На первое

Летом всё ждут тепла и солнца, июнь этого года оказался достаточно жарким.

Во-первых, действительно пришло тепло, метеорологи даже отметили, что некоторые районы страны уже «убежали» в июль. Во-вторых, жарко было школьникам, сдающим выпускные экзамены. В-третьих, чиновники перед своими каникулами, казалось, одобрили все ожидаемые законодательные инициативы.

Финальная трактовка

Самое главное событие рынка — принятие Госдумой в третьем чтении правок в 214-ФЗ. Теперь закон будет рассматриваться Советом Федерации Федерального Собрания РФ.

В результате правок изменяются требования к уставному капиталу застройщика. Он должен быть увеличен, и его номинал напрямую зависит от количества возводимых квадратных метров и может быть от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей. Такая мера задумывалась с целью очистки рынка от неблагонадёжных компаний, объём денежных средств которых крайне мал для строительства. Безусловно, правка разумная, но, как отмечает Элеонора Шалбарова, генеральный директор «Мобил Строй XXI», это приведёт к укрупнению игроков строительного рынка, особенно в провинции — ведь сейчас далеко не каждая строительная фирма может похвастаться настолько высоким уровнем уставного капитала.

Новая редакция закона запрещает привлекать денежные средства дольщиков застройщикам, в отношении которого ведётся процедура банкротства или уже принято решение о его ликвидации. Запрет распространяется и на компании с долгами по налогам и сборам.

Также новая трактовка закона предусматривает создание компенсационного фонда, который будет защищать обманутых дольщиков в случае наступления фарс-мажорных обстоятельств, а именно — банкротства застройщика. На счёт фонда застройщик будет перечислять до 1% указанной в проектной декларации стоимости объекта.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест», отмечает разумность данного предложения: «Механизм компенсационного фонда может работать по тому же принципу, что и в банковском секторе страхование вкладов, и тогда достройка или возврат средств дольщикам будет происходить быстрее и системно. Гарантии же такого фонда надёжней и выгоднее для застройщиков, чем условия страховой компании. Страховые компании, которые были и есть на рынке, в большинстве своём очень мелкие, и выдавали сертификаты скорее для галочки, что называется, до первого случая. Крупные же игроки не хотели этим заниматься, так как строительство для них непрофильный и не самый прозрачный рынок». Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, добавляет, что данная инициатива даёт реальные гарантии, что строящийся объект будет достроен, так как на это будут деньги: «В масштабах всей страны размер финансового плеча должен составить порядка 50 млрд рублей. При усреднённой себестоимости строительства в 45 тысяч рублей за квадратный метр это позволит дофинансировать около 1,1 млн м² жилья. Поскольку проблемные застройщики часто ведут реализацию некрупных проектов площадью до 30 тысяч м², число долгостроев в России сократится минимум на 60 объектов». Но остаётся один непонятный нюанс: новые правки никак не затронули прежние требования по страхованию. Обязанность страховать также осталась, если эти функции будут дублироваться, то для покупателя это однозначно обернётся ростом цены.

Кроме этого, есть и другие положительные изменения. Во-первых, Владимир Кочубей, руководитель портала OMetre.ru, обращает внимание, что расширился перечень целей, на которые застройщик может тратить деньги дольщиков. Главный плюс заключается в том, что этими деньгами разрешено оплачивать строительство социальной инфраструктуры. Такая мера в идеале должна снизить себестоимость метра. Во-вторых, новая редакция закона обязывает застройщиков создавать сайты в самом полном виде и своевременно публиковать заключения, разрешения, декларации и фотоотчёты. Это требование повысит прозрачность рынка, потому что далеко не каждый застройщик выкладывал в общий доступ всю требуемую информацию, зачастую у строящихся объектов вообще не было собственного сайта и было трудно не только посмотреть декларацию, но и выяснить имя застройщика.

Безусловно, все эти правки ужесточают закон для застройщиков и снижают риски для дольщиков, но есть один нюанс. 214-ФЗ разрешает продажу квартир и через ЖСК, способ более рискованный, чем ДДУ, на данный момент. Большинство обманутых дольщиков именно так приобретали жильё в недостроенных домах. Однако новые правки никак не затрагивают ЖСК, оставляя все существующие риски без изменений.

Государственная оценка

В июне также был принят в окончательном третьем чтении не менее важный для рынка закон о государственной кадастровой оценке. Закон обсуждался долго и затрагивает каждого из нас, так как именно от кадастровой стоимости зависит налог на имущество. В результате функция кадастровой оценки перешла государству, ранее это была зона ответственности частных оценщиков.

Нареканий к данному закону много. Прежде всего потому, что кадастровая оценка, проводимая государством, становится практически неоспоримой. В результате власть, при необходимости, может повышать сборы по налогу на недвижимость, увеличивая её кадастровую стоимость. Оспорить, конечно, можно, но выигрышный результат сомнителен. Никита Власов, руководитель юридического департамента НП «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», рассказывает, что сперва законопроект предполагал рассмотрение споров о кадастровой оценке комиссией из всего двух человек, при этом оба являлись бы представителями органов государственной власти; для принятия решения о результатах оспаривания было бы достаточно воли одного человека. Новая, принятая редакция расширяет перечень состава комиссии до пяти человек. Однако участие представителей бизнеса и оценочного сообществ в деятельности комиссии не является обязательным условием её создания. В результате есть большая вероятность, что комиссия будет чрезмерно зависеть от административного давления.

Роман Аблаев, генеральный директор «Хайтэк Девелопмент», считает, что в результате принятой трактовки рынок, который формировался как частный, станет чиновничьим: «Государство становится монополистом на кадастровую оценку: заинтересованные в результатах оценки муниципалитеты становится и заказчиками, и исполнителями этой услуги. Сейчас у этих органов местной власти нет возможности делать качественную работу по оценке, у них нет квалифицированных кадров. Кроме того, надо думать об оплате подобных работников, а это затраты из госбюджета. Также у них нет опыта оспаривания многомиллионных квадратных метров. Если система оспаривания была прозрачной благодаря сформированному рынку частных оценщиков и накопленному опыту, то сейчас у объектов рынка нет даже понятного доступа к инструментам определения рыночной стоимости и механизмов оспаривания. Рынок долго шёл к определению рыночной стоимости и получается, что, пройдя путь к цивилизованным отношениям, вернулся в начало».

Комплексный подход

Также в третьем чтении в июне был принят законопроект о комплексном развитии территории. Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест», рассказывает, что данный закон направлен на совершенствование территориального планирования и градостроительного проектирования за счёт качественно разработанной и спроектированной градостроительной документации. Во-первых, будут чётко указаны границы территории, комплексное развитие которой предусматривается. Во-вторых, указываются все необходимые характеристики этой локации: плотность и параметры застройки, необходимые объекты социального и коммунально-бытового назначения, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры. В-третьих, подробно расписывается очередность планируемого развития, где также указываются этапы проектирования и строительства. В итоге застройщик получит всю необходимую информацию о градостроительном потенциале территории, что будет способствовать сбалансированному промышленному, жилищному и инфраструктурному развитию территорий.

Кроме этого, закон регулирует правовые отношения застройщика с правообладателями земельного участка при комплексном развитии территории. Это очень важные и долгожданные нормы, так как до этого момента данные отношения вообще никак не регулировались законодательно, в результате чего возникало много проблем при передаче объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры органам публичной власти и ресурсоснабжающим организациям. Сейчас вопрос решён — предусмотрен порядок заключения соответствующих соглашений и договоров, определены взаимные обязательства частного инвестора и органов власти, а также компенсационные мероприятия в виде налоговых и иных льгот при строительстве инфраструктурных объектов за счёт средств застройщика.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», также отметил плюсы данного закона: «Сегодня многие застройщики помимо основной своей строительной деятельности вынуждены заниматься непрофильным бизнесом по содержанию и эксплуатации детских образовательных учреждений. Передача таких объектов на баланс муниципалитетов имеет положительную окраску не только для застройщиков, но и для будущих жителей, так как для большинства из них содержание детского сада или школы застройщиком оборачивается платным посещением таких учреждений».

Нотариат наступает

Законодательные инициативы июня затронули и вторичный рынок. Николай Лавров, генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», обращает внимание, что именно в прошедшем месяце президент подписал документ, согласно которому любые сделки с долями недвижимости будут проходить с нотариальным удостоверением. По мнению эксперта, это позволит сделать сделку прозрачнее с точки соблюдения прав всех участников долевой собственности, однако, при этом расходы участников возрастут.

Касательно подросших трат Квадруму всё подробно разъяснила Ирина Андрейченко, юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость»: «Нотариальный тариф за удостоверение сделки, подлежащей оценке, в случае если по закону требуется её обязательное удостоверение, составляет 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 рублей. При нотариальном удостоверении сделки по соглашению сторон при цене объекта недвижимости от 1 млн до 10 млн рублей — 7 000 рублей + 0,2% от суммы более 1 млн рублей, то есть, в среднем, 20 000 – 25 000 рублей. Если документы на государственную регистрацию также подаёт нотариус, необходимо ещё оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности в размере 2 000 рублей и услуги сотрудника нотариальной конторы по подаче документов на регистрацию, как правило, они оцениваются от 5 000 до 8 000 рублей».

Права машиномест

Ещё одни важные поправки, относящиеся к рынку недвижимости, были приняты Госдумой в третьем чтении — поправки в Гражданский кодекс в отношении машиномест. Решено приравнять места для автомобиля к недвижимости. Даниил Селедчик отмечает, что данное решение позволит оформлять машиноместа в собственность, регистрировать на них права и покупать их с привлечением ипотеки. По мнению Лаврова, это послужит хорошим стимулом для покупательского спроса. В силу все эти изменения вступят с 1 января 2017 года.

Медленный спуск

Июнь также запомнился снижением ключевой ставки на 0,5% до 10,5%, то есть ставка вернулась к своему значению на декабрь 2014 года, с которого и начала свой внезапный рост. Изменения ставки обычно влияет на ставку по ипотечным кредитам, и рынок сейчас ждёт соответствующего эффекта. Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики «РГ-Девелопмент», считает, что ожидания эти оправданы, правда, речь идёт не о снижении текущего процента по ипотеке с господдержкой, а о постепенном возвращении к базовым ставкам 12,5 – 13% и отмене программы государственного субсидирования: «Всё свидетельствует о намерении государства вернуть банковский и строительные секторы к рыночному регулированию».

Однако пока, как рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», банки никак не отреагировали и не предложили более лояльные условия по кредитам: «Менее крупные банки уже в середине июня анонсировали новые совместные с застройщиком акции, к примеру, ипотечную ставку от 7% годовых. В результате на рынке сложилось непонимание: клиенты видят реальное снижение ставки по ипотеке, что подогревает интерес к первичному рынку. Однако этого недостаточно — потенциальные заёмщики ожидают того же самого от известных банков, но этого не происходит. В итоге с середины июня стал формироваться отложенный спрос, поскольку подавляющая часть покупателей готовы брать кредит только в крупных банках».

Всё ближе и ближе

Долгое время разговоры об арендном жилье так и оставались разговорами, это была просто модная тема. Складывалось впечатление, что наши люди быстрее на Марс летать начнут, чем смогут жить в доступном арендном жилье. Но воз сдвинулся с мёртвой точки, причём произошло это именно в июне. АИЖК сделало громкое заявление о запуске программы арендного жилья, на реализацию которой будет направлено 30 млрд рублей. Предполагается, что фонд арендного жилья АИЖК составит порядка 200 – 300 домов. Элеонора Шалбарова считает, что реализация этой программы способна через несколько лет полностью перекроить картину арендного рынка в крупных городах и сделать АИЖК не только крупнейшим игроком арендного рынка, но и фактически монополистом с большими рычагами социального влияния.

В рамках данной программы АИЖК вышла на сделку с ГК «Интеко»: планируется покупка апартаментов на сумму 2 млрд рублей. Это вторая подобная сделка АИЖК. До этого были куплены 800 апартаментов в ЖК Match Point.

Одним словом, июнь был весьма продуктивным для рынка недвижимости, и это говорит о приближающихся выборах и о важности данного рынка в масштабах всей страны.