостроями постепенно разрешается. Николай Лавров, генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», вице-президент Палаты недвижимости СПб, отмечает: «В ситуации с долгостроями появился просвет. Приведённый Михаилом Менем пример проектного финансирования, когда государственный банк „Российский капитал“ занимается санацией и достройкой жилищных объектов ГК „СУ-155“, обнадёживает. По всей вероятности, Минстрой намерен работать с долгостроями в этом ключе и дальше по всей стране. В частности, для Петербурга эта проблема весьма актуальна, ведь помимо „СУ-155“ в помощи нуждаются дольщики небезызвестной ГК „Город“ и ещё ряда компаний».

Однако Владимир Кочубей, руководитель портала OMetre.ru, оценивает эту новость как создание нового мегарегулятора государства, так как такой всероссийский строительный банк объединит в нём функции контроля, финансирования и санации: «Решение выглядит вполне логичным, ведь так удачно совпало, что основные производственные активы бывшего строительного гиганта теперь контролирует „Российский капитал“. А география присутствия „СУ-155“ была одной из самых широкий. Сам же банк власти готовы докапитализовать на 9,8 млрд рублей. Возможно, здесь же появятся обсуждаемые эскроу-счета. Кроме того, в „Российском капитале“ планируется размещение компенсационных фондов: действующих строительных СРО и создаваемого госфонда долевого строительства. А с таким глобальным инструментом удобно решать, кого и почём кредитовать. Логичным же продолжением всего этого может стать создание государственного мегазастройщика».

В-третьих, на Госсовете было озвучено, что в ближайшие годы объём жилищного строительства в России превысит 100 млн м² в год и будет держатся все последующие годы. Это предполагается осуществить за счёт активной государственной политики и развития финансовых институтов поддержки спроса.

Юрий Неманежин, управляющий партнёр GRAVION GROUP, подводя итоги Госсовета, положительно оценивает внимание президента к строительной отрасли. По его мнению, признание строительной отрасли важнейшим сектором рыночной экономики и её индикатором, который нужно поддерживать и регулировать, является оптимистичным событием.

Но стоит учитывать, что повышенное внимание идёт параллельно с ужесточением требований, а это, как отмечает Светлана Шмакова, вице-президент ГК «САПСАН», обернётся вытеснением с рынка нестабильных и неблагонадёжных застройщиков. Важно понимать, что это также означает неминуемое сокращение предложений на рынке.

«Вор будет сидеть в тюрьме!»

В мае произошло ещё одно знаменательное событие для рынка — президент подписал предложенные поправки в Уголовный кодекс. В результате уголовная ответственность для застройщиков, работающих не по 214-ФЗ, стала реальностью. Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», разъясняет, что речь идёт о федеральном законе № 139 от 01.05.2016: «В результате, в УК РФ введена новая статья 200.3, которой предусмотрено наказание в виде двух лет лишения свободы, если с нарушением привлечены инвестиции в крупном размере, а это от 3 млн рублей, а также наказание в виде срока заключения до пяти лет лишения свободы, если с нарушением привлечены инвестиции в размере от 5 млн рублей. Впрочем, застройщик будет освобождён от ответственности, если возместит убытки инвестору или введёт в эксплуатацию здание. Если же сумма инвестиций составит менее 3 млн рублей, то в случае нарушения законодательства о долевых инвестициях застройщик понесёт только административную и гражданско-правовую ответственность. В этих условиях уголовная ответственность применению не подлежит».

Цена по товару

В прошедшем месяце на рассмотрение в Госдуму был внесён также немаловажный законопроект для рынка — закон о монополии на кадастровую оценку по заказу властей. Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», рассказывает: «Частные оценщики при этом лишаются права проводить переоценку. Немаловажно, что в новом варианте поправок регионам придётся менять оценку кадастровой стоимости не только планово раз в пять лет, но и внепланово, если индекс цен на недвижимость упал на 30% со дня последней плановой оценки. От кадастровой оценки зависят налоги на имущество и землю. Возможно, власти сомневаются в объективности переоценки частными компаниями, хотя, на мой взгляд, для этого нет оснований. Оценщик работает по утверждённой методике и обосновывает переоценку кадастровой стоимости в судебном порядке. При выявлении мошенничества он несёт уголовную ответственность. По всей видимости, новая инициатива направлена на увеличение налоговых поступлений от горожан. На мой взгляд, монополия, пусть и государственная, приведёт в итоге к дополнительным затратам. Выиграет от принятия законопроекта государство, которое сможет фактически контролировать поступление налоговых отчислений, устанавливая кадастровую стоимость на своё усмотрение. А пострадают простые граждане, желающие пересмотреть налог на имущество, и предприниматели, оптимизирующие расходы на бизнес».

Арендное жильё становится реальнее

Рынок недвижимости затрагивает не только рынок квартир, строящихся на продажу, но и рынок арендных домов, о которых много говорят, но практически ничего не делают. Но в мае разговоры об арендном жилье нашли воплощение в жизни, и об этом Квадруму рассказала Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome: «В начале мая АИЖК сообщил о договорённости с ВТБ о выкупе 46 тысяч квадратным метров апартаментов в МФК Match Point. В настоящее время также ведутся переговоры о покупке с совладельцем Capital Group Павлом Те, а также с компанией „Интеко“ относительно комплекса „Лайнер“. Можно сделать вывод, что при положительном исходе сделок это факт послужит сильным толчком для развития арендного бизнеса в Москве, поскольку сегодня этот рынок представлен всего несколькими игроками. На наш взгляд, наиболее востребованным сегментом для потенциальной аренды являются комплексы апартаментов комфорт- и бизнес-классов, которые по своим характеристикам и локации схожи с вариантом долгосрочной аренды квартиры на рынке неорганизованной аренды, но считаются более качественным и надёжным предложением».

Итак, в мае правительство продолжило свой путь к полному контролю рынка недвижимости. Кроме главного регулятора, власть, скорее всего, станет одним из игроков этого рынка, и, безусловно, лидирующим. Но эти прогнозы пока в отдалённом будущем, в настоящий момент общерыночная ситуация улучшается. Именно так считает Дмитрий Халин, подтверждая свою позицию тем, что растёт число выданных ипотечных кредитов, а число зарегистрированных майских сделок превышает показатели прошлого года. Одним словом, рынок оживает и побуждает покупателей смотреть более пристально на продаваемые лоты. Однако на фоне этого платежеспособность населения никак не увеличивается, поэтому смотреть-то будут, а вот смогут ли купить — большой вопрос.