На первое

Август — пора отдыха, когда остался последний шанс восстановить силы перед следующим активным сезоном. Однако на рынке недвижимости всё-таки были ключевые события, знаковые для всей отрасли.

Август строительной сферы был спокойным месяцем, когда не было никаких потрясений и происшествий со знаком минус. Но тёплые деньки этого месяца обычно сменяются прохладными вечерами, напоминающими о близости осени, так и затишье в бизнес-процессах всё-таки было неполным. Дмитрий Халин, управляющий партнёр Savills в России, справедливо отмечает: «В августе представители законодательной власти отдыхали и готовились к грядущим в сентябре парламентским выборам, поэтому основными ньюсмейкерами в сфере недвижимости были представители исполнительной власти, в частности Минстроя и АИЖК».

Законотворчество

Итак, о законах, которые разрабатывались в августе либо вступили в силу.

Дмитрий Халин обращает внимание на одну важную инициативу Минстроя, которая поступит в новую Госдуму в статусе законопроекта и имеет высокие шансы быть принятой. «Это документ, предусматривающий повышение требований к жилым помещениям, которые передаются застройщиками покупателю, в части внутренней отделки. В случае если этот закон будет принят, застройщики будут обязаны передавать квартиры в так называемом состоянии shell& core, то есть не с бетонными стенами, потолками и полами, а с готовой „черновой“ отделкой высокого уровня. В этом случае покупателю останется только положить чистовые материалы, покрасить стены в тот цвет, который он выбрал и т. д. Это очень позитивная инициатива и в плане общей культуры в этой сфере, и в плане того, чтобы приобретатели жилых помещений уже имели какие-то законом установленные нормы в части качества, что обязывало бы застройщиков более тщательно подходить к готовому продукту», — рассказывает эксперт.

Никита Власов, руководитель юридического департамента саморегулируемой организации оценщиков НП АРМО, акцентирует внимание ещё на одном законопроекте: «Минэкономразвития подготовило законопроект, позволяющий муниципальным органам власти оспаривать в суде „существенное снижение“ кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании рыночной оценки, которого собственникам удалось добиться в комиссиях при Росреестре. Изменения планируются внести в закон „Об оценочной деятельности“. В действующей редакции он позволяет администрациям муниципалитетов оспаривать результаты кадастровой оценки только в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поправки расширяют это право и в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории. Такое решение может дать муниципалитетам возможность добиваться пересмотра стоимости земель по своему усмотрению. Создаётся ситуация, при которой местные органы власти смогут манипулировать размером налогов, наполняющих местные бюджеты. Здесь важно понимать, что право на оспаривание выводов комиссии о снижении кадастровой стоимости дополняется правом органов местного самоуправления на определение налоговой ставки. Так, например, кадастровая стоимость участка в 7 млрд рублей при ставке  в размере 0,1% даст бюджету 7 млн рублей в год, но при снижении кадастровой стоимости в 700 млн рублей, сумма налога с того же объекта составит 10,5  млн рублей, если поднять ставку до 1,5%. Возможность оспаривания в сторону повышения кадастровой стоимости частного имущества и повышение налоговых ставок может привести к нежеланию множества налогоплательщиков защищать свои права, ведь вступать в споры с местной властью и ожидать положительного результата решатся далеко не все». 

Ещё одна законодательная инициатива касается обладателей загородного жилья, в том числе и дачников. Дмитрий Халин поясняет: «Государство наконец-то решило навести порядок в этой сфере. Это касается правовых форм садоводческих товариществ, видов этих товариществ, установки нормативов по застройке участков, которые входят в их состав. Здесь предполагается передать значительную часть полномочий регионам с тем, чтобы они сами регулировали размеры и высотность подобной застройки, и прочие требования к дачным домам в посёлках различных правовых норм». Подробнее об этом рассказал Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blakcwood: «В рамках реформы закона „О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве“ будут внесены изменения в Земельный, Жилищный, Гражданский и Лесной кодексы России. В случае одобрения законопроект вступит в силу 1 марта 2018 года. В рамках нового проекта закона данные кооперативы будут переоформлять документы по новым правилам, при этом сами объединения будут разделены на три группы: огороднические, садоводческие, дачные некоммерческие товарищества. Право собственности на имущество общего пользования будет закреплено за товариществами как за юридическими лицами. Недвижимость на территории дачных объединений будет также разделена на два вида: дача и садовый дом. Для строительства дачи будет необходимо разрешение на строительство. Все зарегистрированные ранее объекты на территории участков после вступления закона в силу будут считаться садовыми домами. Особенностью новой реформы будет приравнивание двух видов недвижимости к объектам для постоянного проживания в случае, если не будут нарушены требования к жилому помещению. Максимальная высота зданий будет ограничена региональными властями. Принятие данного законопроекта внесёт значительные изменения в правоотношения на рынке дачной недвижимости». 

Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI век», обращает внимание на закон, уже вступивший в силу: «Закон, обязывающий нотариусов застраховать свою профессиональную ответственность на сумму не меньше пяти миллионов. Теперь, в случае ошибки нотариуса при оформлении сделки по покупке, продаже или обмену квартиры нотариус должен полностью компенсировать все потери, возникшие вследствие его небрежности. Если для покрытия ущерба не хватит личной страховки нотариуса, то недостающая сумма будет покрываться из коллективной страховки региональной нотариальной палаты. Если не хватит и этого, то убыток будет возмещён из личного имущества нотариуса. Помимо этого начал формироваться компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Все эти меры призваны увеличить безопасность сделок, заверяемых нотариально, и повысить доверие к ним». 

Инициативы АИЖК

Во время депутатских каникул особую активность проявляло АИЖК. Основные инициативы Агентства затрагивали рынок доходного жилья и вопрос снижения ипотечной ставки. 

Прежде всего, стоит отметить, что АИЖК ведёт активную деятельность в решении вопроса с доходным жильём. Дмитрий Халин отмечает, что  именно в августе была образована управляющая компания, которая и будет управлять ПИФами — правообладателями жилья под брендом АИЖК. Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, обращает внимание, что компания продолжила активно скупать апартаменты для сдачи в аренду. 

Снижение стоимости ипотеки для потребителя также глобальная инициатива для всего рынка. Максим Каварьянц, коммерческий директор SDI Group, напоминает, что именно в августе было заявлено о намерении Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию снизить ставки по ипотечному кредиту до 8 — 9%. Об этом говорил Александр Плутник в рамках рабочего совещания в правительстве Саратовской области. «В настоящее время приемлемый темп продаж в проектах большинства девелоперов держится за счёт дополнительных скидок, которые в условном пересчёте как раз и дают на выходе минимальную ставку по ипотеке в 9 — 10%. Девелоперы по факту снижают маржу, предоставляя покупателям различные подарки в виде машиномест, келлеров, отделки от застройщика и прочих опций. Но нельзя забывать про себестоимость строительства, из которой складывается цена „квадрата“ жилой недвижимости для клиента — во многих проектах эти финансовые показатели сейчас максимально приближены друг к другу. Кроме того, осенью ожидается повышение цен на строительные материалы, которое тоже отразится на цене недвижимости», — рассуждает спикер, подводя к тому, что эффект от уменьшения ставки для потребителя будет компенсироваться ростом цены.

Кроме того, АИЖК уже снизило ипотечную ставку при покупке апартаментов в кредит. Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп», рассказывает, что в середине месяца АИЖК объявило о запуске ипотечной программы для апартаментов: ставка предлагается в размере 12,5%. Это намного выгоднее ставки банков, где лидеры дают кредит под 13,5 — 16%. По сути, покупка апартаментов приравнялась к покупке квартиры, под которую можно взять кредит со средневзвешенной ставкой 12,68%. При этом не стоит забывать, что сами апартаменты чаще дешевле квартир.

Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, считает, что благодаря этой программе потенциальные покупатели получили возможность выбрать наиболее привлекательное для себя предложение, в том числе финансовое. А Ирина Зорина, директор департамента недвижимости Sezar Group, убеждена, что эти события — яркие сигналы рынку о том, что программа субсидирования  государством ипотечной ставки в 2017 году продлена не будет. 

Президент велел покупать

В августе было и ещё одно событие, которое, как это ни странно, однозначно повлияет на рынок. Президент России высказался, что именно сейчас надо покупать жильё. Главу государства поддержали и первый вице-премьер, и мэр Москвы, и руководители крупнейших Российских банков.

Мария Литинецкая называет эти заявления самыми запоминающимися событиями августа: «Данные заявления стали мощной поддержкой рынка жилья на государственном уровне за последний год, за исключением программы субсидирования ипотеки. Справедливости ради надо отметить, что президент и другие недалеки от истины. Сейчас действительно наступает самый удачный момент, чтобы решить квартирный вопрос с привлечением ипотеки. На рынке новостроек уже сегодня можно найти предложения от банков со ставкой ниже 12% годовых, поэтому ждать до 2017 года совсем не обязательно. При этом на рынке наблюдается перелом тенденции снижения цен, которая наметилась год назад. В июне 2016 года — впервые с лета 2015 — средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла на 0,7%, а по итогам июля — на 2,9%. Таким образом, сейчас, в августе, действительно оптимальный момент для покупки квартиры, когда цены ещё „летние“, а ипотечные ставки привлекательные».

Одним словом, август был продуктивным и уравновешенным месяцем на рынке недвижимости. Законодательные инициативы были направлены в сторону урегулирования рынка, повышения его привлекательности и защиты потребителя, сам же рынок продемонстрировал тенденции к тому, что все разговоры про осенний рост цен могут вполне оказаться правдивыми.