Вот новый оборот!

Хотя ситуация с завышенной кадастровой оценкой провоцирует конфликты, она может стать стимулом для перехода на объективные методы оценки стоимости земли, утверждает генеральный директор компании Geo Development Максим Лещёв.

Научиться зарабатывать на земле

Главным действующим игроком в российской экономике остаётся государство. В этом году число граждан, почувствовавших на себе увеличение госналога на землю, станет ещё больше. Получив квитанции с пятизначными цифрами, люди сделают разные выводы. Кто-то решит оспаривать кадастровую оценку, кто-то заинтересуется, как расходуется муниципальный бюджет, куда поступают налоговые платежи.

Аналогичные вопросы возникают у крупных землевладельцев. Например, в Новой Москве за неиспользование крупного участка под индивидуальное жилищное строительство собственнику в два раза увеличили налог на землю, а речь идёт о миллионах рублей. Земля становится активом, который предъявляет к своим владельцам требования — развивать и извлекать доход. Чем больше участок, тем требования выше.

Эти процессы начались четыре года назад, когда наш президент призвал научиться на земле зарабатывать. Безусловно, верное решение с точки зрения политики. Таким образом, государство обозначило свою цель — развивать участки. Кадастровая оценка стала инструментом давления на собственников-латифундистов, чтобы вовлечь земли в оборот. Мы также видим программы по изъятию земель в случае их неиспользования в течение трёх лет.

Большая часть земли принадлежит частным лицам и компаниям. В 90-е годы крупные участки приобретались за небольшие, иногда мизерные деньги, с тех пор цены выросли в несколько раз. Теперь государство хочет активизировать собственников или передать участки более эффективным владельцам.

Рыночная оценка = кадастровая?

Это давление сильно влияет на девелоперскую деятельность. Оно мотивирует всех, кто владеет землей под ИЖС, торговлю, рекреацию, промышленность. Власти поступили разумно, оставив легальные возможности для уменьшения кадастровой стоимости, чтобы бизнес не был полностью «задушен» налогами. Девелоперы переводят земли сельских поселений ИЖС в сельскохозяйственную категорию. Кто-то оспаривает кадастровую стоимость в суде. Земля есть, на ней можно развивать проекты.Тем не менее, происходящее даёт поводы для беспокойства.

При всех разговорах, дискуссиях о причинах и развитии ситуации на земельном рынке, нужно иметь в виду, что правительство не намерено сравнивать рыночную стоимость с кадастровой. В данном конкретном случае цели бизнеса и государства принципиально не совпадают. Кадастровая стоимость нужна для того, чтобы оценить, а не продать участок. По сути, это оценка главным собственником своих недр, индикатор для получения налога, наполняющего бюджет. Бизнес же убежден, что рыночная и кадастровая стоимости должны совпасть, поскольку реальным являются цены, устанавливающиеся в процессе купли-продажи. Очевидно, данное мнение не обязательно верное и уж точно не единственное. Здесь проявляется реальный конфликт интересов, разность целей и подходов.

Что можно и нельзя изменить

Проблема переоценки участков в масштабах рынка колоссальна. Я сомневаюсь, что новая госструктура, вероятность создания котоирой я не исключаю, сможет кардинально изменить ситуацию. И дело даже не в том, что землю будут оценивать чиновники и они же будут проверять точность результатов. Сами принципы оценки методически ошибочны. Они грубы, приблизительны, ассоциативны. В подавляющем большинстве случаев используется сравнительный метод или анализ доходов. Простой пример верно отражает суть: допустим, нам известно, что соседний участок стоит 100 тысяч рублей за сотку, значит и наш, при таких же размерах, оценивается аналогично. Неважно, что с соседнего участка открывается прекрасный вид или, наоборот, по нему проходит линия ЛЭП. Это не учитывается.

Брокеры земельного рынка лучше всех знают реальные цены. Тысячи переговоров и сотни сделок дают фактический материал для определения значимых факторов и степени их влияния на цену. Практически, а не гипотетически. В частности, наша компания проводит сделки на земельном рынке 11 лет и имеет в собственной базе более 2 000 участков. И, конечно, это позволяет нашим специалистам, как и некоторым другим коллегам, знать о ценах на земли в московском регионе всё. У нас есть формула определения стоимости и постоянно совершенствуется метод, дающий реалистичную оценку.

Точная оценка как раз и даст основания для адекватного моделирования, а также аргументы для отстаивания своей позиции. Замечу, что для девелопера земельный налог в целом не критичен и не занимает в таблице расходов самую верхнюю позицию. Девелопер владеет землёй в течение нескольких лет. Он создает условия для извлечения дохода или комфортной жизни людей, зарабатывает на этом. Он мобилен и может сменить назначение или как-то иначе развивать участок. Налог — это проблема для граждан: 80% из них ничего не будут делать со своими выросшими квитанциями, просто будут по ним платить. Если бизнес может приспосабливаться к новым условиям, а большинство населения постепенно привыкает к размерам налога на землю, значит мы находимся в активном поиске компромисса.

Более того, несовпадение интересов бизнеса и власти может в перспективе оказаться полезным для всех. Активные участники экономического процесса вместе с целями определят и пространство возможностей, ресурсов. Бизнес станет эффективнее, а государство получит налоговые отчисления. Тогда разница кадастровой и рыночной стоимости станет динамическим индикатором экономической ситуации.